تراکم ساختمانی چیست؟

اگر شما علاقمند به زندگی در آرامش و سکوت هستید قطعا زمان انتخاب خانه به محل ها یا خیابان هایی سر می زنید که ازدحام جمعیت در آن ها کمتر است و از محل های شلوغ دوری می کنید، شاید اطلاع نداشته باشید ولی این موضوع در واقع به بحث تراکم ساختمانی باز می گردد.تراکم ساختمانی یکی از مهمترین مسائلی است که به خصوص شهر نشینان با آن رو به رو هستند، ممکن است روزانه به دفعات کلمه ی تراکم به گوشمان رسیده باشد اما از معنا و مفهوم دقیق آن در معماری و شهرسازی آگاه نباشیم.در این مقاله ما قصد داریم در خصوص تراکم ساختمانی و همه ی مواردی که به آن مربوط می شود صحبت کنیم. پس تا انتهای با ما همراه باشید.

تراکم ساختمانی چیست؟

اگر شما در زمینه ی ساخت و ساز فعال باشید، در شهر های بزرگ مشغول به زندگی هستید یا خانه‌ی شما در یک محله‌ی شلوغ است بدون شک کلمه‌ی تراکم ساختمانی به گوش شما خورده است و با آن غریبه نیستید. در ابتدا به سراغ معنای کلمه ی تراکم در فرهنگ شهرسازی می رویم:تراکم در فرهنگ لغت به معنی انباشتگی و فشردگی است و در زمینه شهرسازی و ساخت و ساز یک مقیاس اندازه گیری می باشد که جایگاه حائز اهمیتی در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد.اصولا تراکم را در دو دسته بندی قرار می دهند:

 

الف) تراکم جمعیتی

که این نوع تراکم با واحد نفر در هکتار مشخص می شود و به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است.

 

ب ) تراکم ساختمانی

این نوع تراکم نیز معمولا به صورت درصد است و نشان می دهد در چند متر از زمین خود می توانید ساخت و ساز کنید.اکنون با توجه به مفهوم تراکم در خصوص تراکم ساختمانی، به طور کامل تر می توانیم بگوییم :تراکم ساختمانی بر اساس میزان و تعداد ساختمان های احداث شده در فضایی مشخص از شهر، به صورت درصد بیان می شود.

 

تعداد ساختمان ها برای محاسبه تراکم ساختمانی، شامل تمامی کاربری ها از جمله مسکونی، تجاری، اداری و … در نظر گرفته می شود و به عنوان معیاری برای سنجش های شهرسازی و تصمیم گیری های شهری می باشد.شهرداری ها با توجه به مواردی مانند طرح های تفصیلی، شرایط شهری و جمعیت ساکن در یک منطقه تراکم های ساختمانی را در نظر گرفته و در زمان انجام ساخت و سازها در نقاط مختلف شهر مجوز های لازم و مربوطه را صادر می کند. معمولا نحوه ی محاسبه ی تراکم ساختمانی بر اساس تعداد ساختمان ها و در نتیجه میزان جمیعت ساکن در مناطق مختلف قابل کنترل خواهد بود.

 

بر اساس تراکم ساختمانی تعیین شده از سوی شهرداری، سازندگان مجاز به احداث ساختمان به همان میزان طبقات و متراژ بوده و در غیر این صورت میزان اضافه شده به بنا، تخلف ساختمانی به شمار می رود و با متخلف مطابق با قانون برخورد خواهد شد

تراکم ناخالص مسکونی چیست؟

تراکم ناخالص مسکونی معمولا از میزان نسبت جمعیت یک محل بر مساحت آن محل به دست می آید که این مساحت شامل تمامی فضاهای باز شهری و سطوح ساخته شده می باشد. تراکم ناخالص مسکونی از تقسیم تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی بر سطح اشغال آن مجموعه نیز به دست می آید.در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکرد های موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است.

 چه شاخص هایی برای کنترل تراکم وجود دارد؟

یکی از راه هایی که می توانیم برای کنترل تراکم جمعیتی به کار ببریم، استفاده از تراکم ساختمانی است که برای انجام این کار بایستی به طور منظم در هر منطقه بر روی مواردی مثل شرایط محیطی و ظرفیت آن منطقه و همچنین میزان ساخت و ساز نظارت کرد.برای انجام این نظارت ها باید برای هر منطقه حد و حدودی را مشخص کرد و به طور هدفمند این حدود را رعایت و بر آن ها نظارت لازم را انجام داد، که در ادامه به آن ها اشاره می کنیم:

 

۱.تراکم واحد مسکونی در سطح:

یکی از مواردی که در خصوص تراکم ساختمانی باید در نظر گرفته شود تراکم مسکونی در واحد سطح  است که همانطور که از نامش مشخص است تعداد واحد های مسکونی در مساحت مشخصی از شهر می باشد. این تعداد واحد شامل واحد های آپارتمانی، ویلایی و .. بوده و شاخص موثرتری برای کنترل جمعیت است. چرا که بر اساس تعداد واحد های ساخته شده می توان تعداد خانوار ساکن در منطقه و به همان ترتیب تعداد افراد را کنترل کرد و مشخص نمود.شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح شاخصی مفید تر و کارآمد تر نسبت به بقیه شاخص ها می باشد و برنامه ریزان شهری برای کنترل جمعیت مناطق مختلف می توانند از این شاخص استفاده کنند.

