ملک مشاع یکی از اصطلاحات و لغاتی می باشد که افراد امروزه به کرات آن را شنیده و یا از آن استفاده می کنند. در اصل اگر بخواهیم این لغت را تعریف کنیم باید بگوییم به هر ملکی که بیشتر از یک مالک داشته باشد ملک مشاع گفته می شود. این نوع املاک را اغلب در خانه ها و زمین های ارثی و یا خانه های قدیمی که افراد به صورت دنگی خانه ای را خریداری کرده اند مشاهده می کنید. از این رو به دلیل ماهیت این املاک ممکن است در هنگام خرید و فروش این ملک ها با مشکلات متعددی مواجه شوید. از این رو ما در وب سایت هومتیک قصد داریم امروز به بررسی این نوع املاک پرداخته و نگاهی به شرایط مختلف این زمین ها بیاندازیم.
تعریف ملک مشاع
قانون جمهوری اسلامی ایران زمین اشاعه (یا همان مشاع) را به عنوان ملکی که توسط دو یا چند نفر خریداری شده و تحت مالکیت آن ها می باشد تعریف می کند. اشاعه به این منظور به کار رفته است که هر یک از مالکین در تمامی بخش های یک خانه دارای سهم می باشند و به این صورت نیست که نیمی از خانه سهم یک فرد و نیم دیگر سهم دیگری باشد. اجازه دهید این مسئله را همراه با مثالی توضیح دهیم: تصور کنید سه فرد به صورت مساوی یک خانه را خریداری کرده و هر یک دارای دو دانگ از خانه هستند. در این صورت هیچ یک از صاحبین نمی توانند ادعا کنند یک بخش از خانه برای آن ها می باشد زیر سهم افراد در تمامی بخش ها پراکنده می باشد. این مسئله هنگام تقسیم ارث بسیار مهم می باشد و هر یک از وراث (در صورت اینکه از یک جنس باشند) به یک میزان از زمین ارث می برند. البته شایان ذکر است در صورتی که چندین مالک صاحب سهام یک ملک باشند برای هر یک از آنها سندی مجزاء بر اساس میزان سهم صادر می شود که همین مسئله نیز سبب می شود آنها بتوانند سهم خود را در هر زمانی به فروش برسانند.
فروش سهم مشاعی
یکی از اصلی ترین نقاط مناقشه فروش سهم یکی از مالکین می باشد قانونی به صراحت اعلام کرده است که مالکین می توانند به راحتی نسبت به فروش سهم خود اقدام کرده و بدون هیچگونه مشکلی سهم خود را به فردی دیگر منتقل کنند ولی اگر قصد داشته باشند تغییراتی را در سهم خود اعمال کنند این مسئله با محدودیت همراه است و ممکن نیست. هرگونه دخل و تصرف در ملک مشاع باید با رضایت تمامی مالکین بوده و در غیر این صورت تخلف به حساب می آید.
تقسیم ملک مشاع
نکته ای که صاحبین ملک مشاع باید نسبت به آن واقف باشند این است که در صورت عدم توافق تقسیم ملک غیر ممکن می باشد. در صورت توافق با تمامی مالکین آن ها می توانند نسبت به تقسیم ملک اقدام کرده و سپس از اداره ثبت اسناد و املاک جمهوری اسلامی سند رسمی ملک را دریافت کنند. در قانونی مدنی کشور ما چهار نوع اصلی تقسیم ملک مشاع داریم که به شکل زیر می باشد:
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
- تقسیم به وسیله فروش
ولی در شرایطی که مالک نتواند با دیگر مالکین توافق کند در این شرایط تفسیم ملک غیر ممکن بوده و تنها باید برای فروش سهم خود اقدام کند. ماده 589 تا 591 قانونی مدنی در مورد حق تقسیم مال مشاع به این صورت صحبت کرده است:
ماده ۵۸۹
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
ماده ۵۹۰
در صورتی که شرکاء بیش از دو نفر باشند ممکن است تقسیم فقط به نسبت سهم یک یا چند نفر از آنها بعمل آید و سهام دیگران به اشاعه باقی بماند.
ماده ۵۹۱
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکاء
در صورتی که یکی از مالکین قصد داشته باشد ملک مشاع خود را بفروشد در این صورت بدون اطلاع و اجازه مالکین دیگر می تواند این مهم را پیگیری کرده و انجام دهد. ولی اگر همین فرد تمامی سهم ملک را بفروش برساند فروش تنها سهم خود صحیح می باشد و باقی سهم ها در اختیار دیگر مالکین قرار می گیرد.
حق شفعه در فروش ملک مشاع
حق شفعه در شرایطی به وجود می آید که یکی از دو مالک یک زمین یا واحد مسکونی ، تجاری بخواهد حق خود را به فروش برساند. در این صورت شریک این حق را دارا می باشد تا با استناد با قانون حق شفعه نسبت به خریداری حق دیگر مالک اقدام نموده و سهم او را خریداری کند.
معنی افراز در فقه و حقوق اسلامی
افراز را ما به صورت معنی لغوی به عنوان روش حقوقی برای تقسیم و تفکیک ملک مشاعی در نظر می گیریم. در اصل افراز می تواند به صورت برابر و یا با حکم دادگاه و اجبار صورت بگیرد.
افراز در ملک مشاع
یکی از روش هایی که در قانونی مدنی کشور به منظور اتمام شراکت در نظر گرفته شده است بحث افراد ملک مشاع می باشد. در این قانون شرکا در صورت عدم تفاهم می توانند نسبت به حصه یکدیگر اقدام کرده و پس از افراز نموده ملک خود هر یک از شرکاء بخشی از زمین را مالک شده و برای آن سند رسمی دریافت کنند.
ساخت و ساز در ملک مشاع
همان گونه که پیش از این نیز به شما گفتیم هرگونه دخل و تصرف در املاک مشاع باید با توافق همه جانبه مالکین همراه باشد. در این صورت اگر یکی از مالکین قصد داشته باشد ساخت و سازی در ملک مشاع داشته باشد باید با رضایت تمامی شرکاء بوده و در غیر این صورت حق چنین کاری را نخواهد داشت.
مطالب بیشتر
مشاعات ساختمان شامل چیست؟ قانون هزینه های مشاعات
تعریف حیاط خلوت در ساختمان ، مشاع یا شخصی؟
دخل و تصرف در مشاعات ساختمان ( قانون مشاعات در استفاده شخصی )
