اهم وظایف مدیر ساختمان | شرح کامل وظایف مدیر ساختمان

اهم وظایف مدیر ساختمان | شرح کامل وظایف مدیر ساختمان

در تعریف مدرن ساختمان بسیاری از افراد مدیر را به عنوان قلب تپنده مجموعه در نظر می گیرند. در مدیر ساختمان وظیفه دارد تمامی امور جاری را به صورت دقیق بررسی کرده و نسبت به برطرف کردن تمامی مشکلات اقدامات لازم را انجام دهد. به همین خاطر قانونگذاران با تصویب قانون تملک آپارتمانها و‌ آئین نامه اجرایی آن که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید و همچنین اصلاحیه بعدی آن ، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده اند و با انجام این امر بسیاری از اختلافات و مشکلات آپارتمان نشینی را با راهکارهای قانونی قابل حل و فصل نموده اند. تصور کنید در ساختمان شما پمپ آب خراب شده و کسی مسئولیت تعمیر را بر عهده نمی گیرد، در صورت نبودن مدیر ساختمان چه کسی باید این قطعه را تعمیر کند؟ آیا بدون مدیر کسی مسئولیت خرج کردن شارژ را می تواند قبول کند؟ مدیر تا چه حد می تواند از اختیارات قانونی خود استفاده کند؟ در این مقاله نگاهی به تمامی وظایف مدیر ساختمان می اندازیم و کمک می کنیم شما هومتیکی ها عزیز دید بهتری نسبت به عملکرد او داشته باشید

 

لزوم وجود مدیر ساختمان

سمت مدیر ساختمان، نقشی بسیار مهم و اساسی در رسیدگی به امور یک ساختمان می باشد. فرض کنید شما ساکن یکی از واحدهای ساختمان مسکونی می باشید . قسمتی از آپارتمان که مربوط به هیچ کدام از واحدها نمی باشد ، در حال تخریب است (مثل راهرو ) یا قسمتی مشترک مانند راه پله ها همواره کثیف هستند . یا مثلا سقف آپارتمان در حال تخریب است ، ولی هیچ یک از واحدها توجه ای به آن نمی کنند . و یا چراغ راهروها و پارکینگ و … خراب بوده و این بخش ها در تاریکی قرار دارند و سایر مشکلاتی از این دست . در این بین باید شخصی حضور داشته باشد تا به تمامی این مشکلات رسیدگی و آنها را حل کند . این شخص همان مدیر ساختمان می باشد .

 

شرح وظایف مدیر ساختمان

حال که دانستیم مدیر کیست و چگونه انتخاب می شود به شرح وظایف مدیریت آپارتمان می پردازیم.

１- بیمه ی آتش سوزی

تمامی آپارتمان ها ، اعم از مسکونی ، اداری ، تجاری و … باید دارای بیمه ی آتش سوزی باشند تا در صورت وقوع حادثه ساکنین تحت پوشش بیمه قرار گرفته و آسیب های مالی به حداقل برسد . وظیفه ی این امر صراحتا توسط قانونگذار بر عهده ی مدیر ساختمان گذاشته شده است . پس می توان اولین و اصلی ترین وظیفه ی یک مدیر ساختمان را بیمه نمودن آپارتمان در زمینه ی آتش سوزی نام برد .

ماده 20 آیین نامه ی قانون تملک آپارتمانها در این رابطه می گوید ؛ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند . سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر ، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد .

 

２- حفاظت عمرانی از ساختمان

از دیگر وظایف مهم و اساسی مدیر یک ساختمان رسیدگی به بخش های آسیب دیده یا آسیب پذیر ساختمان می باشد ، بدین صورت که آن بخش هایی از قسمت های آسیب پذیر و فرسوده ی ساختمان که خطر تخریبش یا آسیب زدن به دیگر بخش ها را دارند ، یا موجب نارضایتی ساکنین می باشند را شناسایی و ثبت نموده و پس از گرفتن شارژ و مشورت با مجمع عمومی و ساکنین ، به تعمیر آن بخش ها بپردازد .

