قوانین استفاده غیر مسکونی از واحد مسکونی (مثلا آرایشگاه)

به دلیل هزینه های بسیار بالای خرید یا اجاره املاک با کاربری تجاری بسیاری به دنبال استفاده از املاک مسکونی برای کار تجاری می باشند. اما بر اسال برخی قوانین این عمل جرم بوده و مستوجب مجازات است. در این مقاله قصد داریم با استفاده غیر مسکونی از واحد مسکونی مثلا آرایشگاه آشنا شویم. کمیسیون ماده صد شهرداری‌ها در این زمینه کمک شایانی به ما می کند. همچنین استثنائات این اصل را در این مقاله بررسی می کنیم.

اصل عدم تغییر کاربری به چه معناست ؟

همانطور که می دانید برای آن که یک ساختمان ساخته شود نیاز به پروانه ساختمانی دارد. پروانه ساختمانی اولین مولفه خود را به نحوه کاربری ساختمان اختصاص می دهد. در واقع پروانه ساختمانی، مجوزی است قانونی که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت‌وساز از سوی صاحبان املاک صادر می‌شود. این پروانه به صاحبان ملک اجازه می دهد تا بتوانند ساختمان خود را برپا کنند. بر مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری،”تمامی مالکان املاک و اراضی واقع در شهر مکلف شده‌اند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ کنند و بر اساس تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداری‌ها، مکلف‌اند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه‌های صادره قید و مدام به آن نظارت کنند تا تخلفی از نحوه استفاده از ساختمان صورت نگیرد. همچنین قانون شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری را ممنوع کرده و کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات دانسته است.”

انواع کاربری ساختمان

در پروانه یا مجوز ساخت ساختمان نوع استفاده از زمین و ساختمان بیان شده است که کاربری نامیده می‌شود . کاربری ساختمان انواعی دارد که سه نوع آن از همه مهمتر است. سه نوع اداری، تجاری و مسکونی مهمترین انواع استفاده از ساختمان می باشد که بر اساس ضوابط خاص هر کدام مجوز خود را دریافت می کند. در قوانین موجود تعریف واضحی از کاربری نیست اما با توجه به ضمانت‌اجراهای سنگینی که برای تغییر کاربری پیش‌بینی شده و حتی در صورت عدم تمکین به رای کمیسیون ماده صد، ممکن است به صدور حکم حبس منتهی شود باید شهروندان از آن آگاهی داشته باشند.

مبنای قانونی اصل « عدم امکان تغییر کاربری » چیست ؟

اگر به تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ توجه شود چنین مقرر شده است که : « شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می‌کند.

این تصمیم وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود… .»

با این استناد به قانون و تبصره بند ۲۴، صلاحیت شهرداری محدود به برخورد با تغییر کاربری از استفاده «غیرتجاری» به استفاده به عنوان «محل کسب و پیشه و تجارت» شده است. با این حال شهرداری ها هر نوع مخالفت با عنوان کاربری مندرج در پروانه ساختمان را غیر قانونی تلقی کرده و با آن برخورد می کنند.

واحد مسکونی چیست ؟

در تعریف واحد مسکونی آمده است که هر واحدی که با هدف اسکان دائم یا موقت اشخاص ایجاد شوند و دارای ترکیب بنا و معماری خاص از جمله اتاق، آشپزخانه، سرویس و… باشد باید «واحد مسکونی» نامید . مقصود مالک یا سازنده این واحد ها بهره‌برداری مسکونی است که از باید رعایت شود.

واحد تجاری و اداری چیست ؟

در تعریف واحد تجاری آمده است که « کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام می‌دهند و معاملات و داد و ستد می‌کنند. » این تعریف بیشتر به آن جنبه عمومی واحد تجاری پرداخته است اما بیشتر کسانی که به سوی واحد های مسکونی برای کاربری تجاری روی می آورند می خواهند از دست هزینه های واحد های تجاری فرار کنند. مطابق «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» واحد تجاری برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده کسب، پیشه و تجارت ساخته شده یا واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد. مصادیق کسب و پیشه نیز در قانون تجارت مشخص شده است.

کدام مشاغل در واحد مسکونی مجاز محسوب می شوند؟

معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با تصویب مصوبه ای در زمینه مشاغل مجاز برای آن که در اماکن مسکونی باشند لیست زیر را منتشر کرد:

• مطب پزشکان
• حرفه های وابسته به امور پزشکی
• لابراتوارهای دندان سازی
• دفتر مهندسی
• دفاتر اسناد رسمی
• دفاتر ازدواج و طلاق
• دفتر وکالت
• دفاتر مطبوعات
• داروخانه ها
• آکادمی ها
• مدارس ابتدایی و هدایت
• شرکت های مهندسین مشاور
• دفاتر خدمات الکترونیک شهر
• دفاتر پیشخوان دولت
• پانسیون
• مهدکودک
• مشاغل خانگی

نکته مهم در این زمینه آن است که فقط مالک ساختمان یا واحد می تواند از این شرایط استفاده کند و مستأجر ساختمان های مسکونی، این حق را ندارد. همچنین مالک برای شروع چنین کاری نیاز به مجوز از صنف خود را دارد ولی نیاز به اجازه شهرداری ندارد.

آرایشگاه زنانه در واحد مسکونی چه شرایطی دارد؟

آرایشگاه زنانه به عنوان یک حرفه محسوب می شود و صنف خود را دارد. با این حال بیشتر خانوم ها در خانه با استناد به شغل خانگی واحد مسکونی خود را تبدیل به آرایشگاه می کنند. تا اینجا نمی توان گفت این محل مخالف مصوبه بالا می باشد. اما مالک باید دست به چنین اقدامی بزند و با توجه به آنکه آرایشگاه زنانه را شغلی خانگی ثبت کرده است به دریافت مجوز از بخش مربوطه اقدام کند. مستاجر به هیچ عنوان حق ندارد محلی که به عنوان سکونت اجاره کرده است را تبدیل به آرایشگاه یا محل کسب خود کند. این تغییر کاربری حتی با تایید مالک نیز امکان پذیر نیست.

در اینجا برخی از حقوق دانان دچار اختلاف هستند. برخی عقیده دارند که آرایشگاه زنانه جز مشاغل خانگی محسوب نمی شود. برخی دیگر نیز آن را به استناد حضور زن در خانه و محل آرایشگاه ، خانگی به حساب می آورند. این که آرایشگاه زنانه جز مشاغل خانگی محسوب می شود کاملا در قانون روشن نیست و با توجه به عرف محل می توان در مورد آن اظهار نظر کرد.

برخورد با خاطیان تغییر کاربری ساختمان

یکی از همسایه ها با تغییر کاربری ساختمان موجبات مزاحمت سایرین را فراهم کرده است. چه باید کرد؟ در چنین مواردی شهرداری ورود کرده و مطابق با ضوابطی که در ادامه گفته خواهد شد اقدامات لازم را انجام می دهد. نکته قابل توجه برای ساکنین آن است با مدیر ساختمان در این زمینه صحبت کنند تا با ایشان با مسالمت صحبت کند. اگر مالک خاطی این امر را نپذیرفت به شهرداری محل اطلاع دهند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر گردد، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون بیان کرده و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از 2 ماه تجاوز کند، در خصوص تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم خواهد گرفت.

این تصمیم شهرداری به وسیله مأموران اجرا می گردد و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس جنحه ای از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار و 1 ریال تا 10 هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز دوباره تعطیل می گردد . کسی که این موارد را رعایت نکند محل کسب و کار به همراه وسایل اش برای مدتی در واحد پلمپ خواهد ماند.

بیشتر بخوانید:

مشاغل مجاز در ملک مسکونی