چند درصد زمین قابل ساخت است؟

در این روزها شاهد این هستیم که مسائل مربوط به پیمانکاری و ساخت و ساز نسبت به گذشته بسیار بیشتر شده است و مالکان تمامی متراژ زمین برای امور ساخت و ساز را در اختیار سازندگان قرار می دهند.بسیاری از افراد هم اقدام به خرید زمین می کنند تا در پروژه ها ساخت و سازی شرکت کنند و به نحوی سرمایه گذاری انجام دهند. در این موارد بایستی اشخاص در مورد درصد ساخت زمین اطلاعات کافی داشته باشند چرا که این موضوع مشخص می کند که مجاز به ساخت چه مقدار بنا در آن زمین هستند و رابطه ی مستقیمی با میزان سود آوری در پروژه های ساختمانی دارد.در این مقاله ما قصد داریم که بیان کنیم درصد ساخت زمین چطور تعیین می شود، چه مواردی در تعیین آن اثر گذار است و در انتها به نتیجه گیری می پردازیم.پس تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

 درصد ساخت زمین به چه معناست؟

درصد ساخت زمین که ممکن است به اسم ضریب سطح اشغال مجاز هم شنیده باشید، در واقعدرصدی از متراژ کل زمین است که شهرداری اجازه ساخت بنا در آن را صادر می‌کند.در این جا از یک مثال استفاده می کنیم تا بهتر متوجه منظور شوید:فرض کنید متراژ زمینی که قصد ساخت و ساز در آن دارید ۱۰۰ متر مربع است. اگر شهرداری به شما اجازه دهد فونداسیون (پی ساختمان) را در کل زمین بنا کنید، در واقع به شما مجوز ۱۰۰ درصد بنا داده است که می توان در آن به ساخت و ساز بپردازید.

 

در حالت دیگر اگر شهرداری به شما مجوز ۶۰ درصد بنا بدهد، شما می‌توانید ساخت و ساز را در ۶۰ متر مربع از زمین خود انجام دهید. در حالت اول ضریب سطح اشغال ۱ و در حال دوم ضریب سطح اشغال ۰.۶ است.در خصوص این که چه ارکان یا سازمانی باید درصد ساخت زمین را مشخص کند باید بگوییم تمامی این وظایف به شهرداری مربوط می شود. اما اینکه چرا شهرداری‌ها درصد ساخت زمین را تعیین می‌کنند، دلایل متعددی دارد، از جمله:

• قوانین و اصول شهرسازی
• یکدست بودن ساخت و ساز در سطح شهر
• حفظ زیبایی بصری شهرها و …

اما چه زمین هایی برای ساخت و ساز مناسب تر هستند؟

که در پاسخ باید گفت: به طور کلی، بهترین زمین هایی که برای پروژه های ساخت خانه های مناسب هستند، زمین هایی با ابعاد مربع و یا مستطیلی است به این دلیل که مشکلی در اجرای نقشه و معماری بنا ایجاد نمی کنند. این زمین ها معمولاً کمترین اریب و ناهمخوانی را با سایر قسمت ها دارند و به راحتی می توان نقشه های خوب و دقیقی از آن ها به دست آورد و پیاده سازی کرد و در کل شرایط ساخت و ساز را هم بهتر می کنند.

 

 نکته: در حال حاضر بسیاری از زمین هایی که در سطح شهر و روستاهای کل کشور وجود دارند، ممکن است مقدار مجاز شرایط ساخت و ساز را نداشته باشند، اما باز هم با توجه به این شرایط سازندگانی هستند که با هدف پرداخت هزینه کمتر، به سراغ آن زمین ها رفته و با یک جریمه جزئی، فرآیند ساخت و ساز را آغاز می کنند.

