قوانین مالک و مستاجر آپارتمان از عقد قرارداد تا تخلیه

امروزه تهیه مسکن جزء دغدغه های اصلی بیشتر خانواده ها بشمار می رود و تهیه مسکن مناسب جزء چالش های هر سرپرست خانواری تبدیل شده است . تقریبا اکثر افراد جامعه با اجاره و اجاره نشینی آشنا هستند و یا حداقل یک بار خود موجر یا مستاجر بوده اند بویژه در شهرهای بزرگ به علت گرانی مسکن بیشتر افراد امکان تهیه مسکن شخصی ندارند و به ناچار به اجاره نشینی روی می آورند در این مقاله به بررسی قوانین مالک و مستاجر آپارتمان از عقد قرارداد تا تخلیه میپردازیم و با قوانین موجود در این رابطه آشنایی بیشتری پیدا می کنیم . از زمان عقد قرارداد اجاره تا زمان تخلیه خانه هم مالک و هم مستاجر ملزم به رعایت یکسری از قوانین می باشند .

 

قرارداد اجاره

اجاره قراردادی است که بین دو فرد منعقد می شود و طرفین دخیل در این قرارداد یکی مستاجر(کسی که خواهان خانه است) و دیگری که موجر(صاحب خانه) است . در مورد اجاره می توان گفت که ، اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری (مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به اجاره واگذار می کند .

 

یک اجاره چه شرایطی می تواند داشته باشد ؟

1- بر طبق قانون ، قرارداد اجاره دارای ویژگی هایی می باشد که طرفین قرارداد باید در هنگام عقد قرارداد اجاره واجد شرایط باشند . موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم می تواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد . مدت اجاره باید معین باشد . اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود . موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند ، بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد .

 

2- طبق قانون ، در صورتی که طرفین قرارداد در مورد مفاد آن با هم به توافق رسیده باشند باید قرارداد مذکور را بصورت کتبی تنظیم کنند . طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال76 بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند .

 

صاحب خانه بعد از عقد قرارداد اجاره ، چه تکلیفی دارد؟

صاحب خانه بعد از انعقاد قرارداد اجاره نامه باید آپارتمان را تحویل مستاجر بدهد . تعمییرات اساسی مثل تعمیر آسانسور ، ایزوگام پشت بام ، تعمیرات سیستم های گرمایشی و سرمایشی ساختمان نیز جزء تکالیف صاحب خانه می باشد و باید قبل از سکونت مستاجر ، همه این ها را صحیح و سالم به مستاجر تحویل دهد . چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند .

 

موجر

به صاحب خانه ، موجر می گویند . این فرد در قبال دریافت مبلغی ملک خود را به اجاره می دهد .

 

مستاجر

مستاجر فردی است که در قبال استفاده از ملک موجر ، به وی مبلغی را تحت عنوان اجاره بها پرداخت می کند .

 

مستاجر چه تکلیفی دارد ؟

1- مستاجر با توجه به مبلغ تعیین شده در قرارداد اجاره نامه ، باید اجاره ی ماهیانه ی خود را بدون کم وکاستی پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود . در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد .

 

2- مستاجر باید در پایان قرارداد ملک موجر را تخلیه کند .

 

3- اگر مستاجر بعد از اسکان در منزل متوجه شد که خانه نیاز به رنگ آمیزی دارد می تواند با هماهنگی صاحب خانه ، منزل را رنگ آمیزی کند . همچنین تعویض لامپ ها و تعمیر یا تعویض کلیدهای برق و قفل درب ها نیز بر عهده ی مستاجر می باشد .

 

4- مستاجر بعد از اینکه در ملک ساکن می شود باید حق شارژ ، قبوض تلفن ، برق و آب را پرداخت کند زیرا از همه ی اینها استفاده می کند و باید هزینه های آنرا هم خودش بپردازد .

 

5- اگر ملکی که مستاجر در آن ساکن است نیاز به تعمیرات اساسی پیدا کند ، مستاجر ملزم است که اجازه ی تعمیرات را به موجر بدهد . بعبارتی اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور و… انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند .

 

6- مستاجر در هنگامی که از خانه استفاده می کند باید در حفظ و مراقبت از آن نیز کوشا باشد . مستاجر باید به گونه ای از خانه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند .

 

حقوق مستاجر

مستاجر زمانی که همراه خانواده اش در خانه ساکن می شود انتظار دارد تا تمام امکاناتی که برای خانه در قرارداد اجاره نامه ذکر شده صحیح و سالم به وی تحویل داده شود . مستاجر حق دارد تا از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد .

 

حقوق موجر

موجر حق دارد تا در قبال خانه ای که به اجاره داده مبلغی را طبق توافقی که در قرارداد ذکر شده به عنوان اجاره بها از مستاجر دریافت کند . همچنین موجرحق دارد تا در هنگام پایان قرارداد اجاره ، از مستاجر بخواهد تا خانه را تخلیه کند . موجر حق دارد تا برای تعمیرات به محل مورد اجاره مراجعه کند .

 

وارد کردن خسارت به خانه

اگر مستاجر به ملکی که در آن ساکن است خسارت وارد کند باید مبلغ خسارت را به صاحب خانه پرداخت کند یا بخش آسیب دیده را تعمیر کند . مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران می کند .

 

موجر از مستاجر چگونه می تواند ضمانت تخلیه بگیرد ؟

معمولاً در برخی از حالات ، صاحب خانه برای اینکه مطمئن شود که مستاجر بعد از اتمام قرارداد ملک وی را تخلیه می کند می تواند چکی به عنوان ضمانت از وی دریافت کند . اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند موجر می تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه نماید برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته ای از مستاجر می گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد .

 

فسخ قرارداد از سوی مستاجر

در برخی از اجاره نامه ها این شرط وجود دارد که در صورتی مستاجر مایل به فسخ قرارداد باشد باید یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد می تواند اجاره نامه را فسخ کند . گاهی خانه معیوب و ناقص است مانند اینکه موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند . در ضمن برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .

 

فسخ قرارداد اجاره نامه از سوی موجر

اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به جایی کرده باشد که کاربری سابقش را نقض کرده باشد موجر می تواند قرارداد اجاره نامه را فسخ کند . مثلاً اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند . همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود موجر می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد اگر منع مستاجر ممکن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند .

 

آیا طرفین قرارداد می توانند با توافق هم قرارداد اجاره نامه را فسخ کنند ؟

در صورتی که طرفین قرارداد با یکدیگر در مورد فسخ قرارداد توافق داشته باشند می توانند قرارداد را فسخ کنند . بعبارتی اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می گویند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد .

 

مستاجر چگونه می تواند مدت تخلیه ملک را تمدید کند ؟

اگر مهلت اجاره نامه به اتمام برسد و مستاجر بنا بر دلایلی نتواند ملک را تخلیه کند ، در این صورت قانون برای موجر راه حل قانونی پیشنهاد می دهد . اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند موجر به دادگاه مراجعه میکند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور نماید اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد.