قانون تخلیه پیش از موعد برای مستاجر متخلف
قرارداد رهن و اجاره ملک یکی از رایج ترین قرارداد هایی است که امروزه مابین مستاجر و موجر (صاحب ملک ) جهت اجاره یک ملک منعقد می شود . این قرارداد باید مورد احترام دو طرف قرارداد بوده و هرکدام از طرفین ، تعهداتی را که بر عهده گرفته اند اجرا نمایند . در این بین برخی افراد هستند که امکان دارد پس از انعقاد قرارداد ، تعهدات خود را نادیده گرفته و خلاف آن را انجام دهند . در چنین مواردی قانون تخلیه پیش از موعد برای مستاجر یا مالک متخلف وجود دارد تا بتوانند خسارت شان را جبران کنند.
فرد متخلف امکان دارد موجر باشد یا مستاجر ، که قانون برای برخورد با هرکدام از آنها ضمانت اجراهایی را مشخص نموده است . ما در این مقاله سعی نموده ایم تا مواردی که در رابطه با تخلف مستاجر می باشد را مورد بررسی قرار دهیم . موجر می تواند برای برخورد با مستاجر متخلف درخواست حکم تخلیه کند ، ولی برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد ، باید یکی از شرایط ذیل حاکم باشد : 1 ) مدت اجاره منقضی شده باشد. 2 ) مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد. 3 ) اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد .
قراردادهای رسمی اجاره بین موجر و مستاجر و لزوم پایبندی به آن
زمانی که دو فرد ما بین خود قراردادی رسمی ( که در زیل اسنادی رسمی قید شده است ) امضا می کنند ، این قرارداد لازم الاجرا می باشد ، بخصوص زمانی که دارای مفهوم و آثار مستقیم مالی باشد ، هردو موظف اند که اصل قرارداد و همچنین شروط قید شده در آن را اجرا کند . بنابراین اگر در چنین شرایطی یکی از طرفین قرارداد ، اقدامی برخلاف قرارداد منعقد شده انجام دهد ، این امر تخلف محسوب شده و مسئول جبران خسارت‌های وارده به طرف مقابل می باشد . با استناد به قانون می توان گفت ؛ در صورت توافق دو طرف برای بستن قرارداد اجاره ، موجر و مستاجر هر کدام ، متعهد به انجام تعهداتی می باشند .
به عنوان مثال موجر (اجاره دهنده ) متعهد به تحویل عین مستاجره ( ملک اجاره شده ) در موعد مقرر و مطابق با وضعیتی که مورد توافق با مستاجر بوده ، می باشد . و در مقابل مستاجر نیز متعهد است تا در زمان مشخص شده ، مبلغ توافق شده به عنوان ودیعه را پرداخت نموده و همچنین اجاره ماهانه توافق شده را در موعد های مشخص شده به موجر پرداخت نماید . حال حالتی را در نظر بگیرید که مستاجر تعهداتی را که بر عهده گرفته است را انجام ندهد و از زیر انجام برخی از آنها شانه خالی کند . برخی از اصلی ترین موارد آن ( به همراه راهکارهایشان ) را در ادامه ی این مقاله مورد بررسی قرار داده ایم :
عدم پرداخت مبلغ رهن یا اجاره
در برخی مواقع شاهد آن هستیم که موجر و مستاجر پس از انعقاد قرارداد خود به مشکل برخورده اند و علت اختلاف شان نیز خودداری مستاجر از پرداخت مبلغ رهن یا قسمتی از آن که مورد توافق طرفین بوده است ، می باشد . یا در برخی موارد دیگر اختلاف طرفین به علت پرداخت ننمودن اجاره بهای ملک از سوی مستاجر شناخته می شود . در این مورد ، اگر در قرارداد اجاره حق فسخ برای خود (مالک) در صورت عدم پرداخت مبلغ رهن توافق شده یا اجاره بها ، پیش بینی و ثبت شده باشد ، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک را با حکم قانون تخیله کند ؛ ولی اگر این مورد در قرارداد پیش بینی نشده باشد ، ناچار به شکایت در مراجع قضایی می باشد و با توجه به روند طولانی بودن مدت رسیدگی در دادگاهها ( مدتی بالغ بر ۸ ماه الی ۱ سال ) عملا نمی تواند تا پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نماید تا شکایتش به نتیجه برسد .
