نحوه انتخاب مدیر ساختمان ،متن و نمونه قرارداد

در مجتمع های مسکونی برای پیشبرد امور ساختمان باید مدیر یا مدیرانی انتخاب شوند تا این امور را پیش ببرند . برای انتخاب مدیر در ساختمان باید یکسری سلسله مراتب را رعایت کرد تا منجر به انتخاب مدیر شود . ما در این مقاله به نحوه ی انتخاب و وظایف مدیر ساختمان خواهیم پرداخت و خواهیم دانست . همچنین به اموری که باید طی شود تا منجر به انتخاب مدیر گردد نیز می پردازیم.

 

تعریف مجمع عمومی

اعضای تشکیل دهنده ی مجمع عمومی ساختمان باید نسبت به وظایف خود اطلاعات کاملی داشته باشند و بدانند قانون در زمینه ی وظایف آنها چه شرایطی را مدنظر قرار داده است . مالکین آپارتمان برای سامان دادن به امور آپارتمان با سایر مالکین یا نمایندگان قانونی آنها دور هم جمع می شوند و در مورد اداره درست ساختمان چاره اندیشی می کنند . از نظر قانون ، جلسه ای که مالکان یا نمایندگان آنها برای اداره آپارتمان تشکیل می دهند مجمع عمومی نامیده می شود . براساس ماده ۵ آیین نامه اجرایی اگر تعداد مالکین از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی باید تشکیل شود و طبق ماده ۷ آیین نامه اجرایی مجمع عمومی مالکین باید حداقل یک بار در سال تشکیل شود .

 

اگر یکی از مالکین نتوانست در جلسه مجمع عمومی شرکت کند

مجمع عمومی بنا بر تصمیم اعضای آن هر چند وقت یکبار یا معمولاً سالانه یکبار تشکیل می شود . اگر یکی از مالکین بنا به هر دلیلی نتوانست در جلسه ی مجمع عمومی شرکت کند قانون برای وی راه چاره ای قرار داده که در ادامه به آن می پردازیم . در جلسه مجمع عمومی معمولا باید مالکین آپارتمانها شرکت کنند اما مالک می تواند به جای خود نماینده ای معرفی کند و در صورتی که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ٧ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند . کسی که به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده است باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی بر اساس ماده ٩ آیین نامه اجرایی قانون وکالتنامه معتبر خود را ارائه نماید .

 

مجمع عمومی چگونه رسمیت پیدا می کند ؟

قانون یکسری از موارد را مدنظر دارد تا بر مبنای آنها جلسه ی مجمع عمومی به رسمیت شناخته شود و نقص در هریک از آن شرایط ، منجر به برخی مشکلات می گردد . برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد ، براساس ماده ٨ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها ، در آن حضور داشته باشند . اما اگر برخی از مالکین به این گونه جلسات بی توجه هستند و در آن شرکت نمی کنند ، طبق قانون باید به ترتیب زیر اقدام شود : اگر در اولین جلسه اکثریت مالکین حاضر نشدند ، جلسه دوم را پانزده روز بعد برگزار نموده و مجددا از همه آنها برای شرکت در آن دعوت کنید . اگر در جلسه دوم هم تعداد کافی حاصل نشد با دعوت مجدد جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار کنید . طبق تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها این جلسه با هر تعداد از حاضرین ، رسمیت خواهد داشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند .

 

تصمیمات مجمع عمومی چگونه ثبت و نگهداری می شود ؟

تمام تصمیماتی که در مجمع عموی گرفته می شود باید ثبت و نگهداری گردد تا در صورت لزوم ، خلاصه از گفتمان و تصمیمات جلسه داشته باشیم . برای اینکه تصمیمات مجمع قابل استناد و اثبات و معتبر باشد طبق ماده ١٢ آیین نامه اجرایی کلیه تصمیمات آن باید در صورت جلسه نوشته و ثبت گردد و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود . بر اساس تبصره ماده ١٢ آیین نامه اجرایی ، تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به مالکین غایب اطلاع داده شود .

 

آیا تصمیماتی که در مجمع عمومی گرفته می شود را باید رعایت کرد ؟

تمام تصمیماتی که توسط مجمع عمومی گرفته می شود قابل الزام و رعایت است و هریک از مالکین ساختمان چه آنهایی که در این تصمیم گیری حاضر بودن و چه آنهایی که غایب ، همگی ملزم به رعایت تصمیمات گرفته شده هستند . طبق ماده ١٣ آیین نامه اجرایی و به استناد ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها ، تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه مالکین الزام آور است . بنابراین مالکین باید ضمن معتبر شمردن تصمیمات اخذ شده ، آن را رعایت نمایند .

 

مجمع عمومی یک ساختمان چه اختیاراتی دارد ؟

یکی از مهم ترین اختیاراتی که مجمع عمومی ساختمان دارد تعیین رئیس مجمع عمومی و انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان می باشد .