 

３- معین نمودن میزان شارژ هر واحد

هر آپارتمان دارای مجموعه هزینه هایی است که باید محاسبه و پرداخت شوند ، این هزینه ها شامل ؛ هزینه ی سرایداری ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمت‌های مشترک ، قبوض آب و برق و گاز قسمت های مشترک و … می باشد . این هزینه ها (که در اصطلاح عامیانه به آن شارژ گفته می شود) را باید از ساکنین ساختمان جمع آوری و پرداخت نمود . این میزان شارژ امکان دارد به نسبت نفرات ، متراژ واحد و … متفاوت باشد.

تشخیص و تعیین میزان شارژ هر واحد از جمله مهمترین وظایف مدیر ساختمان می باشد . در این مورد “ماده 21 قانون تملک آپارتمان ها” بیان نموده است : مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

 

４- گرفتن مبلغ شارژ از ساکنین و پرداخت هزینه ها

مدیر ساختمان علاوه بر آنکه باید میزان شارژ هر واحد را مشخص و به ساکنین و مجمع عمومی مالکین اعلام کند ، وظیفه دارد مبلغ شارژ را جمع آوری و صرف هزینه های مشخص شده کند. به نوعی می توان گفت ؛ جمع آوری و هزینه شارژ نیز از مهمترین وظایف هر مدیر ساختمانی می باشد .

 

５- تعیین قوانین ساختمان و ابلاغ آن به ساکنین

از دیگر وظایف مهم و اساسی مدیر ساختمان ها این است که موظف اند با مشورت مجمع عمومی مالکین ، آن دسته از قوانینی که باید توسط ساکنین رعایت شوند را پیش بینی و در چارچوب آیین نامه درج و به اطلاع ساکنین برساند .

 

６- رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنین

مدیر ساختمان وظیفه دارد به کلیه اختلافاتی که امکان دارد در بین ساکنین نسبت به فضاهای اشتراکی یا هزینه ها ایجاد شود ، رسیدگی کند . همچنین وظیفه دارد تا پاسخگوی شکایاتی که ساکنین نسبت به هزینه شارژ دارند باشد یا درخواست های ساکنین نسبت به عیب و ایرادهای فضاها و خدمات اشتراکی را رسیدگی کند .

در صورتی که مدیر ساختمان نسبت به این شکایت‌ها واکنش مناسبی نداشته باشد و به آن ها رسیدگی نکند ، ساکنان می‌توانند به دستگاه قضایی مراجعه نموده و شکایتشان را مطرح نمایند .

این مورد نیز در ذیل ماده 24 آیین نامه ی قانون تملک آپارتمان ها اینگونه آمده است : هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد ، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید . در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض ، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌ دار قضائی مراجعه کند .

 

７- تایید و ارائه ی رسید تسویه حساب هزینه‌ های ساختمان

اگر مالکی قصد انتقال واحد ساختمانی اش را داشته باشد ، باید کلیه اسناد تسویه هزینه‌ های ساختمانی را به دفترخانه اسناد رسمی تسلیم کند . این اسناد باید به تایید و امضای مدیر ساختمان نیز رسیده باشد . فقط در این حالت است که اسناد معتبر بوده و صحت دارند .

 

８- صورت برداری از صورت ‌جلسات مجمع‌ عمومی مالکان

یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان ، صورت برداری و ثبت موضوعات تایید شده در مجمع عمومی مالکان می باشد . در این زمینه قانون طبق ماده ی 12 آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها بیان داشته است که ؛کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورت‌ جلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود .

در کنار وظایف ذکر شده برخی اختیارات نیز وجود دارد که مدیر می تواند در آنان نیز ورود کند اما اگر خود را دخیل نکند از وظایفش سرپیچی نکرده است. با این حال برخی اختیارات در جهت آسودگی ساکنین و برخورداری بهتر ایشان از مشاعات ساختمان است.

9- نظافت بخش مشاعات

یکی از اصلی ترین مسائلی که مدیر ساختمان باید به آن دقت کند نظافت بخش مشاعات است. با وجود اینکه بسیاری از مدیران ساختمان نسبت به این مسئله حساس هستند ولی مواردی نیز مشاهده می شود که برخی از مدیران نسبت به تمیز کردن مشاعات و سالن ها تلاش نمی کنند و همیشه این بخش ها کثیف هستند. از این رو مدیر وظیفه دارد با پیدا کردن افراد موفق نسبت به تمیز کردن این بخش ها احتمام تام را داشته باشد.

