قانون موجر و مستاجر تخلیه پیش از موعد

قانون موجر و مستاجر تخلیه پیش از موعد

گاها اتفاق می افتد که مستاجر پیش از موعد اتمام قرارداد اجاره ، اقدام به تخلیه منزل می کند یا موجر به دلایلی اقدام به طلب ملک خود می نماید . در این حالات ممکن است به دلیل عدم آگاهی که وجود دارد ، بین مالک و مستاجر اختلافاتی پیش آید . در این مقاله سعی می کنیم در خصوص قوانینی که در خصوص تخلیه پیش از موعد بین موجر و مستاجر وجود دارد ، بپردازیم .

 

تعریف اجاره

یکی از انواع قرارداد هایی که بین دو یا چند نفر منعقد می شود می تواند اجاره باشد . اجاره امروزه یکی از روابط حقوقی است که نقش مهم و اساسی به خود گرفته است . در واقع اجاره کردن بدین معناست که فردی به عنوان مستاجر در برابر مال یا مبلغی که به موجر یا همان صاحب ملک می پردازد ، می تواند برای مدت معینی از ملک موجر یا همان عین مستاجره استفاده کند . بنا براین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می باشد .

این روز ها در دادگاه های حل اختلاف ، دعوای بین مستاجر و صاحب خانه بسیار مشاهده می شود . با وجود اینکه قبل از عقد اجاره قراردادی بین مالک و مستاجر تنظیم می شود و دو طرف بنا به توافق این قرارداد را امضا میکنند اما باز هم امکان دارد میان مالک و مستاجر اختلاف هایی بوجود بیاید تخلیه خانه قبل از موعد یکی از مورد هایی است که امکان دارد اختلافاتی را میان مستاجر و صاحب خانه ایجاد نماید و باعث تحقق شرایط شکایت مستاجر از صاحب خانه می شود .

قابل تذکر است که :

هیچ کدام از طرفین قرارداد بعد از تنظیم قرارداد ، حق ندارند که آنرا فسخ کنند مگر تحت شرایط خاصی که بوجود می آید . با وجود اینکه قرارداد اجاره خانه یکی از انواع پرکاربرد قرارداد ها می باشد و در ظاهر هم بی درد سر بنظر می رسد اما امکان دارد با شرایطی مواجه شده باشیم که هریک از طرفینِ قرارداد ، بنا به دلایلی تصمیم به فسخ آن گرفته باشند . در همچین شرایطی آگاهی از قوانین حاکم بر شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هریک از دو طرف ضرر و زیان و خسارت های مربوط به موجر و مستاجر اهمیت بسیاری خواهد داشت. در این متن به نکته های مربوط به فسخ قرارداد اجاره‌ نامه پیش از موعد می‌پردازیم .

 

آیا مالک یا مستاجر قبل از اتمام موعد قرارداد حق فسخ آنرا دارند؟

یکی از موضوعاتی که امکان دارد ذهن هر مستاجر یا صاحب خانه ای را به خودش مشغول کند ، تخلیه نکردن خانه از جانب مستاجر یا فشار صاحب خانه بر مستاجر مبنی بر تخلیه پیش از موعد می باشد .در قانون برای حل این مساله راه حل هایی وجود دارد یعنی اگر صاحب خانه بخواهد خانه را پیش از موعد از مستاجر بگیرد باید با توجه به قوانین پیش بینی شده عمل کند . این کار در صورتی امکان پذیر است که این مساله در قرارداد نوشته شده باشد و ما بین مستاجر و صاحب خانه توافق شده باشد و نوشته شده باشد . اگر در شرایط قرارداد قید شود که در صورت پرداخت نکردن اجاره بها از جانب مستاجر ، صاحب خانه حق فسخ قرارداد را دارد و مستاجر نیز باید فسخ را قبول کند و به تخلیه ملک مشغول شود ، در غیر اینصورت هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را قبل از موعد ندارند و قرارداد مذکور همچنان تا زمان اصلی خود پابرجا و قانونی می باشد .

 

فسخ قرارداد اجاره به چه معناست و منظور از قانون تخلیه آپارتمان چیست؟

اگر یکی از دو طرف قرارداد یا هر دو طرف با رعایت قوانین مربوط به آن و ارائه دلیل های قابل قبول تصمیم بگیرند که قرارداد امضا شده را قبل از اتمام موعد تعیین شده به پایان برسانند فسخ اجاره نامه می گویند . شرایط فسخ اجاره نامه برای هریک از دو طرف یکسان نیست بلکه بر اساس قانون این شرایط متفاوت است . بطور کلی بدون داشتن دلیل یا دلیل موجه چه از طرف موجر یا مستاجر فسخ قرارداد نمی تواند صورت بگیرد . مگر این که دلیل های مورد نظر جزء شرط های اجاره نامه بوده یا حق فسخ اجاره نامه در پشت قرارداد اجاره نوشته شود و دو طرف قرارداد آن را امضا کرده باشند .

