قوانین استفاده از تراس آپارتمان ، تراس مشاع

قوانین استفاده از تراس آپارتمان ، تراس مشاع

در گذشته های نسبتا نزدیک که هنوز آپارتمان نشینی رواج و رونق امروزی را نداشت و تقریبا تمامی خانه ها دارای حیاط و زیربنای بزرگی بودند اکثریت منازل در کشورمان ایران دارای بخش و سازه ای به نام ایوان دورن خود بودند که بخشی نسبتا مهم از منازل به شمار می رفت . این بخش در فضای مابین خانه و حیاط ساخته می شود و کاربرد زیادی داشت . به عنوان مثال با سایه بانی که بالای آن ساخته می شد محلی بود برای استراحت در تابستان ها ( که دارای هوای آزاد بیرون و سایه و سرپناه بود ) در زمستانها نیز به علت ارتفاع بلندترش از سطح حیاط ، مانع ورود آب باران به درون منازل می گشت . اگر تعریف آن را در دایره معارف های زبان فارسی نیز جستجو کنید آن را اینگونه شرح داده اند : به بخشی از ساختمان گفته می‌شود که سقف دارد و گاهی تا سه طرف آن با دیوار احاطه‌شده اما به هوای آزاد متصل است و در معماری ، فضای نیمه ‌باز نامیده می‌شود . ولی همانطور که گفتیم این سازه متعلق به منازل قدیمی بود و به مرور و پس از ورود و رشد آپارتمان نشینی در کشور و الگو گرفتن از سبک‌های غربی در ساخت ‌و سازهای کشور ، امروزه کمتر خانه ای را می بینیم که دارای ایوان باشد . برخی از آپارتمان های امروزی به جای ایوان ، سازه ای با نام تراس دارند که این نام و سازه نیز جز اسامی و سازه های غربی است که وارد زبان فارسی و بناهای کشور شده است . قوانین استفاده از تراس آپارتمان نیز یکی از مسائل مهم در ساختمان است که در زیر به صورت مفصل در مورد آن صحبت می کنیم.

تفاوت ایوان و تراس و بالکن و تعریف دقیق از هرکدام

در بسیاری از مواقع شاهد آن بوده ایم که ، ایوان و تراس یا بالکن را دارای یک معنی دانسته و تفاوتی بین این دو قائل نمی شوند . ولی این دو به رقم شباهت هایشان دارای تفاوت‌های ظریفی در معنای لغوی خود نیز می باشند . همانطور که شاید اطلاع داشته باشید ؛ در زبان انگلیسی ، تراس به هر بلندی مسطح یا به ‌اصطلاح سکو گفته می‌شود اما بالکن سطح مرتفع نیمه‌ باز متصل به وجه خارجی ساختمان است که با دیوار کوتاه یا نرده احاطه می‌شود و به تعریف ایوان نزدیک‌تر است . اما طبق ضوابط معماری و شهرسازی و قوانین تفکیک آپارتمان‌ها اکثراً با بالکن و تراس سر وکار داریم . اختلاف بین بالکن و تراس در مسقف یا غیرمسقف بودنشان هست .

تعریف اجمالی از بالکن

بالکن سازه ای ضمیمه شده به ساختمان می باشد که میزان مساحت آن روی متراژ آپارتمان به ‌صورت کامل محاسبه می شود . این سازه الزاما دارای سقف می باشد و دستکم یک‌ سمت آن به فضای آزاد دسترسی دارد ، برخی بالکن ها دو طرف باز و برخی نیز سه طرف باز هم می باشند که از نظر ضوابط ثبتی با یکدیگر فرقی ندارند ولیکن در گذشته شهرداری‌ها در محل اخذ مبلغ عوارض ، میان شان تفاوت قائل بودند .
فضا مجاور در کناره های بالکن را اکثرا از جنس نیم دیوار و یا نرده و یا ترکیب این‌ها با دیوار می سازند ،‌ ولیکن اگر ارتباط بالکن با فضای خارجی با مصالح اساسی به ‌طور کامل قطع ‌شده باشد دیگر نمی‌توان آن را بالکن تلقی نمود .

