یکی از مواردی که هنگام خرید آپارتمان بسیار مهم است یا برای افرادی که در نقش کارشناس مشاور املاک فعالیت می کنند حائز اهمیت است، نحوه ی محاسبه ی زیر بنای ساختمان است. مهارتی که یادگیری آن می تواند برای افراد بسیار کاربردی و کلیدی باشد.شاید تا به حال برای شما پیش امده باشد که متراژ ساختمان معمولا از آن عددی که هنگام خرید یا فروش به شما اعلام شده است متفاوت یا حتی مقداری کمتری باشد!
در این مقاله ما قصد داریم به شما بگوییم کدام بخش های آپارتمان بخشی از زیربنا محسوب می شوند، نحوه ی محاسبه ی مساحت و زیر بنا ساختمان به چه صورت است و آیا تراس یا بالکن هم بخشی از زیر بنای ساختمان می باشد یا خیر؟ پس تا انتها با ما همراه باشید.
زیر بنا چیست؟
قبل از هر چیزی به تعریف ساده ای از زیر بنا می پردازیم:زیربنا یکی از اصطلاحاتی است که احتمالا در قوانین ثبتی و شهرداری زیاد به گوشتان خورده است . معنای این اصطلاح با مساحت ملک کاملا متفاوت است و مفهموم جداگانه ای را می رساند.در واقع به مساحت هر یک از طبقه‌های یک ساختمان زیربنا گفته می‌شود و هنگام محاسبه مساحت کل بنا، بایستی مساحت سطح طبقات روی زمین و زیر زمین را با هم جمع کنیم.قبل از این که بتوانیم به سراغ نحوه ی محاسبه ی زیر بنا برویم در وهله ی اول نیاز داریم تا با یک سری از اطلاحاتی که در این رابطه با آن ها سر و کار داریم، آشنا شویم:
الف) مشاعات ساختمان:
منظور از مشاعات ساختمان قسمت‌های مشترکی از ساختمان است که در اختیار تمامی ساکنین است. در واقع منظور از قسمت‌های مشترک، قسمت‌هایی می باشد که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به تمامی مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.معمولا بخش های راهرو، پله و پاگرد که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار دارند، قسمت های حیاط، حیاط خلوت، محوطه ساختمان، باغ و پارک که جنبه استفاده عمومی برای همه ی ساکنین دارند، پشت بام و پارکینگ همگی به عنوان مشاعات ساختمان محسوب می شوند.
نکته: اصولا پشت بام و حیاط آپارتمان‌ها جزء مشاعات محسوب می‌شود هر چند بعضی از واحدها به این قسمت ها دسترسی ندارند.
ب) مفروزات ساختمان:
منظور از مفروزات همان فضای داخلی آپارتمان ( چه واحد تجاری باشد و چه مسکونی ) تراس و بالکن روباز و مسقف، اتاق های خواب، آشپزخانه، پارکینگ اختصاصی و انباری اختصاصی می باشد.
ج) مساحت کل:
مجموع مساحت کلیه طبقات روی زمین و زیر زمین رابه عنوان مساحت کل در نظر گرفته می شود.نکته ای که در اینجا بسیار مهم است، این است که قبل از محاسبه زیربنای آپارتمان، باید محدوده مشاعات و مفروزات مشخص گردد . اداره ثبت، قوانینی در این زمینه دارد که هنگام تعیین متراژ و ثبت سند بر اساس آن عمل می‌شود.
نحوه ی محاسبه ی مساحت آپارتمان به چه صورت است؟
اگر آپارتمان یا ملکی که قصد محاسبه ی مساحت آن را داریم شکل هندسی مشخصی مثل مستطیل یا مربع داشه باشند، محاسبه کردن مساحت کار بسیار آسان و راحتی است. در این موارد تنها کافی است که هر یک از اضلاع را به طور جداگانه اندازه‌گیری کنیم و سپس مساحت ساختمان رامحاسبه کنیم.اما اگر ساختمان مورد نظر شکل و فرم مشخصی نداشت لازم است تا طبق مراحل زیر فرآیند را انجام دهیم:
۱. تا جایی که برای ما امکان پذیر باشد، ساختمان را به اشکال هندسی ساده تقسیم می کنیم.
۲.برای راحتی کار می توانیم اگر برای ما امکان پذیر بود فضاهای مختلف را با گچ مشخص و از هم جدا کنیم.
۳.هر ضلع را با حروف جداگانه نام‌گذاری کنیم تا اندازه‌گیری آسان‌تر و ساده تر شود.
اگر تمامی مراحلی که در بالا قید شد را انجام دهیم در این حالت با چند شکل هندسی مانند مربع، مستطیل و یا مثلث روبه‌رو خواهیم شد که نحوه ی محاسبه یآم ها بسیار کار راحتی است و فقط کافی است از چند فرمول ساده ریاضی کمک بگیریم.
