آیین نامه مدیریت ساختمان | قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن
با گسترش آپارتمان نشینی در شهرها و افزایش تعداد آپارتمان ها ، روند رو به رشد مشکلات آپارتمان نشینی را در شهرها شاهد هستیم. زندگی مشترک در یک ساختمان همیشه مشکلات را خلق نموده است که برای نمونه می توان گفت یکی از دغدغه های آپارتمان نشینی عدم آگاهی ساکنین از قوانین و مقرراتی است که باید در آپارتمان رعایت کنند. بسیاری از آپارتمان ها برای ساکنین خود آیین نامه تعیین می کنند اما این آیین نامه ها در مراجع قانونی مورد توجه قرار نمی گیرد و صرف اطلاع ساکنین قابلیت اجرایی ندارد. آنچه که در مورد آیین نامه مدیریت ساختمان باید بدانید ، قانون کشوری آن است. قانون تملک آپارتمان ها و در ادامه آیین نامه ی اجرایی این قانون ، مرجع حل و فصل دعاوی در مراجع قضایی کشور می باشد.
آپارتمان نشینی یک پدیده نوظهور با یک سری بایدها و نبایدها و همچنین عرف و عادات است که بعضی از این هنجارها ریشه در رفتار جامعه و پذیرش آن دارد. همین رفتارها پس از گذشت سالیان توسط قانونگذار به شکل قوانین و آیین نامه ها درآمده اند.
مدیریت ساختمان بر عهده کیست؟
قبل از آن که به سراغ مواد قانونی در مورد مدیریت ساختمان برویم ابتدا بدانیم مرجع اجرا کننده این قوانین در ساختمان کیست ؟ کسی که قوانین مربوط به ساختمان را باید در داخل آن اجرا نماید ، مدیر ساختمان می باشد. مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی مالکان برای مدت محدود انتخاب می شود. حال این مدیر می تواند از بین مالکان یا ساکنین یا فردی خارج از ساختمان انتخاب شود. با توجه به اعتماد مالکان به مدیر منتخب باید گفت این شخص نماینده مجمع عمومی مالکان می باشد و در قبال ایشان باید پاسخگو باشد. نحوه انتخاب مالک در مجمع عمومی مالکان توسط قانون تملک آپارتمان ها مشخص شده است. در برخی موارد که نیاز به چند مدیر است ، این مجمع می تواند هیئت مدیره را انتخاب نماید.
تیم مدیریتی ساختمان باید با مفاهیمی چون قانون تملک آپارتمانها ، مجمع عمومی ، مدیر ساختمان و وظایف آن و … آشنا باشد . قانون یا آیین نامه ی مجزایی در رابطه با مدیریت ساختمان وجود ندارد که فقط مختص به همین موضوع باشد.
قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن
مدیریت ساختمان باید بر قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی موجود اشراف کامل داشته باشد تا بتواند وظایف خود را بدون کمی و کاستی انجام دهد . در ذیل قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به تفصیل توضیح داده شده است.
آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها مصوب 08/02/1347با اصلاحات و الحاقات بعدی تا سال 30/01/1371
بخش اول ـ قسمتهای مختلف ساختمان
فصل اول ـ قسمتهای اختصاصی
ماده ۱ ـ قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد .
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمت های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد .
فصل دوم ـ قسمتهای مشترک
ماده ۳ ـ قسمت هائی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمت های مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری بر آنها قائل شد .
تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است .
قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت عبور نماید .
ماده ۴ ـ قسمت های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت از:
الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد .
ب ـ تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب لوله ها از قبیل (لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره .
پ ـ اسکلت ساختمان
تبصره ـ جدارهای فاضل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها است مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد .
ت ـ درها و پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند .
ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تأمین کننده روشنائی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی .
ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنادر آن احداث گردیده است .
ح ـ نمای خارجی ساختمان
خ ـ محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد .
بخش دوم ـ اداره امور ساختمان
فصل اول ـ مجمع عمومی
طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر
ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود .
ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافقنامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد .
ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود .
ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است .
تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده
روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است .
ماده ۹ ـ کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را بمدیر یا مدیران ارائه نماید .
تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد .
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند .
ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد .
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آن ها
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان
ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه
ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا .
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران بمنظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .
ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود .
تبصره (اصلاحی ۳۰ˏ۰۱ˏ۱۳۷۱)ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران بشرکاء غایب اطلاع داده شود .
ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء الزام آور است .
فصل دوم ـ اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند .
ماده ۱۵ (اصلاحی ۲۸ˏ۱۰ˏ۱۳۵۳)ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود .
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفاء، فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومی فوق العاده بمنظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد .
تبصره ـ در صورتیکه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره بجهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید بمنظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد .
تبصره ۲ ـ در صورت خودداری شرکاء از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکاء برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمانها از ده واحد کمتر باشد که در اینصورت تقاضای یکنفر از شرکاء کافی خواهد بود .
ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است .
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یکنفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین مینماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد .
ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمیتوانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند .
ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را بعنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند .
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه بماده ۴ قانون بوسیله مدیر تعیین واز شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد .
ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی بنشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند .
ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که پیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند .
فصل سوم ـ هزینه های مشترک
ماده ۲۳ (اصلاحی ۱۷ˏ۰۳ˏ۱۳۵۹)ـ شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هائی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف میشود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند .
در صورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازو‌ئیل، اسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساو‌ی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران میباشد .
تبصره(اصلاحی ۱۷ˏ۰۳ˏ۱۳۵۹)- چنانچه بموجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی هزینه های مشترک بعهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستا‌جر میتواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتیکه پرداخت هزینه های جاری مشترک بعهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران میتوانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند .
ماده ۲۴ (اصلاحی ۳۰ˏ۰۱ˏ۱۳۷۱)ـ هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط بسهم خود معترض باشد می تواند بمدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت بموضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه کند .
ماده ۲۵ ـ هزینه های مشترک عبارتست از:
الف ـ هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه
ب ـ هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران
فصل چهارم ـ حفظ و نگهداری تعمیر بنا
ماده ۲۶ ـ در صورتیکه بین شرکاء توافق شده باشد که‌هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط بعهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم بانجام آن بوده و در تصمیمات مربوط باین هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود .
ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند بمنظور تأمین هزینه های ضروری و فوری وجوهی بعنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند .
مدیریت ساختمان و عرف
در کنار قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن ، در برخی ساختمان ها تابلویی با موضوع آیین نامه ساختمان نصب می گردد که در قانون به آن اشاره نشده است. مثلا برخی مدیران یک سری موارد لازم را برای حفظ نظم و آرامش ساکنین با هماهنگی ایشان مکتوب نموده و در تابلو اعلانات نصب می کنند. به چنین مواردی نباید قانون گفت، ولی عرف آن را در کنار قانون قرار می دهد.
آیا نصب نکات لازم الرعایه در آپارتمان ها ضمانت اجرایی در مراجع قضایی دارد؟
در چنین زمینه ای قانون ماده ی صریحی ندارد اما ماده 11 بند پ تصمیمات در مورد اداره امور ساختمان را به مجمع عمومی مالکان سپرده است. همچنین ماده 17 با اشاره به تصمیمات مدیران درباره اداره ساختمان این تصیمات را معتبر می داند.
حال باید گفت: اگرچه قانون صریحاً به موضوع عرف در ساختمان نپرداخته است اما به مدیران این اجازه را داده است تا در صورت لزوم بتوانند مطابق با نیاز ساختمان ، مواردی را که مخالف با نص صریح قانون نباشد وضع نمایند. آنچه در اینجا مهم به نظر می رسد توافق ساکنین در قبول شرایطی ست که از سوی مدیر وضع می شود.
اگر یکی از ساکنین موافق وضع مقررات به شرحی که گفته شد نباشد، مخالف تام یا مخالف قسمتی از این شرایط باشد باید نظر وی جلب شود. دلیل این امر را می توان در نبود نص صریح قانون کشوری و عدم توافق ساکن دانست و در چنین شرایطی بهتر آن است که مدیر و مالکان در عقد اجاره یا خرید چنین مواردی را لحاظ نمایند. مثلا در شرح قرارداد اجاره یا خرید ، میزان سهم شارژ ، رعایت نکات بهداشت، رعایت ساعات عبور و مرور و تمامی مواردی که در ساختمان باید رعایت شود را قید نمایند.
نتیجه گیری
قوانین و مقرراتی که معمولا در ساختمان باید رعایت شود دو نوع هستند. قوانین که در کل کشور اجرا می شود و هر کس مخالف آن عمل نماید باید در مراجع قضایی پاسخگو باشد. در زمینه مقرراتی که برخی ساختمان ها دارند توافق اکثریت یا همه ی ساکنین شرط می باشد. برای بهره مندی از حداکثر امکانات ساختمان و قسمت های مشاع و همچنین آسایش و راحتی ساکنین قانون تملک آپارتمان ها چاره اندیشی شده است. بهتر آن است که هر ساکنی در ساختمان ها و آپارتمان ها با این موارد آشنا باشد تا حقی از کسی ضایع نکند یا حقش ضایع نشود.
پیشنهاد
در هومتیک مدیران و ساکنین ساختمان می توانند یکدیگر را از اتفاقات و مقررات ساختمان آگاه نمایند یا در زمینه خاصی که نیاز به تعیین مقررات دارد هماهنگی و همکاری کنند. همچنین این اپلیکیشن موبایلی با امکانات بی نظیر خود در هر زمان و هر جایی در دسترس مدیران و ساکنان است تا بتوانند در کمترین زمان مشکلاتشان را مطرح و حل و فصل کنند.
بیشتر بخوانید:
آیین نامه مجتمع های اداری و تجاری
با سلام در مورد اتش سوزیوواحدها و همچنین تعمیر و نگهداری اسانسور اطلاعاتی می خواستم
با درود فراوان..در صورتی که مدیر ساختمان بدون اعلام به مالک واحد پارکینگ دار در حیاط به یکی از ساکنین که پا کینگ ندارد جا ی پارک اضافه بر ظرفیت بدهد و کرایه ماهیانه بگیرد ..آیا من که مالک و پارکینگ هم دارم میتوانم به شورای حل اختلاف شکایت کنم ..