تعریف اجمالی تراس

تراس به قسمتی از سازه ساختمان گفته می شود که ساختار آن همانند بالکن می باشد ، با این تفاوت که سقف ندارد . تراس گاهی به صورت اختصاصی و متعلق یه یک واحد است و در برخی از شرایط نیز جزئی از مشاعات محسوب می‌گردد ، پس در مواردی که متعلق به واحد مجاور خود است جز متراژ آن واحد و در مواردی که مشاع به شمار رود ، مساحت آن در محاسبه مساحت آپارتمان دخالتی ندارد . گاهی برای واحدی که مجاور تراس قرار دارد ، از منظر حقوق ثبتی و تحت شرایط خاصی می‌توان حق دسترسی و بهره ‌برداری لحاظ کرد.

تعریف اجمالی از ایوان یا بهارخواب

همانطور که در ابتدای این متن بیان گردید ، ایوان آن قسمتی از حیاط است که بالاتر از اطراف خود می باشد و معمولاً در بخش بیرونی قسمت مسکونی و قبل از حیاط ساخته می‌شود . ایوان یادآور سازه های معماری اقلیم های گرم و خشک است که در مساجد و خانه‌های قدیمی دیده می‌شود؛ سازه ی نسبتاً بزرگ و بلند تر از حیاط که مشرف ‌به حیاط نیز می باشد و استفاده زیادی ‌خصوصا در فصل تابستان دارد و بیشتر در معماری ایران و کشورهای اطراف آن دیده می شود . امروزه با رشد روزافزون آپارتمان ها دیگر شاهد این سازه در ساختمان ها نمی باشیم ، مگر در خانه‌های ویلایی و قدیمی و شرایط خاص .

قوانین مربوط به تراس از منظر حقوق ثبتی

مطابق بندهای ۱۸ تا ۲۰ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها : در رابطه با تراس اینگونه بیان شده است :

بند ۱۸ : بالکن غیر مسقف (تراس یا ایوان) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از این‌که در گواهی پایان کار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفا هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است . لکن نیاز به ذکر حدود در صورت‌ مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت … متر مربع قید گردد .

بند ۱۹ : تراس‌هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان کار با مساحت در قسمت مشاعات ذکر شود .

بند ۲۰ : قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آن‌که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنابراین می‌توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تأسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می‌باشد و سایر مالکین آپارتمان‌ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد ، لکن این حق باید در قسمت مشاعات صورت‌ مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید این‌که مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد .

با سیر در قانون و بررسی دقیق آن در زمینه تراس ساختمان به این نتیجه می رسیم که قانونگذار تراس را اینگونه تعریف کرده است ؛ قسمتی از بالکن یا کل مساحت آن که منتهی به حیاط ساختمان می گردد و تا به آن پیشرفتگی دارد ، و به‌ صورت غیر مسقف بوده که در این حالت قسمت غیرمسقف آن تراس نامیده می‌شود .

پس از آن قانونگذار تراس را در چند نوع از هم جدا و برای هرکدام شرایطی مشخص می کند ، در یک مورد آن ، چنانچه واحد مجاور تراس به ‌صورت مستقیم یا با درب و بدون مانع به تراس راه داشته باشد و هیچ‌گونه تأسیساتی از قبیل کولر یا لوله بخاری و … متعلق به سایر واحدها در فضای این تراس نباشد و قسمت زیرین تراس از اجزای اختصاصی ساختمان نباشد ، در چنین حالتی این تراس را باید به واحد مجاور آن با در نظر گرفتن حقوق ارتفاقی انضمام نمود .

قانونگذار در مورد دیگر ، آن دسته از تراس هایی که ساختارشان به گونه ای است که کف تراس سقف طبقه ی پایینی محسوب می شود و امکان دارد بخشی از تاسیسات ساختمان ( نظیر تاسیسات گرما و سرما و … ) روی آن مستقر باشد را جز مناطق مشاع ( مشترک ) ساختمان برشمرده و اجازه ی دخل و تصرف شخصی ( واحد خاصی ) را در آن نمی دهد .

