امروزه در شهرها رشد جمعیت باعث شده است تا عده زیادی به ناچار به سوی آپارتمان نشینی بروند. زندگی آپارتمان نشینی با مفاهیم جدیدی مثل شارژ ساختمان گره خورده است . یکی از این موارد حق شارژ ساختمان یا آپارتمان است که یکی از موضوعات مهم در فرهنگ آپارتمان نشینی محسوب می‌شود . با اینکه شارژ ساختمان سال‌هاست در آپارتمان ها و بین ساکنین جا افتاده است ، اما هنوز هم گاهی بین افراد ساکن در ساختمان ، مشکلاتی بر سر میزان و چگونگی محاسبه شارژ پیش می آید . یکی از مشکلاتی که مالکین و مستاجرین در زمینه شارژ با آن مواجه می شوند ، قضیه ی افزایش شارژ ساختمان است . با توجه به افزایش قیمتی که سالانه در سطح جامعه با آن مواجه هستیم هزینه های ساختمان نیز به طبع آن دچار افزایش می شود و این امر باعت افزایش شارژ ماهانه در یک مجتمع مسکونی می شود . در این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت که ، آیا افزایش شارژ در یک آپارتمان امری عادی و طبیعی است، یا خیر ؟ تصمیم افزایش شارژ ساختمان بر عهده ی کیست ؟ آیا مدیر به تنهایی می تواند در مورد افزایش آن تصمیم بگیرد یا خیر؟ و مواردی از این قبیل .
هزینه های ساختمان چگونه پرداخت می شوند ؟
مجتمع های مسکونی به دلیل اینکه تعداد زیادی از افراد در آن ساکن هستند نیاز به رسیدگی دارد . یک مجتمع مسکونی دارای یکسری هزینه هایی مثل ، هزینه آب ، برق ، گاز ، حقوق مدیر ، حقوق سرایدار ، هزینه های تعمیرات آسانسور و… است . به طور کلی شارژ ساختمان هزینه هایی هستند که برای حفظ و نگهداری بخش‌های مشترک و مشاع آپارتمان از سوی ساکنین پرداخت می‌شود .
هزینه های یک مجتمع مسکونی شامل چه مواردی می شود و آیا امکان افزایش این هزینه ها وجود دارد ؟
تمام هزینه ها ازهزینه های وسایل و قطعات یدکی گرفته تا هزینه ی پرداخت حقوق مدیر و سرایدار جزء هزینه های ساختمان شامل می شود . هزینه های آپارتمان سالانه دچار تغییر می شود و سال به سال این هزینه ها افزایش پیدا می کند . در کل هزینه ها در یک مجتمع مسکونی به دو بخش هزینه های نسبی و ثابت تقسیم می شود .
هزینه های نسبی هزینه هایی هستند که مقدار آنها در طول سال متغیر است و مقدار آن ثابت نمی باشد . هزینه های نسبی به هزینه هایی گفته می شود که برای تعمیر و نگهداری بخش هایی از ساختمان مصرف می‌شود ، مانند هزینه آب ، برق ، گاز مشاع ، ایزوگام ، انواع بیمه های مربوط به ساختمان و… جزو این هزینه ها هستند . این هزینه ها براساس متراژ ، تعداد نفرات و حتی تعداد پارکینگ برای هر واحد محاسبه می‌شوند .
خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد می کنیم : شارژ نفری متراژی چیست؟ (ساکنین آپارتمان و مجتمع ها)
هزینه های ثابت جز هزینه هایی هستند که در طول یک سال مقدار آن ثابت است و ماه به ماه مقدار آن تغییر نمی کند بلکه در برخی حالات بصورت سالانه با افزایش برخی از حقوق ها و دستمزد ها در کشور ، این هزینه ها نیز افزایش پیدا می کند . به طور کلی هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که ربطی به خود فیزیک ساختمان ندارند ، این هزینه ها مربوط به نگهبانی ، سرایداری ، باغبانی و هر نوع هزینه ای است که به یک باره به ساختمان تحمیل می‌شود ، است . نحوه تقسیم این هزینه ها ربطی به مساحت واحدها ندارد و معمولا به صورت یکسان بین همه واحد ها تقسیم می‌شود .
هزینه های ساختمان از چه روش هایی محاسبه می شود ؟
هزینه های ساختمان با توجه به توافقاتی که بین مالکین و هیئت مدیره ساختمان صورت می گیرد محاسبه می شود . هزینه ها بر اساس یکسری از فرمول هایی که وجود دارند محاسبه می شود . بطور مثال هزینه ها بر اساس شارژ واحدی ، شارژ نفری ، شارژ نفر متراژ تقسیم بندی می شود . بین تمام این روش ها روش ترکیبی عادلانه ترین روش محاسبه شارژ است . به این صورت که معمولا هزینه های ثابت ( مانند هزینه سرایدار، نگهبان و …) که معمولا در طول سال ثابت است ، به صورت ثابت و به طور مساوی از واحدها دریافت می‌شود . سپس هزینه های نسبی به صورت جداگانه و به روش تسهیم هزینه محاسبه شده و به واحدها اعلام می شود . اگر قرار باشد هزینه های ثابت یک ساختمان افزایش پیدا کند باید طبق دستورالعمل هایی باید صورت بگیرد که در ادامه ی این مقاله به آن خواهیم پرداخت .
