مدیریت بیمه ساختمان اولین وظیفه مدیر ساختمان
مدیریت بیمه ساختمان یک تکلیف اجباری برعهده ساکنان ساختمان است و وظایفی است که باید در زمینه مدیریت ساختمان انجام شود. جالب اینجاست که مدیری که در انجام این وظیفه سهل انگاری کند و به دنبال آن خسارتی به ساختمان وارد شود مسئولیت سنگین جبران خسارت را برعهده خواهد داشت.
زندگی در یک آپارتمان نیازمند همکاری ساکنان آن در هزینه های مشترک است. معمولا مبلغی به صورت دوره ای با عنوان شارژ برای پرداخت این هزینه ها چه به صورت دستی و یا از طریق نرم افزار مدیریت ساختمان، از ساکنان دریافت می شود. اما این هزینه ها در اکثر مواقع برای تعمیرات و هزینه های خدمات مشترک مصرف می شود. اکنون در کمتر آپارتمانی مبلغی به عنوان هزینه های مربوط به مدیریت بیمه ساختمان وصول می شود.
واژه بیمه، به مفهوم نبودن بیم و ترس است که با رشد زندگی اجتماعی و به تبع آن با افزایش خطرات، به عنوان یکی از ضرورت های جامعه بشری مورد تاکید قرار دارد و در زندگی های شهری و مخصوصا در آپارتمان ها که نوعا تراکم جمعیت وجود دارد، همواره این نگرانی مشاهده می شود که مبادا از سوی همسایگان اتفاقات یا حوادثی رخ دهد که دامنه آن همه ساکنان یک مجموعه ساختمانی را در برگیرد. از این رو نهادی بنام بیمه برای زدودن نگرانی آسیب ها و خسارات احتمالی تاسیس شده است تا در درجه اول موجبات آرامش خاطر برای ساکنان را فراهم کند و در گام بعدی، خسارات احتمالی و آسیب های مالی یا جانی که در اثر این حوادث رخ می دهد را جبران کند.
مدیریت بیمه ساختمان از وظایف مدیر است
طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می پذیرد، مسئولیت دارد کل ساختمان را در مقابل حادثه آتش سوزی نزد یکی از شرکت های بیمه گر، بیمه کند.
عدم مدیریت بیمه ساختمان و جبران خسارت توسط مدیر
مدیری که به این وظیفه عمل نکند را مسئول جبران خسارات وارده به مالکان یا ساکنان می باشد؛ این مسئولیت اگر چه از نوع کیفری نیست یعنی مجازات ندارد ولی این حق را برای مالکان ایجاد می کند که علیه او به دادگستری مراجعه و خسارت هایی که در اثر آتش سوزی به مال یا جان آنها وارد شده است را مطالبه کند. به هر حال ساکنان مجموعه آپارتمانی می توانند از مدیری که در مدیریت بیمه ساختمان کوتاهی و آن ساختمان را بیمه نکرده است خسارت دریافت کنند.
ارتباط مسئولیت مدیر با دستمزد
در برخی از ساختمان ها به دلیل واحدهای زیادی که ساکن هستند و وقت زیادی که مدیر برای کارهای مدیریت ساختمان می گذارد برای وی دستمزدی در نظر می گیرند. حال این سئوال پیش می آید که در صورت عدم مدیریت بیمه ساختمان و در شرایطی که مدیر از ساکنان دستمزدی دریافت نکند، آیا بازهم مسئولیتی متوجه وی می شود؟ در این باره باید بدانید که این مسئولیت مطلق است و قانون تفاوتی بین مدیر با حقوق و مدیر بدون حقوق برای جبران خسارت قائل نشده است وقتی مقصر حادثه فرد دیگری باشد. آنچه مدنظر قانون تملک آپارتمان ها است، این است که حادثه آتش سوزی به صورت غیرعمد یا در اثر حوادث صورت گیرد.اگر مدیر یک مجموعه آپارتمانی به وظیفه هایی که در بالا نام بردیم عمل نکرد، ساکنان می توانند او را مجبور به ایفای این مسئولیت کنند. البته در این رابطه دو حالت قابل تصور است؛ یکی اینکه همه مالکان بخواهند، ساختمان بیمه شود اما مدیر مخالفت کند که در این حالت می توانند نسبت به تعویض مدیر اقدام کنند و از مدیر جدید بخواهند به این وظیفه عمل کند.
اما حالت دیگر این است که برخی از مالکان خواهان بیمه کردن ساختمان باشند و برخی دیگر نباشند. در این صورت، مالکی که مایل است ساختمان بیمه شود، می تواند حسب مورد به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه و علیه مدیر دادخواست الزام به ایفای وظیفه قانونی «بیمه کردن ساختمان» را تقدیم تا دادگاه مدیر را ملزم به بیمه کردن ساختمان کند و اگر مدیر موضوع را به مالکان مخالف ارجاع و آنها را مانع بیمه شدن معرفی کند، دادگاه می تواند مالکان مخالف بیمه را نیز به عنوان ثالث ملزم به پرداخت هزینه های بیمه کند.البته در این میان حالت دیگری نیز قابل تصور است، وقتی مدیر بخواهد به این وظیفه یعنی مدیریت بیمه ساختمان عمل کند اما مالکان آپارتمان نخواهند؛ در اینجا هم دو حالت متصور است.
حالت اول اینکه همه مالکان با بیمه شدن ساختمان مخالف باشند و حالت دوم اینکه برخی مالکان موافق بیمه شدن بوده و هزینه مربوطه را بپردازند اما برخی مالکان دیگر مخالف و از پرداخت سهم خود برای انعقاد قرارداد بیمه خودداری کنند. در حالت اول یعنی مخالفت همه مالکان با بیمه شدن، مدیر ساختمان باید برای رفع مسئولیت خود از مالکان اقرارنامه رسمی اخذ کند مبنی بر اینکه مالکان خودشان مسئولیت هرگونه خسارتی را برعهده می گیرند و برای خسارات احتمالی که به دلیل حادثه آتش سوزی ممکن است ایجاد شود، حق هرگونه شکایت علیه مدیر ساختمان را از خود سلب و ساقط کرده اند. اما در حالت دوم یعنی مخالفت برخی مالکان، مدیر باید در اجرای قانون تملک آپارتمان ها علیه آنها اقدام قانونی برای مطالبه حق بیمه به عمل آورد.
همه باید پول را برای بیمه ساختمان بپردازند
مدیریت بیمه ساختمان و بیمه کردن در برابر حوادثی مثل آتش سوزی، به عنوان یکی از هزینه های مشترک، توسط مدیر ساختمان قابل وصول است و اگر مدیر نرم افزار ساختمان را نصب نموده باشد، می تواند به عنوان هزینه بیمه ساختمان در اپلیکیشن تعریف نماید و ساکنین موظف به پرداخت آن هستند و همچنین می تواند برای مالکی که سهم خود را نمی پردازد نامه رسمی که اظهارنامه گفته می شود ارسال کند.
مشکل فقط آتش سوزی است!
در ساختمان انواع حوادث و به تبع آن انواع پوشش های بیمه ای متصور است. مثلا ممکن است ساختمانی در اثر سهل انگاری مهندس ناظر یا سازنده، ریزش کند. در این صورت اگر سازنده یا مهندس ناظر برای آن ساختمان بیمه نامه مسئولیت اخذ کرده باشد تحت پوشش بیمه ای قرار می گیرد والا مسئول جبران سازنده یا مهندس ناظر مربوطه است و به مدیر ارتباطی ندارد.