در ضمن ماده 20 قانون تفکیک آپارتمان ها ، قانونگذار آن دسته از تراس هایی که مالکیت شان در ضمن سند هیچ کدام از واحدها قید نشده است را جز مشاعات ساختمان محسوب می کند ، ولی در عین حال با شرط اینکه هیچ تاسیساتی روی آن مستقر نباشد و هیچ تغییر ساختاری در آن صورت نگیرد و تنها یک واحد به آن دسترسی داشته باشد ، به همان واحد اجازه استفاده از آن را می دهد . ( ولی همچنین تاکید نموده است که الزاما نباید هیچ گونه تغییر فیزیکی در ساختار آن تراس رخ دهد و این موضوع در سند ساختمان هم ذکر گردد )

منظور از بخش مشاع چیست و چه بخش‌هایی از آپارتمان جزو مشاعات ساختمان است؟

شاید پس از مطالعه ی مقاله ی بالا برای تان این سوال پیش آمده باشد که منظور از کلمه ی مشاع چیست ؟ و کدام بخش های ساختمان مشاع به شمار می رود . در پاسخ به این سوال باید گفت ، اصولا ساختمان ها ساختار و ماهیت شان به گونه ای است که چندین خانواده توانایی استقرار و سکونت در یک آپارتمان را دارند . هر خانواده می تواند یک واحد از یک آپارتمان را خریداری یا رهن نموده و در همسایگی سایر ساکنین زندگی کند . در این میان آن فرد تنها مالکیت کلی همان واحد خریداری را دارد و در سایر بخش های ساختمان مانند پارکینگ و راه پله ها و … با سایر ساکنین آپارتمان شریک می باشد و همین شراکت باعث می شود که هر کدام از واحد ها به تنهایی و راسا اجازه و اختیار دخل و تصرف و تغییر در این بخش ها را نداشته باشد .

به این بخش های مشترک در اصطلاح حقوقی قسمت های مشاع گفته می شود . اصولا این بخش‌های آپارتمان دارای سند مالکیت نیز نمی باشند ، و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند . بخش های مشاع یک ساختمان شامل موارد زیر می باشد ؛

( زمین ساختمان ، پشت بام ، درب ورودی ، راهرو ، پنجره‌های راهرو ، آسانسور ، ورودی پارکینگ ، پارکینگ اضافی ، پله‌ها ، شوفاژخانه ، تاسیسات مشترک ، انشعابات مشترک ، حیاط ، لابی ، باغچه و … )

شستشوی تراس در آپارتمان

یکی از مسائل و مشکلاتی که در بسیاری از ساختمان ها و مابین ساکنین آپارتمان ها در زمینه تراس رخ می دهد ، مسئله ی شستشو و نظافت تراس می باشد . برخی آپارتمان ها در هر طبقه از خود دارای یک تراس می باشند و در آن ها هنگامی که مالک یکی از تراس ها اقدام به شستشوی تراس خود می کند ، مقداری از آب پسماند به تراس پایینی سرازیر شده و باعث نارضایتی و آزار همسایه پایینی می شود .

در این زمینه برای بسیاری از ساکنین آپارتمان ها که تجربه ی اینچنینی دارند سوال پیش می آید که آیا همسایه ی بالایی به طور قانونی حق شستن تراس خود را دارد یا نه و یا اینکه او در این وضعیت اجازه شکایت از همسایه اش را دارد یا نه ؟ برای پاسخ به این سوال باید گفت ماده ای در قانون وجود ندارد که فرد را از شستن تراس یا بالکنش منع کند . ولی همسایه ای که از این اقدام دچار آسیب و خسارت شده می تواند تامین دلیل بگیرید و پس از آن که کارشناس خسارت رو برآورد کرد ، ‌دادخواستی داده و مطالبه خسارت و تعمیر بدهد .

نتیجه گیری

آنچه گفته شد نگاهی مفصل به بحث بالکن ، تراس و ایوان بود که موارد قانونی آن برای ساکنین آپارتمان بسیار اهمیت دارد. در فرهنگ آپارتمان نشینی مهمترین اصل رعایت حقوق یکدیگر است. ساکنین با رعایت مواردی جزئی می توانند زندگی خوب و راحتی را در یک خانواده بزرگ ساختمان نشین داشته باشند. تراس و ایوان علاوه بر قانون نگاه خاص همسایگان را می طلبد تا در کنار یکدیگر با مهربانی و گذشت زندگی کنند.