 

۲.تعداد طبقات مجاز ساختمانی:

این شاخص علاوه بر این که در محاسبه ی تراکم ساختمانی نقش پر رنگی دارد برای طراحان شهری نیز مسئله حائز اهمیتی است که مشخص می کند در مناطق مختلف ساختمان ها می توانند چه تعداد طبقات مشخص بالای زمین داشته باشند.تعداد طبقات ساختمان بر خط آسمان و زیبایی بصری در شهر تاثیر مستقیمی با این شاخص دارد. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز که در ادامه به آن اشاره می شود به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

 

۳.ضریب سطح بنا :

در خصوص مفهوم ضریب سطح بنا باید بگوییم که میزان زیر بنای ساختمان در کل طبقات می باشد. این معیار در مناطق مختلف با درصد بیان می شود. به عنوان مثال اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه 180 درصد باشد و ما قصد داشته باشیم در زمینی به مساحت 300 متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می توانیم ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان 540 متر مربع خواهد بود.

 

اما اگر سطح اشغال این زمین 60 درصد باشد، می توانیم در 60 درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل 540 متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین 180 متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین 540 متر مربع و میزان سطح اشغال 180 متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم.

 

۴. ظریب سطح اشغال:

منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به بازهم به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر  و متفاوت است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.  که برخی از این عوامل عبارتند از:مساحت زمین، عرض گذر، درصد مجاز سطح اشغال و پهنه ی محل قرارگیری ملک. مثلا اگر قصد ساخت و ساز در زمینی با متراژ ۵۰۰ متر را داشته باشید و ضریب سطح اشتغال در آن منطقه ۶۰ درصد باشد متراژی را که می توانید در آن ساختمان بسازید بصورت زیر محاسبه می شود:

500  متر × 60٪

 

نکته مهم:  هیچکدام از شاخص هایی که در بالا به آن ها اشاره کردیم به تنهایی نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه کارایی آن ها در کنار یکدیگر مفهوم پیدا می کند و امکان کنترل کردن تراکم جمعیتی و ساختمانی را می دهد.

چه عواملی به طور مستقیم روی تراکم ساختمانی اثر دارند؟ 

عواملی مانند جمعیت ساکن در یک محدوده، کاربرد ساختمان، قیمت زمین، قیمت مسکن،‌ هزینه ی ساخت، لزوم رعایت حداقل فضای باز برای هر ساکن، مساحت قطعات زمین، نسبت ابعاد قطعات از جمله مواردی هستند که بر روی تراکم ساختمانی اثر گذارند.

تراکم ساختمانی به چه صورت محاسبه می شود؟

برای این که بتوانیم تراکم ساختمانی را محاسبه کنیم در ابتدای کار بایستی در خصوص مساحت  دقیق ملک که در در سند مالکیت آمده است، اطلاعات لازم را داشته باشیم. بر همین اساس می توان میزان تراکم مجاز برای ملک مورد نظر را بدست آورد. تراکم ساختمانی که توسط شهرداری ها مشخص می شود، همانطور که قبلا گفتیم در هر منطقه متفاوت بوده و معمولا ۱۰۰، ۱۲۰، یا ۱۸۰ درصد می باشد.اما در کل محاسبه تراکم ساختمانی کار بسیار ساده ای است و فقط با یک تقسیم ساده انجام می شود، شما باید مساحت کل ساختمان را تقسیم بر مساحت زمین کرده و حاصل آن را ضربدر صد کنید. با همین عملیات ریاضی ساده تراکم ساختمانی به دست می آید.

چه قسمت هایی جزء تراکم ساختمانی محسوب نمی شوند؟

اصولا زیر زمین با کاربری تجاری و یا اداری جزء تراکم ساختمان محسوب نمی‌شود، همچنین پارکینگ و مشاعات طبقه همکف را هم نمی توان در نظر گرفت

 

نتیجه گیری:

منظور از تراکم درصد بنایی است که نسبت به مساحت زمین در طبقات ساختمان قابل احداث و ساخت و سازمی باشد. تراکم ساختمانی در طرح تفصیلی شهرها برای کاربری‌های مختلف به صورت جداگانه تعریف شده است و عوامل گوناگونی بر روی آن اثر دارند که در ایم مطلب به تمامی آن ها اشاره شد. لارم به ذکر است پارکینگ، مشاعات طبقه همکف و انباری‌های موجود در زیرزمین در نظر گرفته نمی‌شود. برای محاسبه تراکم ساختمانی لازم است مساحت کل ساخت را تقسیم بر مساحت زمین کرده و حاصل آن را ضربدر صد کنید.امیدواریم که این مطلب برای شما مفید واقع شده باشد.