آیا مدیر ساختمان می تواند بصورت یک جانبه مبلغ شارژ را افزایش دهد ؟
به توجه به اینکه در یک مجتمع مسکونی ، مدیر با رای مستقیم افراد حاضر در ساختمان تعیین می شود بنابراین هرگونه تصمیمی که قرار است برای ساختمان گرفته شود باید با مشورت سایر افراد صورت بگیرد . مدیر ساختمان وظیفه دارد در چارچوب قوانین موجود اقدام کند و آنجایی که قانون به وی اجازه می دهد می تواند اجازه ی ورود داشته باشد . اختیارات مدیر ساختمان در حد اداره ی ساختمان محدود می شود البته در مواردی ممکن است اقدامات مدیر آپارتمان ، از موضوع اداره فراتر برود . به عنوان مثال اختصاص بخش‌هایی از فضای خالی حیاط ساختمان برای استفاده در موارد مختلف ، خارج از بحث اداره ساختمان و وظایف مدیر آپارتمان است . اختیارات مدیر آپارتمان به مواردی مانند تعمیرات ساختمان ، اداره و استخدام سرایدار خلاصه می‌شود . در بعضی موارد ، مدیر آپارتمان باید از مجمع عمومی مالکان آپارتمان کسب اجازه کند . یکی از این موارد افزایش شارژ برای هزینه‌های ساختمان است که در این مورد ، وی نمی تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان ، مبالغ شارژ را افزایش دهد . در اداره آپارتمان و سایر بخش ها منجمله افزایش شارژ ، رای اکثریت ملاک است و باید همه ی مالکین در جریان تصمیمات قرار بگیرند .
اعضای ساختمان چگونه از تصمیمات جلسه هیئت مدیره مطلع می شوند ؟
در هنگام جلسات ، باید تمامی مالکین حضور داشته باشند تا با مشورت آنها تصمیمات لازم برای ساختمان گرفته شود . هیئت مدیره باید قبل از اجرای جلسات ، زمان دقیق آن را به اطلاع ساکنین برسانند تا در جلسه حضور داشته باشند . اگر هیئت مدیره ساختمان قصد داشته باشند تا هزینه ی شارژ را زیاد کنند حتماً باید با سایر مالکین نیز مشورت کنند . اگر برخی از مالکین در جلسه حضور نداشته باشند ، در این شرایط بر عهده مدیر ساختمان است که تصمیمات اتخاد شده در جلسه را به اطلاع این ساکنین برساند تا آنها نیز در جریان تصمیمات قرار بگیرند .
تخلفات مدیر در حوزه ی افزایش خود سرانه شارژ ساختمان
بعضی مواقع لازم می شود تا تاسیسات آسیب دیده تعمیر فوری شوند و تعلل در آن باعث آسیب جدی به تاسیسات شود . گاهی مدیران ساختمانی وجود دارند که برای تعمیرات ساختمان و سایر هزینه های دیگر میزان مطالبه هزینه از ساکنین ساختمان بیشتر از مقدار واقعی خرج و مخارج برای تعمیرات می باشد . در این حالت باید جزئیات هزینه ها به اطلاع آنان رسانده شود تا باعث سوء تفاهم بین ساکنین نشود . اگر ساکنین نسبت به این هزینه ها شک داشته باشند ، می تواند با پیگیری قانونی خود و آوردن کارشناس مربوطه از صحت این مبالغ اضافه اطمینان حاصل کنند . ولی اگر نظر کارشناس طوری بود که این مبالغ اضافه در شارژ را توجیح نمی کرد ، می توانند در مراجع قضایی شکایت کنند .
نتیجه گیری
افزایش یکباره شارژ ساختمان سبب فشار بر ساکنین خواهد بود. از این رو باید مدیر در جلسه خود با ساکنین به ایشان موارد مصرف شارژ و هزینه های ساختمان را بیان کند و دلیل منطقی برای افزایش مبلغ شارژ ابراز نماید. ساکنین با توجه به مهم بودن جایگاه هزینه شارژ می توانند در زمینه آن تصمیم گیری کنند. برخی با این روش مخالف اند و استدلال ایشان این است که هزینه های ساختمان مانند تعمیر در ساختمان منتظر نمی ماند تا ساکنین پرداخت آن را تایید کنند. در چنین صورتی شاید بتوان گفت هزینه های کلی را باید با مشورت و هزینه های جزئی را با اختیاراتی که مدیر دارد پرداخت نماید. این اختیارات بسته به عرف آن ساختمان می تواند برای مدیر ایجاد شود. مدیر در جلسه با ساکنین می تواند اختیاراتی را برای خود محفوظ دارد که به نفع ساکنین است و در موافق فورس ماژور چاره کار می باشد. اما برخی هزینه ها که سبب افزایش بیش از اندازه حق شارژ ساکنین می شود نیاز به تایید همه ساکنین دارد.
پیشنهاد
نرم افزار مدیریت ساختمان هومتیک در خدمت مدیر ساختمان و ساکنین است تا ایشان بتوانند در رابطه نزدیک با یکدیگر مشکل ساختمان را سریعا حل کنند. مشکلاتی از قبیل رعایت نکردن سر و صدا یا ایجاد خرابی در ساختمان باید سریع به مدیر گزارش شود و ساکنین از آن مطلع گردد. همچنین افزایش میزان شارژ از طرف مدیریت و پس از جلسه هماهنگی با ساکنین از طریق این نرم افزار به اطلاع ساکنین می رسد.
بیشتر بخوانید:
سلام این مواردی کنوشتین طبق کدوم ماده قانونیه؟