قوانین مشاعات مجتمع تجاری یکی از مواردی می باشد که در پاساژها و دیگر مراکز تجاری بسیار در مورد آن بحث پیش می آید ولی به دلایل نامشخصی خیلی کم در مورد آن صحبت به عمل آمده است. قوانین مشاعات مجتمع های تجاری بسیار شبیه به قوانین مشاعات ساختمان های مسکونی می باشد ولی با این وجود تفاوت های کوچکی نیز با آن ها دارد. در این بخش در وب سایت هومتیک ما قصد داریم نگاهی بر روی قوانین کلی مشاعات مجتمع تجاری بیاندازیم و آن ها را از جوانب مختلف ارزیابی کنیم.
تعریف مشاعات ساختمانی
بر اساس تعریف قانون گذار ، مشاعات به بخش هایی از ساختمان گفته می شود که در آن تمامی ساکنین اعم از مستاجر و موجر در آن حق استفاده دارند. در اصل مشاعات بخشی از ساختمان می باشد که تمامی ساکنین می توانند از آنجا استفاده کنند ، ولی حق دخل و تصرف در آن را ندارند. در مجتمع های تجاری سرویس های بهداشتی ، پشت بام ، راهروها و پارکینگ به عنوان مشاعات در نظر گرفته می شود و حق بهره برداری تجاری از آن ها برای تمامی واحدهای تجاری ممنوع می باشد.
مشاعات مجتمع تجاری
پیش از اینکه بخواهید در مورد قوانین مشاعات اطلاعاتی در اختیار داشته باشید بهتر است در مورد بخش های مختلف مشاعات با شما صحبت کنیم. همانگونه که پیش از این نیز به شما گفتیم مشاعات به هر بخشی گفته می شود که حق استفاده از آن برای تمامی واحدها یکسان می باشد. در بخش مجتمع های تجاری مهم ترین بخش مشاعات شامل سرویس های بهداشتی ، راهرو ها ، پشت بام ، آسانسور ، پارکینگ و حتی پله های برقی می باشد.
قوانین پاساژ تجاری
تمامی پاساژهای تجاری برای خود مجموعه قوانینی را طراحی می کنند که بر اساس آن این مراکز فعالیت های خود را دنبال می کنند. بخش عمده ای از این قوانین توسط هیئت امنا تصویب می شود و در صورت وجود مشکلی همین مرجع با برگزاری یک جلسه فوری به مسائل پیش رو نگاه دقیق می اندازد. یکی از اصلی ترین بخش های این قوانین به مبحث مشاعات اشاره می کند و عنوان می کند به چه نحوی صاحبین واحدها می توانند از این بخش بهره بگیرند.
در قوانین پاساژهای تجاری اولین مسئله ای که مورد بحث قرار می گیرد موضوع موجر و مستاجر می باشد که عنوان می کند هر یک از آن ها تا چه حد می توانند از امکانات موجود بهره مند شوند. براساس قوانین پاساژهای تجاری هنگامی که فردی یکی از واحدها را اجاره می کند حق بهره گیری از تمامی امکانات موجود برای یک مالک را دارا می باشند.
مشکلات مجتمع های تجاری
مجتمع های تجاری تحت تاثیر ماهیتی که دارند ویژگی های مثبت و منفی خاصی را نیز دارا می باشند. در این واحدها مردم از عرف بازاری پیروی کرده و معمولا تلاش می کنند مشکلات موجود در این فضاها را با صحبت برطرف کنند. یکی از اصلی ترین مسائل صد معبر و قرار دادن اجناس در بیرون واحد تجاری می باشد. بر اساس قوانین حاکم بر مجتمع های تجاری هیچ یک از واحدها حق ندارند محصولات فروشی خود را در بیرون از واحد خود قرار داده و سد معبر کنند ولی در برخی از واحد ها مخصوصا بخش الکترونیکی این مسئله به وضوح مشاهده می شود که معمولا از طریق گفتمان برطرف می شود.
تفاوت مشاعات مسکونی و تجاری
بر اساس تعاریف حاکم بر کشور تفاوت آنچنانی میان مشاعات مجتمع مسکونی و تجاری وجود ندارد و هر دو یک کارکرد دارند. ولی در برخی از پاساژها مانند پاساژ پایتخت در تهران ، فضای مرکزی که معمولا به عنوان مشاعات و زیبایی پاساژ در نظر گرفته شده است به عنوان یک واحد تجاری طراحی شده و آن را به رستوران ها و شرکت ها اجاره داده اند. ولی این در حالی است که تمامی مشاعات ساختمان مسکونی در اختیار ساکنین بوده و هیچ حق فروش یا استفاده شخصی از حیات یا فضای دیگر را ندارند.
