امروزه ثبت قرارداد اجاره خانه در میان ایرانیان یکی از مهمترین و اصلی ترین مسائلی می باشد که سبب می شود افراد در زمان تخلیه و یا حتی در طی مدت زمان قرارداد به مشکلات متعددی بر بخورند. اجاره دیرکرد خانه یکی از موارد و متمم هایی هست که در قرارداد اجاره خانه ذکر می شود و گاهی می تواند مشکلات عدیدی را برای صاحبخانه و مستاجر ایجاد کند. در کل مفاد قانونی اعلام می کنند عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه باعث می شود مالک به صورت خودکار بتواند از مستاجر شکایت کرده و قرایند قانونی رو بر علیه او آغاز کند. از آن‌جایی که واژه شناسی حقوقی امری بسیار تخصصی و در عین حال حیاتی می باشد امروز ما قصد داریم برای شما همراهان هومتیکی عزیز تمامی مواردی که می تواند نسبت به دیرکرد اجاره خانه و جرایم آن شما را به دردسر بیندازد را بازگو کنیم.
جریمه دیرکرد تخلیه خانه در قرارداد اجاره
جریمه دیر کرده اجاره خانه به مواردی اشاره دارد که شما قادر به پرداخت اجاره ماهیانه خانه خود نیستید و در اینصورت مالک از شما درخواست می کند علاوه بر اجاره ماهیانه مبلغی را به صورت جریمه در نظر گرفته و به مالک پرداخت نمایید. عرف و باور عمومی تصور می کند در صورتی که شما نتوانید یک ماه از اجاره بها را پرداخت نمایید مالک می تواند با مراجعه به مراجع قانونی نه تنها شما را از خانه بیرون کند بلکه جرایمی را نیز برای شما در نظر بگیرد ولی قانون مدنی کشور و قرارداد اجاره بها هیچگونه جریمه را به عنوان دیر کرد اجاره بها در نظر نگرفته است.
در بسیاری از قراردادهای اجاره خانه بند ۱۴ وجود دارد که اعلام می کند: “تهاتر خسارت ناشی از تأخیر تخلیه (اجرت‌المثل) با مبلغ قرض‌الحسنه بلااشکال است.” در این ماده به صراحت اعلام شده است که در صورت عدم تخلیه خانه مالک می تواند مبلغی را تحت عنوان جریمه دیرکرد تخلیه خانه از رهن شما بردارد. ولی ما چنین ماده ای را در مورد اجاره خانه و عدم پرداخت آن مشاهده نمی‌کنیم. مالک تنها در مواردی می تواند اقدام قانونی بر اساس عدم پرداخت اجاره انجام دهد که مستاجر سه ماه و ده روز نسبت به پرداخت اجاره خانه تعلل نماید و نتواند آن را پرداخت کند. در این صورت مالک با مراجعه به مراجع ذیصلاح حکم تخلیه مستاجر را بدون دریافت جریمه دیرکرد اجاره بها دریافت خواهد نمود.
آیا می توان جریمه دیر کرد اجاره تعریف کرد؟
یکی از روش های جدیدی که مالکین برای دریافت جریمه اجاره دیر کرد استفاده می کنند اضافه کردن بند جدیدی تحت عنوان دریافت اجاره دیرکرد از مستاجر می باشد. بر اساس قانون عرفی کشور انجام چنین کاری قانونی نبوده و مالک یا مستاجر نمی توانند با اضافه کردن چنین بندی جریمه اجاره بها را لحاظ نمایند. همان گونه که پیش از این به شما گفتیم در صورت عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه است که مالک می تواند حکم تخلیه دریافت نموده و یا بر اساس یک هشدار اعلام کنند تمامی اجاره بها از رهن خانه چه خواهد شد و بر اساس آن پول ودیعه با کسر اجاره‌بهای کلی پرداخت خواهد شد.
بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356
گاهی اوقات اصل بند های قانونی شامل مواردی می شود که مطالعه اصل آن می تواند به مستاجر و موجر کمک های شایانی کند از این رو ما نیز تصمیم گرفتیم برای شما همراهان عزیز اصل متن بند 9 ماده 14 قانونی را عنوان کنیم:
“در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.”
عدم پرداخت اجاره بها در مدت مشخص
یکی از سوالات اساسی که برای بسیاری از موجرین و مستاجرین پیش می‌آید این است که در صورت عدم پرداخت اجاره بها چه عواقبی در انتظار آنها می باشد. برای این دسته از افراد باید اعلام کنیم در صورت اینکه شما سه ماه و ده روز یا همان ۱۰۰روز (عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه نیز به این قانون گفته میشود) هزینه اجاره بهای خود را پرداخت نکنید موجر با تنظیم یک دادخواست می تواند حکم تخلیه شما را دریافت نموده و شما را از ملک خود خارج کند ولی در صورت اینکه شما به عنوان مستاجر با موجر توافق کنید می توانید به او اعلام کنید هزینه اجاره خانه را از روی ودیعه رهن برداشته و شما تا انتهای مدت قرارداد در خانه ساکن بمانید.
شورای حل اختلاف عدم پرداخت اجاره
همانگونه که در بند گذشته اعلام کردیم موجر می تواند با استناد به بند نه ماده ۱۴ قانون اساسی پس از عدم دریافت اجاره بها حکم تخلیه خانه خود را دریافت نماید ولی مسئله پس از ظهور ویروس کرونا کمی دشوارتر شده و موجرین به راحتی نمی توانند حکم تخلیه خود را دریافت نمایند. شورای حل اختلاف نیز اعلام کرده است پس از اولین دادرسی تنها به مستاجر تذکری داده میشود و باید هزینه دادرسی را پرداخت نماید ، در صورت اینکه عدم پرداخت اجاره مجدد تکرار شود حکم تخلیه برای خانه صادر خواهد شد.
ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها
ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 اعلام کرده است که در صورت عدم پرداخت هزینه اجاره بها توسط مستاجر تنها ضمانت اجرایی خاصی وجود ندارد و موجر تنها می تواند حکم تخلیه ملک را از طریق مجرای قانونی دریافت نماید.
مطالب بیشتر
خسارت مستاجر به ملک و قوانین آن
قانون موجر و مستاجر تخلیه پیش از موعد