10- برنامه برای شرایط حساس و بحرانی

شرایط اضطراری و بحرانی یکی از مسائلی می باشد که مدیر ساختمان باید برای آن از پیش برنامه داشته و نسبت به حل آن اقدامات لازم را در نظر بگیرد. یکی از اصلی ترین مسائلی ضروری برطرف کردن خرابی های آسانسور و موتورخانه می باشد که می تواند زندگی افراد را مختلف کند.

11- حفظ امنیت و انجام اقدامات لازم

با وجود اینکه سرقت و دزدی از ساختمان در طی چند وقت اخیر یک امر متداول شده است ولی این وظیفه مدیر ساختمان است که با نصب دوربین های مداربسته و استفاده از ابزار امنیتی لازم مانند سنسورهای حرکتی امنیت بخش مشاعات و واحدها را حفظ کند.

 

12- اقدامات پیشگیرانه

یکی از وظایف نانوشته مدیر ساختمان بررسی شرایط و انجام اقدامات پیشگیرانه است. به عنوان مثال زمانی که یک مدیر باتجربه مشکلات لوله کشی مشاعات را مشاهده می کند می تواند پیش از اینکه این مسئله به یک بحران تبدیل شود نسبت به تعویض تمامی لوله های فرسوده اقدام کرده و هزینه کمتری را بر دوش ساختمان بگذارد.

 

نتیجه گیری

با توجه به مواردی که ذکر شد با مهمترین وظایف مدیر ساختمان آشنا شدید. این وظایف کارهایی هستند که یک مدیر باید انجام دهد. حال آن که در ساختمان گاها مشکلاتی پیش می آید که جز وظایف مدیر نیست، اما می تواند با توجه به اختیارات خود در حل و فصل آنان بکوشد. برخی از این مشکلات نیازمند هزینه می باشند که باید با توافق ساکنین پرداخت شود. برخی نیز نیازمند همکاری ساکنین است.
معمولا مدیران ساختمان ها در پیگیری و رفع مشکلات از ساکنین کمک می گیرند. این کار سبب تقویت هماهنگی بین مدیر و ساکنین شده و وی را در جهت انجام وظایفش تسهیل می کند.

 

پیشنهاد

وظایف مدیر و حیطه اختیارات مدیران در ساختمان یکی از دغدغه های اصلی آنهاست. برای آشنایی و انجام وظایف مدیران ، اپلیکیشن هومتیک سعی نموده است بهترین امکانات را در اختیار ایشان قرار دهد. با این اپلیکیشن می توان به تک تک کارهایی که یک مدیر باید در ساختمان انجام دهد رسیدگی کرد. اپلیکیشن موبایلی هومتیک به مدیران این امکان را می دهد تا میز کار مدیریت ساختمان شامل پرداخت شارژ ، مدیریت بیمه و هزینه های دیگر را همیشه همراه شان داشته باشند. همچنین می توانید وظایفی را که برعهده دارید در بهترین حالت ممکن انجام دهید از جمله امکاناتی که اپلیکیشن هومتیک در اختیار مدیر ساختمان قرار می دهد، این است که می تواند اموری مانند پرداخت شارژ ، مدیریت بیمه و هزینه های دیگر را به سادگی انجام دهد.همچنین استفاده از این نرم افزار کاملا رایگان است و هزینه را برای استفاده کنندگان ندارد. شما می توانید از طریق لینک زیر نرم افزار هومتیک را دانلود کنید و از امکانات بی نظیر آن در زمینه مدیریت ساختمان استفاده کنید.

 

سوالات متداول

مدیر ساختمان باید چه کارهایی انجام دهد؟

از تقسیم هزینه های شارژ گرفته تا هماهنگی برای نظافت و تعمیرات ساختمان

 

چک لیست وظایف مدیر شامل چه مواردی است؟

در اپلیکیشن هومتیک تمامی وظایف مدیر ساختمان مشخص شده است و تمامی اهالی می توانند به صورت آنی آن ها را ببینند.