انسان های باستانی و قدیمی دغدغه اصلی که داشته‌اند مسکن و یا مکانی بوده است که در آنجا زندگی می کرده اند. این مسئله امروزه رنگ و بوی متفاوتی به خود گرفته و انسان مدرن در خانه ها و برج های مجلل زندگی می کند. افرادی که قصد اجاره و یا رهن خانه را دارند همیشه به دنبال تناسب قیمتی می گردند که با استفاده از آن بتوانند خانه مناسب خود را تهیه کنند. قیمت مسکن امروزه به صورت سرسام‌آوری رو به افزایش است و از این رو خانوارهای ایرانی دوست دارند خانه ای را پیدا کنند که از نظر قیمتی بسیار به صرفه می باشد. پیش از این و بالا بودن نرخ سوددهی بانک ها ایرانیان ترجیح می دادند پول رهن خانه را در بانک گذاشته و از محل کسب درآمد آنها اجاره‌بهای خود را پرداخت کنند ولی با پایین آمدن سود بانکی این مسئله نیز به کلی از میان رفته و مردم ترجیح می دهند خانه ها را از ابتدا رهن کنند.
عوامل موثر بر روی محاسبه قیمت رهن خانه
پیش از اینکه بخواهیم برای شما از تناسب میان قیمت خرید خانه و رهن صحبت کنیم بهتر است نیم نگاهی به عوامل تعیین کننده قیمت رهن و اجاره نیز بیاندازیم. در ایران و شهرهای بزرگ عوامل بسیاری بر روی فیمت رهن خاانه تاثیر می گذارند و ما در این بخش نیم نگاهی به این عوامل می اندازیم
فاکتورهای تاثیرگذار بر روی قیمت خانه
در ایران عوامل مختلفی وجود دارند که بر روی قیمت رهن و اجاره خانه تاثیر مستقیم می گذارند ولی امروز ما قصد داریم عوامل و شرایط اقتصادی را مورد بررسی قرار دهیم ولی باید دقت کنید که بحث هایی همچون امنیت ، فرهنگ و موقعیت های اداری و تجاری همسایه ها نیز بر روی قیمت رهن تاثیر مستقیم دارند.
- عمر خانه: یکی از عواملی که به شدت بر روی قیمت خانه تاثیر مستقیم دارد مدت زمانی است که خانه ساخته شده است، به عنوان مثال رهن خانه های بیش از ده سال معمولا ارزان تر از خانه های نو ساز یا بازسازی شده می باشد.
- قیمت محله قرار گیری: قیمت محله و شرایط کوجه می تواند به طرز عجیبی بر روی رهن خانه تاثیر بگذارد به عنوان مثال در برخی از مناطق تهران قیمت رهن یک کوچه از قیمت رهن کوچه پایین تر بیشتر می باشد.
- بازسازی خانه قدیمی: یکی دیگر از عواملی که می تواند بر روی قیمت خانه تاثیر مستقیمی بگذارد هزینه مازاد بر روی بازسازی خانه است. شاید رهن یک منطقه به صورت میانگین متری 5 میلیون تومان باشد ولی یک خانه بازسازی شده می تواند حداقل یک میلیون تومان از میانگین بالاتر باشد.
- دسترسی به مراکز مختلف: از عواملی موثر بر روی قیمت رهن و اجاره خانه ها دسترسی خانه به مراکز خرید و اداری می باشد. شما اگر در محله ای که خانه خود را تهیه می کنید به مراکز تفریحی و خرید دسترسی داشته باشید به شدت بر روی قیمت خانه تاثیر می گذارد.
همانگونه که پیش از این نیز به شما گفتیم قیمت رهن و اجراه به عوامل مختلفی بستگی دارد. به عنوان مثال در خانه های لوکس قیمت رهن از هیچ رویه ای پیروی نمی کند و بر اساس نظر صاحب خانه مشخص می شود. علاوه بر این مسئله در شرایط کنونی ممکن است موجر بسته به نظر خود با مستاجر کنار آمده و هزینه رهن را تا حد زیادی کم کند.
نکاتی در مورد رهن و اجاره خانه
پیش از اینکه بخواهید هزینه های هنگفتی را بابت رهن و اجاره خانه ها انجام دهید بهتر است به چند نکته توجه کرده و سپس تصمیم نهایی خود را بگیرید. اصلی ترین و مهمترین مسئله ای که باید به آن دقت کنید این است که در محلی که حاضر است خانه خود را تهیه کنید خانه های ویلایی امنیت کافی برای اجاره کردن را دارند یا خیر؟ در برخی از محله ها از آنجایی که دزدها نمی‌توانند وارد برج ها یا ساختمان های بلند شوند ترجیح می دهند خانه های ویلایی را مورد هدف قرار دهند از این رو پیش از اینکه بخواهید به سمت این خانه ها روی بیاورید بهتر است نیم نگاهی به امنیت محله بیندازید. علاوه بر این اگر جزو افرادی هستید که فعالیت های اقتصادی انجام می دهند بهتر است در نظر داشته باشید که با هزینه رهن می توانید درآمدهای به مراتب بهتری داشته باشید از این رو شما می توانید با قبول کردن اجاره بهای بیشتر و پایین آوردن مقدار رهن برای خودتان کسب و کار و تجارت بهتری را رقم بزنید. نکته بعدی که باید به آن دقت کنید این است که در شرایط کنونی اسباب کشی نیز هزینه زیادی را برای شما در بر خواهد داشت از این رو با مالکینی معامله کنید که ترجیح می دهند شما سالیان متمادی در آن خانه ساکن باشید و نه کسانی که سر سال شما را از خانه بلند کنند. این مسئله شاید برای شما در ابتدا خیلی مهم نباشد ولی با بالا رفتن هزینه اسباب کشی و از طرفی نیز خراب شدن وسایل خانه هزینه شما بسیار بالا خواهد رفت.