کوتاهی و قصور مستاجر در نگهداری از ملک
چنانچه شخص مستاجر در نگهداری از ملک اجاره شده ، قصور و کوتاهی داشته باشد و با این کار خود موجب خسارت به عین مستاجره ( ملک اجاره شده ) شده باشد ، موجر می تواند با طی مراحل قانونی علاوه بر دریافت خسارت وارد شده ، حکم تخلیه قبل از پایان موعد اجاره را نیز گرفته و از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند . ولی ترتیب آن چگونه است ؟ موجر برای این امر باید چه اقداماتی انجام دهد ؟
اگر بخواهیم درجه مسئولیت های مستاجر در نگهداری از ملک را به طور حقوقی مورد بحث و بررسی قرار دهیم مشاهده می کنیم که ؛ قانونگذار در ماده ۴۹۳ قانون مدنی به صراحت اصل را بر امین بودن مستأجر مقرر داشته ، مگر مستأجر مرتکب تقصیری شود که وصف امانت وی زایل و ید امانی او تبدیل به ید ضمانی شود . به بیان ساده تر بر طبق قانون مستاجری که ملکی را اجاره می کند ، به عنوان شخصی که مالی را به امانت می گیرد شناخته می شود و در صورت ورود آسیب به ملک ، نمی توان از او خسارت گرفت و او را مورد بازخواست قرار داد ( امین است نه ضامن ) . مگر آنکه تقصیر مستاجر در وارد شدن این آسیب محرز و واضح باشد ، که در این صورت مسئول جبران خسارت می باشد .
ولی صورت دیگری نیز وجود دارد بدین صورت که ؛ موجر می‌تواند شرط کند مستاجر ضامن هر نقص و عیبی باشد که در آینده در ملک ایجاد می‌شود با این توضیح که قرارداد اجاره نیز همانند سایر عقود و قراردادها تابع اراده طرفین است و هر یک از طرفین ، می‌توانند شروطی را که مورد قبول طرف دیگر باشد تا جایی که منافاتی با نظم عمومی نداشته باشد، در قرارداد مقرر کنند . در این شرایط مستاجر شخصا پذیرفته است که در صورت ایجاد هرگونه خسارتی ، شخصا آن را جبران می کند .
جلوگیری از تعمیرات مورد نیاز ملک توسط مستاجر
ماده ۴۸۵ قانون مدنی در این زمینه به روشنی عنوان نموده است که ؛ اگر در مدت اجاره ، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود ، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند . اگر در این زمینه مستاجر مانع تعمیرات شود ، موجر با طی مسیرهای قانونی حق فسخ اجاره را خواهد داشت و چنانچه مرجع رسیدگی به پرونده ، تعمیرات را ضروری تشخیص دهد ، می‌تواند او ( مستاجر ) را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد .
اگر چنانچه ملک اجاره داده شده در طی این ممانعت دچار خسارت شود ؛ بر اساس ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ ، شخص مستاجر که مانع از انجام تعمیرات شده است مسئوول پرداخت این خسارت می باشد و موظف است آن را پرداخت کند .
عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
گاهی شاهد آن هستیم که در پایان مدت اجاره مستاجر حاضر به تخلیه ملک اجاره شده نمی باشد که در این خصوص قانون راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده است . موجر پس از آنکه با مقاومت مستاجر در جهت تخلیه ملک مواجه شود ، می تواند درخواست خود را جهت تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شورای حل اختلاف تقدیم کند . شورای حل اختلاف پس از بررسی های لازم ، با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد . باید به این نکته نیز توجه نمود که شورای حل اختلاف دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می‌شود از جمله اینکه مستاجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره را پیش از موعد به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مطرح کند .
مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه
چنانچه ملک مورد اجاره ای که مالکش درخواست تخلیه ی آن را داده است مسکونی باشد مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه ی آن ، به موجب قانون و شیوه ای که قانون گذار مشخص نموده است ، در صلاحیت ( شورای حل اختلاف ) محل ملک می باشد . ولی اگر قرارداد اجاره مربوط به ملکی تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد ، آنگاه مرجع درخواست تخلیه ملک ، ( دادگاه محل ) خواهد بود . همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود .
نحوه شکایت به شورای حل اختلاف
با استناد به ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف که در سال 94 به تصویب رسیده است ؛ تمامی دعاوی مربوط به موجر و مستاجر به جز موارد سرقفلی و واحد های تجاری باید در شورای حل اختلاف مورد بررسی قرار گرفته و برای شان رای صادر گردد . در گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف دو حالت وجود دارد :
ملکی که قرارداد اجاره آن به صورت عادی است : چنانچه موجر و مستاجر یک ملکی ، قرارداد را مابین خود بسته باشند و آن قرارداد صورت رسمی نداشته باشد و توسط دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد ، در آن صورت می توان به سرعت و بدون فوت وقت حکم تخلیه را گرفت . ( بهتر است بدانید در این مورد ، فرقی بین قرارداد دستی ای که طرفین خودشان نوشته اند و قراردادی که در آژانس های املاک نوشته شده است ، نمی باشد و مقام قضایی مدارک استیجاری را کاملا بررسی کرده و بعد دستور تخلیه می دهد )
ملکی که قرارداد اجاره آن به صورت رسمی است : چنانچه قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته شده است ، رسمی باشد و در دفترخانه رسمی تنظیم و ثبت شده باشد ، تخلیه آن مدتی به طول می انجامد . زیرا در این حالت قانونگذار به مستاجر حق تجدید نظر داده است . در طی این درخواست تخلیه چنانچه حکم دادگاه به نفع موجر صادر گردد ، باید از آن دفترخانه ای که اجاره را تنظیم نموده تقاضای صدور اجراییه کرد ، و در طی این حالت مستاجر مهلتی ۱۰ روزه برای اعتراض دارد . ولی چنانچه مستاجر نسبت به حکم اجراییه اعتراضی نداشته باشد ، موجر می تواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک کند .
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
چندین حالت مختلف پیش بینی شده است که در آن شخص موجر می تواند قرارداد اجاره را تعلیق و فسخ کند . البته این موارد باید در قرارداد نیز ذکر شوند تا بتوان بدون هرگونه دغدغه ای آن را اجرا نمود . این حالات شامل موارد زیر می شود .
- در حالتی که اجاره توسط مستاجر پرداخت نشود ، موجر حق فسخ قرارداد را دارد .
- چنانچه مستاجر بدون آگاهی و اجازه مالک ، ملک اجاره شده را در اختیار شخص دیگری قرار دهد .
- شخص مستاجر بدون اطلاع و اجازه ی موجر ملک را برای کاربری متفاوتی (مانند تجاری) استفاده کند.
- چنانچه مستاجر اعمال نادرست و ناشایستی (به لحاظ قانونی یا عرفی ) در ملک اجاره شده انجام دهد .
- در حالتی که مستاجر مانع از ورود و خروج و دسترسی موجر به ملک خود جهت انجام تعمیرات شود .
- مستاجر از انجام وظایفی که طی قرارداد اجاره متعهد شده شانه خالی کند .
نتیجه گیری
آنچه در بالا گفته شد درباره مستاجر متخلف و اجرا شدن قانون تخلیه پیش از موعد بود. گاها تقصیر از سوی موجر است و آن را در مقاله دیگری بیان می کنیم. توصیه ی ما به شما این است که ؛ چنانچه هر یک از طرفین قرارداد مایل به فسخ اجاره نامه باشند ، بهتر آن است که موجر و مستاجر مسئله را به صورت توافقی بین خودشان حل و فصل نمایند ، زیرا فسخ آن مدت زمان زیادی می طلبد و همچنین نیازمند صرف هزینه و انرژی بسیار زیادی می باشد .