چه عواملی روی درصد ساخت زمین اثر دارند؟

در حالت کلی برای این بتوان متوجه این موضوع شد باید به طرح تفضیلی شهر مراجعه کرد. طرح تفضیلی که در اختیار شهرداری است در واقع مشخص می کند که در هر خیابان و بلوک، افراد مجاز هستند چند درصد به ساخت و ساز بپردازند.

نکته : اصل و اساس درصد ساخت زمین ( ضریب سطح اشغال ) در طرح تفصیلی شهر و با توجه به اصول و قواعد شهرسازی تعیین می‌شود.البته عوامل دیگری نیز هستند که روی تعیین درصد ساخت زمین موثر هستند، که در این خصوص می توان به

الف)  نحوه ساخت و ساز، ملک‌هایی که در همسایگی قرار دارند

ب) تغییراتی که در معبر اتفاق می‌افتد

 

اشاره کرد، که بخش بسیار مهمی از این قواعد همگی به دلیل حفظ یکدستی در ساخت و ساز است ایجاد شده اند. به عنوان مثال وقتی یک زمین، شمالی است و همه ساختمان‌ها شمالی ساخته شده‌اند، شما نمی‌توانید جبهه ساخت را جنوبی انتخاب کنید.

بررسی چند نکته مهم در خصوص درصد ساخت زمین:

برای ساخت و ساز و زمانی که در طرح تفضیلی میزانی که مجاز به ساخت هستید تعیین شد، وقت آن است که به سراغ موضوع پیشرویی و عقب نشینی روی درصد ساخت زمین برویم ، که چطور می تواند روی ساخت و ساز اثر گذار باشد صحبت کنیم.برای بررسی این موضوع دو نکته را باید در نظر بگیریم:

۱.ساختمان هایی که در مجاورت هستند

۲. عدم پیشرویی در ساختمان های مجاور در صورت گلنگی بودن

 

۱.همانطور که در قسمت ابتدایی مقاله اشاره کردیم یکی از موارد اصلی که روی درصد ساخت بنا اثر گذار است، یکدست بودن ساخت و ساز می باشد یکی از مهمترین اصول در خصوص شهرسازی است.این موضوع اشاره دارد که امکان پذیر نیست در یک کوچه ساختمان‌ها به صورت نامرتب و دندانه‌دار (یکی عقب و یکی جلو) ساخته شوند و بایستی میزان پیشروی ساختمان شما با ساختمان‌های مجاور یکسان باشد.در اصطلاح به این موضوع پدیده ی هم‌باد بودن گفته می‌شود که به طور کلی مشخص می کند میزان پیشروی شما در ساخت و ساز، وابسته به تمامی ملک‌های مجاور شما است.

 

نکته مهم در موضوع هم‌باد بودن زمانی پیش می‌آید که زمین شما قناس باشد. در این حالت قناسی زمین شما عاملی است که درصد ساخت زمین را تعیین می‌کند.بنابراین در زمان خرید، صرفا به درصد ساختی که شهرداری به شما اعلام می‌کند اکتفا نکنید. بلکه به مسئله هم‌باد بودن و قناسی زمین نیز توجه کنید تا بتوانید درصد ساخت حقیقی زمین را محاسبه کنید.

 

۲. پس با توجه به مواردی که تاکنون آموخته ایم اگر قصد داشته باشیم در ساخت و ساز پیشروی کنیم، می‌توانیم به اندازه ملک‌های مجاور این کار را انجام دهیم. اما اگر در زمین مجاور ساخت و سازی صورت نگرفته بود، ملک‌های مجاور کلنگی بودند یا پیشروی نکرده بودند تکلیف ما چیست؟در این حالت تنها راهی که وجود دارد این است که برای پیشروی از همسایگان خود رضایت لازم را کسب کنید. در این حالت می‌توانید در ساخت و ساز پیشروی داشته باشید و پس از آن، ملک شما معیار ساخت و ساز و میزان پیشروی است.