 

قانون تخلیه آپارتمان پیش از موعد و شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

1. اگر ملک فاقد شرط هایی باشد که در قرارداد نوشته شده است.
2. اگر طرفین در مورد دلایل فسخ قرارداد از قبل با هم به توافق رسیده باشند مستاجر میتواند با توجه به آنها قرارداد را فسخ کند .
3. در صورتی که قسمتی از ملک به نحوی تخریب شده باشد که دیگر مستاجر نتواند از آن استفاده کند و قابل تعمیر و تعویض نیز نباشد .
4. در حالتی که صاحب خانه از قبل نسبت به تعمیر بخشی از خانه تعهد داده باشد ولی به تعهد خود عمل نکند .

 

قانون تخلیه آپارتمان پیش از موعد و شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط صاحبخانه

1. اگر میزان اجاره در قرارداد نوشته شده باشد و مستاجر اجاره را پرداخت نکند صاحب خانه میتواند به راحتی و طبق قانون قرارداد اجاره را فسخ کند .
2. مستاجر بیش تر از یک هفته در پرداخت کردن اجاره تاخیر کند و پرداخت کردن اجاره را به عقب بندازد .
3. اگر مستاجر بدون اطلاع دادن به صاحب خانه اقدام به اجاره ملک به شخص دیگری کند یا بدون اجازه ملک را بفروشد .
4. مستاجر بدون اجازه صاحب خانه ، از ملک وی برای کاربرد خاصی (مثلاً تجاری) استفاده کند .
5. مستاجر فعالیت ‌های نادرست و غیر قانونی از لحاظ عرفی در ملک موجر انجام بدهد
6. مستاجر اجازه ورود و خروج به موجر برای انجام دادن تعمیرات در ملک را ندهد
7. مستاجر وظیفه هایی را که بر اساس قرارداد اجاره تعهد کرده است انجام ندهد
8. به طور کلی خوب تر است در صورت میل هر یک از دو طرف قرارداد به فسخ اجاره ‌نامه موجر و مستآجر مسئله را به صورت توافقی بین خودشان حل کنند، زیرا فسخ آن زمان میبرد و هزینه و انرژی زیادی را مصرف می کند .

 

کمیسیون فسخ قرارداد

بعد از انعقاد قرارداد اجاره اگر یکی از طرفین تصمیم به فسخ اجاره نامه کند (قانون تخلیه آپارتمان قبل از موعد) باید حق کمیسیون مشاور املاک را بطور کامل بپردازد و طبق توافق قبلی به او یعنی مشاور املاک پرداخت کند . اما به طور معمول حق کمیسیون هر دوطرف توسط فردی که تقاضای فسخ قرارداد کرده پرداخت می‌شود .

 

حکم تخلیه موقت چه موقع صادر می شود ؟

در طول مدت زمان اجاره اگر صاحب خانه تشخیص دهد که ملک احتیاج به تعمیرات دارد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات ملک شود حتی اگر به دلیل تعمیرات امکان استفاده از ملک مورد نظر یا بخشی از آن وجود نداشته باشد. در شرایطی که مستاجر مانع شود تا تعمیرات انجام نشود موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و اگر تعمیراتی که باید در خانه انجام شوند ضروری باشند دادگاه می‌تواند مستاجر را محکوم کرده و حتی در صورت نیاز حکم به تخلیه موقت ملک تا پایان تعمیرات را به مستاجر بدهد .

 

قوانین تخلیه خانه پیش از موعد

اگر بین صاحب خانه و مستاجر قرار داد بسته شده باشد که تا تاریخ مشخصی سیستم سرمایشی و گرمایشی تعمیر می شود ولی این کار انجام نشود در این موقعیت مستاجر می تواند قرار داد را فسخ نماید و قانون تخلیه خانه پیش از موعد اجرا شود . دو ماه پیش از فسخ قرارداد طرفی که تصمیم فسخ قرارداد را دارد باید به طرف مقابل نیز اطلاع دهد و قبل از عملی شدن این تصمیم طرف مقابل را نیز در جریان تصمیمش قرار دهد و بعد از تسویه حساب قرارداد اجاره فسخ می شود .

 

خسارت ناشی از تخلیه خانه پیش از موعد مقرر بر عهده کیست ؟

دلایل زیادی برای تخلیه منزل قبل از موعد مشخص می تواند وجود داشته باشد و طبیعتا این جابجایی ها هم برای مستاجر و هم برای صاحب خانه می تواند هزینه و زیان به دنبال داشته باشد . پرداخت ضرر و زیان از طرف دو طرف در حین تخلیه منزل قبل از موعد مشخص بیشتر به توافق طرفین بستگی دارد .

