آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟

آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟

امروزه با رشد شهرها و افزایش یک جا نشینی در ساختمان ها با مشکل مدیریت ساختمان روبرو هستیم. در ساختمان هایی که تعداد زیادی خانواده سکونت دارند معمولا به مدیر یا مدیرانی برای حل مشکلات مشترک ساکنین نیاز است. اینکه ما بدانیم نحوه انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان به چه صورت است می تواند در پاسخ به این سوال که ” آیا مستاجر می تواند مدیر ساختمان باشد” کمک شایانی کند.

در قوانین انتخاب مدیر ساختمان به صراحت در مورد مستاجری که می خواهد مدیر ساختمان باشد صحبت نشده است اما می توان با نگاهی به آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها ، وظایف مدیر و مزایای آن به بررسی این مورد پرداخت.

قوانین انتخاب مدیر ساختمان

در مورد انتخاب مدیر ساختمان می توان به قانون تملک آپارتمان ها مصوب 16 اسفند 1343 مراجعه کرد. این قانون همچنین در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت.
ماده 7 این قانون بیان می دارد: « در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.»

همچنین در کنار این قانون، آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها ماده 7 را تکرار کرده است. با توجه به متن این ماده نمی توان گفت منظور شارع از ” اشخاصی از خارج ” چه کسانی می باشد. آیا قانونگذار منظورش اشخاصی به غیر از مالکین قسمت قبل ماده است یا اشخاصی که خارج از ساختمان می باشند؟ برای فهم بهتر این ماده بهتر است تا با اختیارات و وظایف مدیر ساختمان آشنا شویم.

اختیارات و وظایف مدیر ساختمان

در فصل دوم آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها می توان اختیارات و وظایف مدیر ساختمان را بررسی کرد:

” فصل دوم : اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران

ماده 14- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

ماده 15-اصلاحی مصوب 28/10/1353، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده 16- در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران، قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره – در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق‌العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد.

ماده 17- تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .

ماده 18- مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت، که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه، برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده 19- مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.

ماده 20- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده 22- در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از 10 آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند. ”

با توجه به مواد این آیین نامه ابتدا باید به این سوال پاسخ داد که آیا مستاجری که خواهان سمت مدیریت است می تواند چنین وظایفی را انجام دهد؟

در ماده 15 این آیین نامه به مدت زمان مدیریت مدیر اشاره صریح شده است. حال آن که مدت زمان قرارداد اجاره بصورت معمول برای یکسال می باشد. در چنین مواردی که مستاجر برای یک سال در آپارتمان ساکن است به نظر می رسد نتواند به عنوان مدیر انتخاب شود.

علل انتخاب مدیر ساختمان از بین مالکین :

الف) مالک ساکن مدت بیشتری در آپارتمان می باشد.

ب) مالک آپارتمان از تمامی شرایط و مشکلات ساختمان به دلیل خرید یا ساخت آن آگاه است.

پ) مالکین آپارتمان با تمامی مستاجرین آشنا هستند.

ت) مالکین نسبت به هزینه های مشترک آگاهی بیشتری دارند.

با این حال به نظر می رسد برای انتخاب یک مستاجر در مقام مدیر ساختمان منع قانونی وجود ندارد ولی عرف در بیشتر موارد یکی از مالکین را به این سمت منصوب می کند.

اگر در مجمع عمومی مالکین توافقی برای انتخاب مستاجر به عنوان مدیر صورت بگیرد مطابق ماده 7 مانعی ندارد و مالکین با این انتخاب عملی غیرقانونی انجام نداده اند.
در مورد وظایف و اختیارات مدیر ساختمان نیز باید بگوییم که برخی از مستاجرین ، آپارتمان را چندساله اجاره می کنند و برخی حتی بیشتر از مالکین در ساختمان ساکن هستند. به همین دلیل انتخاب یک مدیر از بین ساکنین می تواند در برخی موارد بهترین گزینه باشد زیرا با مسائل و مشکلات ساختمان بیشتر از مالکین آشنا هستند. بسیاری از مواردی که در ساختمان بوجود می آید گاها مالکین از آن بی اطلاع می باشند.

از طرف دیگر عرف که توسط مالکین ایجاد شده است بصورت عادت در ساختمان ها تکرار می شود و مدیر ساختمان را از بین مالکین تعیین می کند. اما این عرف مانعی برای مدیریت مستاجر در ساختمان به نظر نمی رسد.

نتیجه گیری

ما برای این که بدانیم آیا می توان مدیریت ساختمان را به مستاجر سپرد باید به قوانین مراجعه کنیم. آنچه در قوانین دیدیم منعی برای مدیریت مستاجر محسوب نمی شود اما با این حال در بسیاری از ساختمان ها عرف بر انتخاب مدیر از بین مالکین است. از طرفی در انتخاب مدیر، مجمع عمومی مالکین تصمیم گیرنده می باشند و آنان می توانند با توافق هر شخصی را به عنوان مدیر ساختمان منصوب کنند.

پیشنهاد هومتیک

اگر آپارتمان نشین هستید و می خواهید نسبت به قوانین، حقوق و وظایف مربوط به مدیریت ساختمان آگاه باشید در  اپلیکیشن هومتیک عضو شوید. متن کامل قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرائی آن را برای شما در این اپلیکیشن تدارک دیده ایم.