این مسئله تحت تاثیر قانون سرقفلی می باشد که بر اساس آن موجرین هر واحد مالک آن قطعه به حساب نمی آیند و تنها سرقفلی آن را خریداری کرده اند. در این شرایط مالک کل زمین می تواند از فضای خالی در پاساژ بهره گرفته و در آن دخل و تصرف ایجاد کند. با وجود اینکه در این شرایط نقض حقوق صاحبین سر قفلی به وجود می آید ولی قانون در این شرایط حق را به مالک زمین می دهد و صاحب سر قفلی به نوعی موجر مالک می باشد.
قوانین شارژ مشاعات پاساژ
نحوه محاسبه شارژ از یک ساختمان تجاری به ساختمان دیگر بسیاری متفاوت می باشد، به عنوان مثال در برخی از ساختمان ها هزینه آب و گاز مشترک می باشد و در انتهای هر ماه این هزینه میان تمامی واحدها تقسیم می شود. این در صورتی است که در برخی از مجتمع های تجاری یک هزینه کلی در نظر گرفته می شود و مستاجرین باید به صورت مشترک هزینه ها را در اول ماه پرداخت کنند. نحوه پرداخت هزینه شارژ به نحوه تصمیم گیری هیئت امنا و رویکرد مدیریتی آن ها بستگی دارد.
شکایت از مدیریت پاساژ
با وجود اینکه بنا به ماهیت پاساژها و مجتمع های تجاری دعواهای کمتری میان واحدها پیش می آید ولی با این وجود در صورتی که یکی از واحدها با مدیریت مشکلی داشته باشند ، موجر یا مستاجر شاکی می تواند با ارائه شکایت کتبی خود به هیئت امنا این مسئله را به صورت قانون مورد پیگیری قرار دهد. در صورتی که هیئت امنا نیز نسبت به این مشکل بی تفاوت بود شما می توانید با در میان گذاشتن مشکل با مالک این مسئله را به نحو دیگری بررسی کنید.
هیئت امنا مجتمع تجاری
تمامی ساختمان ها فارغ از کارکرد تجاری یا مسکونی باید دارای یک ساختار اداری باشند که بر اساس فعالیت آن ها دنبال می شود. در مجتمع های تجاری هیئت امنا بالاترین مرجع قانونی در یک مجتمع به حساب می آید که وظیفه دارد تمامی امور مرتبط با مجتمع را بررسی کرده و با برگزاری مجمع های عمومی و فوق العاده نه تنها مدیریت پاساژ را مشخص کنند بلکه قوانین مدونی را نیز تدیون کنند.
قوانین مشاعات مجتمع تجاری
مشاعات یک پاساژ دارای قوانین خیلی پیچیده ای نمی باشد و بیشتر با قوانین مشاعات ساختمان های مسکونی مشابه می باشد ولی در برخی از پاساژها ذکر می شود هزینه نگهداری از مشاعات بر عهده مالک می باشد و این وظیفه او است که این هزینه ها را پرداخت کند. این روش دریافت هزینه با وجود اینکه بسیار نادر می باشد ولی یکی از راه حل های مالکین برای بازاریابی بهتر واحدها می باشد.
در کنار این روش یکی از بهترین روش ها برای دریافت هزینه شارژ مشاعات در نظر گرفتن یک هزینه ثابت می باشد که به موجرین و مستاجرین اجازه می دهد تا بتوانند هزینه ها را به خوبی محاسبه کرده و برای آن ها برنامه ریزی کنند. هزینه شارژ دریافتی در مجتمع های تجاری بیشتر صرف حقوق نگهبانان و تمیز کردن راهروها می شود.
قانون دیگری که در مورد مشاعات مجتمع های تجاری صادق است بحث عدم سد معبر می باشد. هیچ یک از ساکنین فارغ از موقعیت واحد حق ندارند ابزار و اجناس خود را در راهروها قرار داده و باعث بروز سد معبر شوند. این مسئله می تواند سبب بروز مشکلاتی برای تمامی اعضاء شده و کسب و کار آن ها را مختل کند.
بیشتر بخوانید:
مشاعات ساختمان شامل چیست؟ قانون هزینه های مشاعات
دخل و تصرف در مشاعات ساختمان ( قانون مشاعات در استفاده شخصی )