 

نحوه شکایت به شورای حل اختلاف

طبق ماده شماره 11 قانون شوراهای حل اختلاف که در سال 94 به تصویب رسیده است همه دعواهای مربوط به مستاجر و مالک به جز مورد های سرقفلی و واحد های تجاری باید در شورای حل اختلاف بررسی بشوند و مورد مطالعه قرار داده شوند .طبق قانون اگر پیش از موعد ذکر شده در قرارداد ، مستاجر تصمیم بگیرد خانه را تخلیه کند و در صورتی که حق فسخ داشته باشد می تواند اظهارنامه ی رسمی را برای مالک ارسال نماید و در آن به بند قولنامه مبنی بر حق فسخ اشاره کند و اعلام کند که طی مدت زمان یک ماه از اظهارنامه مالک باید ودیعه را مسترد نماید .

چنانچه بعد از گذشت یک ماه از ارسال اظهارنامه صاحب خانه از استرداد مبلغ رهن امتناع کند ، مستاجر می تواند علاوه بر تخلیه ملک مذکور با رجوع کردن به شورای حل اختلاف دادخواست تامین دلیل بدهد و کلید ملک یا خانه را به ایشان تحویل بدهد .بعد از این یک نفر از سمت شورای حل اختلاف به محل ملک مذکور مراجعه می کند و تخلیه بودن ملک یا خانه را تایید می کند. بعد از آن که تخلیه بودن ملک تایید شد نیز باید دعوی استرداد ودیعه و نیز خسارت تاخیر تادیه ودیعه را علیه مالک در این شورا تنظیم کند .

در واقع در چنین موقعیتی مالک هم باید مبلغ رهن و هم خسارت تاخیر را به مستاجر پرداخت کند .همچنین وقتی که مالک به دلیل های متفاوتی از مستاجر بخواهد که قبل از موعد تعیین شده خانه را تخلیه کند و مستاجر قبول نکند ، اگر مالک حق فسخ قرارداد را دارد باید از طریق دفتر های الکترونیک قضایی اظهارنامه ای را تنظیم کند و به مستاجر ابلاغ کند .

 

آیا مالک باید خسارت فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را بپردازد ؟

وقتی که صاحب خانه بخواهد قبل از زمان اتمام قرارداد ، خانه را از مستاجر تحویل بگیرد و با مستاجر به توافق برسد که قرارداد را پیش از زمان مقرر فسخ کند مستاجر می تواند مبلغی را به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد از مالک دریافت کند . خسارت فسخ قرارداد تخلیه خانه قبل از موعد به میزان ضرر و زیانی که به مستاجر وارد شده می باشد و تا حد بسیاری به توافق بین دو طرف معامله بستگی دارد .

 

مشاوره حقوقی قوانین تخلیه خانه

در شرایطی که درباره قانون تخلیه منزل قبل از موعد نیاز به اطلاعات بیشتر و بهتری دارید می توانید با مشاوران حقوقی فعال در این حوزه تماس برقرار کنید تا مشاوران اطلاعات کاملی را در این مورد در اختیار شما قرار دهند و پاسخگوی همه ی سوال های شما باشند .

 

نتیجه گیری

آنچه در بالا ذکر شده است در مورد قوانین و عرف های رایج در تخلیه پیش از موعد می باشد. معمولا قانون با اتکا به نظر حقوق دانان و عرف رایج در میان مشاورین املاک عمل نموده است و جایی که خسارت بر مالک یا مستاجر وارد می شود جانب احتیاط را دارد. با این حال برخی مشاورین املاک برای راحتی کار در همان ابتدای قرارداد اجاره با ضمیمه کردن ” اسقاط کافه خیارات ” یا ” به موجب این قرار داد تمامی خیارات را از خود ساقط می کنم” سعی در جلوگیری از خیاراتی دارند که موجب بر هم زدن قرارداد می شود.

در چنین حالتی دیکر نمی توان قرار داد را بهم زد، مگر این که مبنای قرارداد از بین برود. مثلا خانه ای که اجاره شده است از بین برود و فرد نتواند در آن زندگی کند. در چنین حالتی چون اصل قرارداد از بین رفته است سند قرارداد نیز ارزشی ندارد.

برای تخلیه پیش از موعد باید بررسی شود که دلیل این کار چیست؟ سپس به سند قرارداد مراجعه شود تا توافقات طرفین در زمینه فسخ بررسی شود. اگر حق فسخی ساقط شده باشد نمی توان آن را اجرا کرد. اگر توافقی بر حق فسخ باشد که بین دو طرف صورت گرفته می توان از آن طریق تخلیه پیش از موعد را اجرا کرد. اگر توافقی در سند قرارداد نباشد ، با توافق جدید بین مالک و مستاجر می توان تخلیه پیش از موعد را اجرا کرد.

 

 

مطالب پیشنهادی:

نحوه تنظیم اجاره نامه منزل | نکات مهم و مواد قانونی عقد اجاره خانه