در چه شرایطی می توان صد در صد زمین مسکونی را ساخت؟

با توجه به ظوابط شهرداری ، مالکان ساختمان‌هایی که ۱۰۰ مترمربع مساحت و سند شش دانگ داشته باشد، می‌توانند ۱۰۰ درصد با ارتفاع ۱۰.۵ متر ساخت و ساز  انجام دهند و در مقابل چنانچه مساحت زمین کمتر از ۱۰۰ متر زمین و فاقد سند شش دانگ باشد، نمی‌توان با ارتفاع ۱۰.۵ متر ساخت و ساز کرد و فقط تا هفت مترمربع  ارتفاع ساخت و ساز می تواند صورت گیرد.

درصد ساخت بنا اگر به عقب نشینی نیاز باشد، چطور محاسبه می شود؟

به دلایل متعدد ممکن است از سمت شهرداری اعلام شود که عرض گذر ( در کوچه یا خیابان ) باید افزایش یابد. در این شرایط تمام ملک‌ های موجود در آن گذر، در صورتی که بخواهند ساخت و ساز مجدد داشته باشند، باید عقب‌نشینی کنند. این مسئله مستقیما روی درصد ساخت بنا اثر می‌گذارد.در این حالت این سوال پیش می آید که درصد ساخت زمین پس از عقب‌نشینی چطور محاسبه می‌شود؟آیا باید درصد ساخت بنا با توجه به متراژ جدید زمین حساب ‌شود یا خیر ؟

 

این موضوع را با یک مثال به شما توضیح می دهیم:

فرض کنید ابعاد زمین شما ۲۰ متر در ۱۵ متر است. یعنی زمین شما ۳۰۰ متر مربع مساحت دارد. پیش از عقب‌نشینی این امکان برای شما وجود داشت که در ۱۸۰ متر از این زمین ساخت و ساز کنید. حالا تصور کنید شهرداری اعلام کرده باید ۲ متر عقب نشینی کنید.در نتیجه ابعاد زمین شما به ۲۰ متر در ۱۳ متر تغییر کرده و مساحت زمین معادل ۲۶۰ متر مربع است. در این حالت شما همچنان می‌توانید در ۱۸۰ متر مربع از زمین خود ساخت و ساز کنید. در عمل در این حالت، در ۶۹ درصد زمین خود ساخت و ساز می‌کنید.

 

به عبارت دیگر، افزایش عرض گذر و عقب‌نشینی باعث نمی‌شود زیربنای مفید و قابل ساخت و ساز ملک شما از بین برود. بلکه این موضوع صرفا باعث کاهش قدرالسهم زمین آپارتمان‌هایی است که در این زمین ساخته می‌شوند.

 

نتیجه گیری:

در سال های اخیر سخت گیری های شهرداری در خصوص درصد ساخت بنا بیشتر از قبل شده است پس همواره با داشتن اطلاعات کافی اقدام به خرید زمین برای ساخت و ساز یا کارهای عمرانی کنید. در واقع اگر متراژ زمین برای ساخت طوری باشد که با اصرار بخواهید در آن به ساخت واحدهای بیشتر اقدام کنید، احتمالا تعداد زیادی از واحدها پارکینگ نخواهند داشت که این خلاف مقررات شهرداری هاست.

یکی از دلایلی که باعث می شود هزینه های ساخت و ساز افزایش دهد، متراژ زمین برای ساخت است، در حقیقت هر چقدر زمین مورد نظر استاندارهای یک طراحی بی دردسر را داشته باشد، لازم نیست هزینه های زیادی بابت پیمانکار بپردازید. این هزینه های مازاد باعث می شود تا زمان پروژه هم افزایش یابد و طراحی و خروجی مطلوبی به همراه نداشته باشید.امیدواریم این نکته ها را همواره به خاطر داشته باشید و این مطلب نیز برای شما مفید واقع شده باشد.

 

 

مطالب مرتبط : 

تراکم ساختمانی چیست؟