نکته: فرمول محسابه مساحت برای مثلت: اگر ارتفاع را a قائده b باشد برابر است با a×b÷2
فرمول محاسبه مساحت برای مستطیل: برای ضلع‌های a و b برابر است با a×b
فرمول محاسبه ی مساحت برای مربع : اگر ضلعها را aدر نظر بگیریم برابر است با با a×a
نکته: در برخی موارد اشکالی که در نظر گرفته می گیریم در قسمت های مختلف از ساختمان مانند باکن ها، بصورت نیم دایره و یا یک چهارم دایره می باشد که در این موارد برای محاسبه ابتدا از شعاع، مباید با استفاده از شعاع مساحت دایره کامل را بدست آورده و سپس آنرا به 2 و یا 4 تقسیم می کنیم و اندازه مورد نظرمان را محاسبه کنیم ( به همین سادگی ! )
در صورتی که در فضای آپارتمان مورد نظر از موزائیک یا سرامیک به عنوان کف پوش استفاده شده باشد، اندازه‌گیری به طبع آسان‌تر خواهد بود. احتمالا می دانید که این کف‌پوش‌ها اندازه‌های استانداردی دارند که با قرار دادن ابعاد آن ها به عنوان واحد اندازه‌گیری خود و با استفاده از فرمول زیر اندازه هر ضلع و در نهایت مساحت کل آپارتمان را محاسبه می شود.برای مثال اگر کف آپارتمان با موزائیک پوشیده شده باشد، باید اندازه اضلاع را به این شکل از فرمپل زیر به دست آوریم:
اندازه ضلع موزائیک × تعداد موزائیک‌ها
نحوه ی محاسبه ی زیر بنای آپارتمان به چه صورت است؟
همونطور که در اول مقاله ذکر کردیم محاسبه ی زیر بنا ساده ترین بخش کار شما است، تنها کافی است که پس از محاسبه مساحت هر شکل به صورت جداگانه، مساحت‌های به دست آمده را با هم جمع کنید و به این ترتیب مساحت کل زیربنا را حساب کنید.
آیا تراس به عنوان بخشی از زیر بنا محاسبه می شود؟
اگر خانه با آپارتمان شما یک تراس یا بالکن داشته باشد به طور متوسط 12٪ به ارزش ملک شما افزوده می شود. در رابطه با بالکن و تراس باید گفت در واقع فضایی نیمه باز و انعطاف پذیر در طراحی معماری خانه ها هستند که به عنوان رابطی بین فضای باز و بسته در خانه به شمار می آیند. تراس و بالکن از فضاهای مهم و ارزشمند خانه می‌باشند که با یک نگاه ساده متوجه خواخیم شد که در طراحی نمای ساختمان بسیار تاثیر گذار می‌باشد و باعث ایجاد حس ، آرامش، نشاط و زندگی به محیط داخلی خانه می‌شوند
در داخل خانه یا یک ساختمان، اصولا تراس و بالکن هر دو وسیله‌ای برای ارتباط با محیط بیرون هستند.اگر این سوال در ذهن شما نیز نقش بسته است که تراس جزیی از زیربنا محسوب می شود باید بگوییم که در شهرداری برای تشویق مردم برای احداث بالکن و ارتقاء دادن کیفیت ساختمان‌های مسکونی که ساخته می شود این قانون وجود دارد که،۵ مساحت تراس های مسقف تا عمق ۳ متر به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه محسوب می‌گردد.
نحوه محاسبه ی زیربنای تراس :
- تراس سه طرف باز که ۱/۲ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می‌شود.
- تراس سه طرف بسته که 3/2 مساحت آن جزء زیربنا محسوب می‌شود.
- تراس سه طرف بسته که ۲/۳ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می‌شود.
همچنین نکته جالب توجه این است که در نقشه شهرداری چنانچه عمق تراس بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت تراس به عنوان بخشی از زیربنا محسوب می‌گردد.
نکاتی که دانستن آن ها هنکام متر کشی و محاسبه زیربنا ضروری است!
۱. نورگیرها در زمان محاسبه متراژ ساختمان در نظر گرفته نمی شوند و بایستی از مساحت زیربنا کسر شوند و نباید در محاسبات مربوطه لحاظ شوند.
۲.دیوارها در صورت قرار گرفتن بین دو واحد بصورت مشترک محاسبه می شود و در صورت مجاورت با قسمت های مشاع ساختمان، جزو مفروزات هستند و به عبارتی جز زیربنای واحد مربوطه محاسبه خواهند شد.
۳. همانطور که در بالا اشاره شد بالکن ها چه بصورت مسقف و چه روباز، جزو زیربنای ساختمان بوده و بایستی متراژ آن ها محاسبه شوند.
۴.اگر پارکینگ که عمومی باشند جزو مشاعات بوده و در صورتی که خصوصی باشند جزو مفروزات محاسبه خواهند شد.
۵. اگر آپارتمان به صورت دوبلکس باشد، راه‌پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به‌صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آنها به‌عنوان زیربنای ساختمان محاسبه شود.
۶. استفاده از اندازه استاندارد کف پوش‌ها یک راه سریع و هوشمندانه جهت به دست آوردن مساحت اتاق می‌باشد.
۷. یاد داشته باشید قبل از انجام مترکشی، فضاهای مفروز و مشاع باید تفکیک شوند.
نتیجه گیری:
همانطور که متوجه شدیم نحوه محاسبه زیربنای ساختمان، برای کسانی که قصد خرید آپارتمان دارند و یا می‌خواهند در زمینه مشاوره املاک فعالیت کنند امری کاملا ضروری و لازم است.برای محاسبه زیربنای خانه‌هایی که شکل هندسی واحد و مشخصی دارند، فقط باید اندازه هر ضلع را اندازه‌گیری کرده و سپس مساحت را با استفاده از فرمول‌های ریاضی دست می‌آوریم، البته برای محاسبه زیربنای خانه‌هایی که شکل هندسی مشخصی ندارندساده ترین راه این است که آنها را به شکل ها هندسی بخش بندی کنیم مساحت هر شکل را به صورت مجزا به دست می‌اوریم و در نهایت با یکدیگر جمع کنیم.
بیشتر بخوانید :
قوانین استفاده از تراس آپارتمان ، تراس مشاع