منظور از رهن چیست؟
در اصل قانون اعلام میکند رهن قراردادی می باشد که بر اساس آن مستاجر مبلغی را به مالک پرداخت می کند تا در ازای آن موجر ملک خود را برای مدتی معین در اختیار مستاجر قرار دهد. بر اساس این قرارداد پس از به اتمام رسیدن مدت قرارداد مالک باید مبلغ رهن را عیناً به مستاجر پرداخت کرده و در آن صورت مستاجر نیز متعهد می شود خانه را تخلیه کند. بسیاری از ایرانی ها از آنجایی که در این روش مبلغی را به صورت ماهیانه پرداخت می‌کنند آن را به روش پرداخت هزینه ماهیانه ترجیح می دهند. از طرف دیگر از آنجایی که ممکن است پرداخت مبلغ رهن برای مالک دشوار باشد مستاجر این امکان را دارد که در انتهای قرارداد مجدد بتواند با مبلغی ناچیز قرارداد خود را برای یک سال دیگر تمدید کند. باید به یاد داشته باشید در تمامی قراردادها ممکن است مشکلاتی پیش بیاید از این رو ما قصد داریم برخی از عدم مزیت های این نوع قراردادها را نیز با شما در میان بگذاریم:
- ممکن است مالک توانایی پرداخت هزینه رهن را نداشته باشد
- عدم علاقه مالکین به واگذار کردن خانه به صورت رهن
- بالا بودن مبلغ رهن نسبت به اجاره آن
رهن کامل چند درصد قیمت ملک است؟
از سوالات اصلی که پیرامون رهن خانه پیش می‌آید این است که مبلغ رهن خانه در اصل باید چند درصد مبلغ قیمت خرید خانه باشد. ابتدا باید این مسئله را به شما بیان کنیم که هزینه رهن خانه بیشتر از آنکه به قیمت اصلی خانه مربوط باشد به محله ای که شما قصد دارید در آن خانه را رهن کنید بستگی دارد. اگر بخواهیم به عنوان رویه اصلی صحبت کنیم رهن یک خانه یک چهارم تا یک ششم قیمت خرید خانه محاسبه می شود. بنابراین پیش از اینکه بخواهید در یک منطقه خانه را رهن و اجاره کنید بهتر است ابتدا به عنوان خریدار به محل مراجعه کرده و از مالکین قیمت متراژ متر مربع را سوال بفرمایید. شایان ذکر است هنگامی که شما به مشاورین املاک و صاحبین خانه مراجعه می کنید از این رویه جاری پیروی نکنند و با اعلام معیارها و ملاک های خود هزینه را بالا یا در شرایطی پایین بیاورند. نکته ای که در مورد رهن و اجاره خانه وجود دارد توافق شما با مالک است که سبب می‌شود قیمت خانه بالا رفته یا پایین بیاید. در برخی از محله ها از آنجایی که افراد ترجیح می‌دهند در برج ها زندگی کنند هزینه رهن یک برج می تواند بالاتر از هزینه رهن یک خانه ویلایی در نظر گرفته شود. علاوه بر این در خانه های لوکس و لاکچری معمولاً روند های رایج معنا پیدا نکرده و شما نمی توانید بر این اساس خانه ها را اجاره کنید در این خانه ها توافق بین موجر و مستاجر است که قیمت را مشخص میکند.
مثالی از محاسبه رهن با فرمول
(مثال ها به صورت فرضی می باشد و مصداق بیرونی ندارد)
تصور کنید شما مایل هستید در یک محله از تهران خانه ای را با متراژ 100 متر مربع رهن کنید. در صورتی که مبلغ خرید آن خانه متری 1،000،000،000 ریال در نظر گرفته شود مبلغ کل خانه نزدیک به 10 میلیارد تومن برآورد می شود. در صورتی که این خانه کلید نخورده بوده و تمامی امکانات نیز در آن آماده باشد مبلغ رهن این ملک را می توان ما بین 4 تا 6 میلیارد تخمین زده می شود. البته عواملی مانند کسادی بازار رهن و اجاره و همچنین میزان خرید و فروش نیز در بازار تاثیر مستقیمی دارد.
مطالب بیشتر
خسارت مستاجر به ملک و قوانین آن