 

مدیر ساختمان طی چه فرایندی انتخاب می گردد ؟

بر اساس قانون ، طی مراحل مشخصی مدیر یا مدیران یه مجتمع مسکونی انتخاب می گردد . این فرایند یک فرایند شفاف و واضح می باشد که بر اساس تصمیمات مجمع عمومی گرفته می شود . بر اساس ماده ٧ آیین نامه اجرایی قانون در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص دیگر انتخاب می شوند .

 

مدت ماموریت مدیر ساختمان چقدر است ؟

در برخی از ساختمان ها بنا به شرایط ساختمان یا تصمیمات مجمع عمومی می توان برای پیشبرد بهتر امور بنابر قانون ، چند مدیر انتخاب کرد . به استناد ماده ١۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود .

 

انتخاب یک نفر به عنوان خزانه دار از بین مدیران

بر طبق ماده ١٨ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ، مجمع عمومی برای خزانه داری ساختمان باید یک نفر را انتخاب کنند. این یک نفر باید از مدیران تعیین شود . خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد. گزارش های مالی یکی از مهمترین کارهای خزانه دار است که باید آن را بررسی و تحلیل کند.

 

انتخاب جانشین مدیران ساختمان

جانشین مدیر کسی است که به جای مدیر و در نبود او مسئول کارهای وی می باشد. در ساختمان نیز مدیر جانشینی را می تواند برای خود انتخاب کند تا کارهای وی را در نبودنش انجام دهند. بر اساس ماده ١۶ آیین نامه اجرایی قانون ، در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. طبق تبصره یک الحاقی ماده ١۶ آیین نامه اجرایی قانون ، در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جه ات فوق از هیأت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد. جانشین مسئول مدیر است و مسئولیت او نیز در حد مدیر می باشد.

 

زمان تشکیل مجمع عمومی ساختمان

مجمع عمومی ساختمان متشکل از مالکین است. این مجمع همانطور که گفته شد کارهای مهمی دارد که در جلسه مجمع عمومی به آن رسیدگی می کنند. براساس ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون ، زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مال کین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد. در انتخاب مدیر یا حیطه مسئولیت های وی نیز این مجمع نظر می دهد و قوانینی را تصویب می کند.

 

اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان چقدر است ؟

با استناد به مواد آیین نامه اجرایی در حیطه مسئولیت و وظایف مدیر ساختمان باید موارد زیر را گفت:

 

1- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند ( ماده ١۴ آیین نامه اجرایی)

 

2- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. ( ماده ٢٠ آیین نامه اجرایی )

 

سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

 

3- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج مت علق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه و به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.( ماده ٢١ آیین نامه اجرایی)

 

4-براساس تبصره ماده ۶ قانون ، نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشند. آپاراتمان داشته باشند مدیر یا «١٠» ۴- در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ده مدیران مکلفند بر ای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.( ماده ٢٢ آیین نامه اجرایی (

 

5- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند می توانند به منظور تأمین هزینه های ض روری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان ازمالکین دریافت دارند.( ماده ٢٧ آیین نامه اجرایی (

 

6- تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است .( ماده ١٧ آیین نامه اجرایی (

 

7- مدیر یا مدیران، امین مالکین بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند .( ماده ١٩ آیین نامه اجرایی (

 

نتیجه گیری

با توجه به موارد بالا باید گفت مدیریت در ساختمان یک مسئولیت مهم است که در آن کارهایی باید انجام شود. هر یک از این وظایف مسئولیت هایی را برای مدیر ایجاد می کند. پس مدیر باید در انجام این وظایف توانا باشد. یکی از مسائلی که باید شخص داوطلب یا منتخب سمت مدیریت به آن توجه کند توانایی در انجام کار مدیریت است. این بدان جهت است که اگر وی در انجام برخی یا کل وظایف مدیر ناتوان باشد باید از این سمت کنار بکشد یا این پیشنهاد را رد کند. وجدان کاری در کار مدیر یکی از مهمترین شاخصه های شخصیتی یک فرد می تواند باشد. کسی که می داند توانایی انجام این امور را ندارد باید اجازه دهد تا شخص توانا به این سمت برسد. همچنین مجمع عمومی وظیفه دارند بهترین فرد را برای مدیریت انتخاب کنند تا تمامی کارهای ساختمان به ترتیب و بدون کمترین اشتباه با انجام برسد.

 

پیشنهاد

بهترین اپلیکیشن مدیریت ساختمان ، نرم افزاری ست که بتواند بهترین کارهای مدیریت ساکنین آپارتمان را در کمترین زمان انجام دهد. اپلیکیشن مدیریت ساختمان هومتیک با پشتیبانی تیم مجرب و امکانات بی نظیر بهترین رابط مدیر و ساکنین ساختمان است و به مدیر این امکان را می دهد تا مدیریت کارهای ساختمان را به بهترین نحو انجام دهد.