بهترین نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان | هومتیک | مدیریت شارژ | پرداخت قبوض

نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان یکی از راه های چاره برای حل دردسر های قبض های مشترک آب و گاز در آپارتمان ها می باشد چون در روش سنتی مدیریت ساختمان دقیقا معلوم نمی شود که سهم هر واحد چه میزان است. برای همین ساکنان هر کدام از واحدها، حدس می زنند که برخی ها بیشتر از دیگران آب و گاز مصرف می کنند.

نرم افزار مدیریت ساختمان و حل اختلافات بین ساکنین

بعد از هدفمندی یارانه ها و گران شدن نرخ حامل های انرژی، اختلافات در آپارتمان ها شدت گرفته و برخی اختلافات را به درگیری و نزاع کشانده چرا که هنوز آپارتمان نشین ها نتوانسته اند در این زمینه به توافق برسند. نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان در برخی آپارتمان ها تقسیم مبلغ قبوض را بر اساس تعداد اعضای ساکن در ساختمان یا تقسیم بندی براساس تعداد واحد، ملاک عمل قرار داده است ولی با وجود این هنوز هم کسانی هستند که معتقدند این روش ها نمی تواند کاملا عادلانه باشد. این در حالی است که عده ای بر این باورند که چون در طول روز ساعات کمی را در آپارتمانشان حضور دارند و وقتی نیز که در واحدشان هستند از آب و گاز کمی استفاده می کنند و مثل سایر واحدها مهمان هم ندارند در پرداخت قبوض مشترک حق شان ضایع می شود. البته هیچ کدام از این استدلالات از نظر قوانین آپارتمان نشینی موجه نیست چون قانون، ملاک ثابتی را تعیین کرده که چه قبل از قانون هدفمندی و چه بعد از آن قابل استناد است. نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک را بر اساس مساحت هر واحد ملاک قرار می دهد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان دو برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستاجر واحد بزرگ تر باید ۲ برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد؛ این مساله در مورد هزینه شارژ ساختمان هم صدق می کند. البته قوانین امور املاک و عقد اجاره تاکید دارد که علاوه بر مساحت، توافق شرکای ساختمان نیز می تواند ملاک تقسیم بندی هزینه قبوض باشد یعنی آنها می توانند یا تعداد واحدها یا تعداد استفاده کنندگان را ملاک این تقسیم بندی قرار دهند. بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت های مشترک معتبر است و در نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان تعریف می گردد اما اگر مالکان چنین توافقی نداشته باشند و حتی اگر فقط یک نفر مخالف وجود داشته باشد، سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستاجر) از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد (مانند هزینه های سرایداری، نگهبان، متصدی، آسانسور، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک) به طور مساوی بین مالکان و مستاجران مستقر در ساختمان تقسیم می شود.

نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان و هزینه های مشترک

تعريف هزينه‌هاي مشترك

با تعيين منابع درآمد ساختمان و تصويب آن توسط مجمع عمومي، مدير (هيأت مديره)، وجوه حاصله را صرف اداره ساختمان مي كند. قانون گذار در ماده بيست و پنج آيين نامه اجرايي به تعريف هزينه‌هاي مشترك پرداخته است، اما در واقع اين ماده موارد مصرف هزينه‌هاي مشترك را تعيين نموده است. بر اساس ماده بيست و پنج آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ها، هزينه‌هاي مشترك عبارت است از:

الف. هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ساختمان و تأسيسات و تجهيزات : انرژي هاي گوناگون گرمايشي و سرمايشي، برق مشترك راهروها، راه پله‌ها، حياط و پاركينگ، از جمله مواردي است كه به طور مشترك مورد استفاده مالكين قرار ميگيرد و قسمتي از درآمد ساختمان براي اين نوع هزينه‌ها تخصيص مييابد. همچنين بخشي از درآمدها صرف نگاهداري تأسيسات حرارتي و برودتي، تعمير تأسيسات آب و برق و … مي شود. قسمتي از درآمدها نيز براي نگهداري ساختمان، آسفالت پشت بام، تعمير ديوارها و پله‌ها و تزئينات قسمتهاي مشترك هزينه ميشود.

ب. هزينه‌هاي اداري حق الزحمه مدير يا مديران. بر اين موارد، حق بيمة ساختمان را نيز بايد افزود : به موجب قانون، مدير (هيأت مديره) مكلف است بخشي از درآمد ساختمان را صرف بيمه ساختمان در برابر آتش سوزي نمايد، همچنين در ساختمان هاي بزرگ كه اداره آنها مستلزم تشكيلات گسترده است و از برخي افراد جهت انجام امور اداري استفاده مي شود، پرداخت حقوق پرسنل اداري موجب تحميل هزينه‌هايي بر ساختمان مي شود. حق الزحمة مدير (هيأت مديره) نيز از جمله هزينه‌هايي است كه بايد از محل درآمد ساختمان پرداخت شود.
هزینه های مشترک در نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان محاسبه می شود و باید پرداخت، قانون نیز هیچ عذر و بهانه ای را برای امتناع از پرداخت این هزینه ها نمی پذیرد، اما در آپارتمان ها این موضوع نیز گاهی موجب ایجاد تنش و اختلاف می شود. این هزینه های مشترک از یک آپارتمان به آپارتمان دیگر نیز متغیر است به طوری که بعضی ساختمان ها تنها قبوض مشترک و هزینه نظافت راه پله ها را دارند و بعضی آپارتمان ها هزینه هایی چون هزینه های چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنترل ها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، آسانسور، چاه های فاضلاب، گذرگاه های شوت زباله، زنگ اخبار و شیرهای آتش نشانی. تمامی این موارد در یک نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان قابل تعریف می باشد. اما امکانات مشترک یک ساختمان هر اندازه که باشد تفاوتی در نحوه پرداخت و لزوم آن ندارد بلکه فقط باید از قبل وظیفه مالکان، مستاجران و مدیر ساختمان معین شده باشد. به این ترتیب اگر در قرارداد اجاره، پرداخت هزینه های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می تواند از محل اجاره بها هزینه ها را بپردازد و اگر در قرارداد این هزینه ها بر عهده مستاجر باشد، مدیر ساختمان از او مطالبه می کند و در صورت خودداری به مالک اصلی رجوع می کند. پس در بحث هزینه های مشترک آپارتمان ها و این که بر چه مبنایی تعیین می شوند و آیا قابل اعتراض هستند، گفته می شود تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی ساختمان برمی گردد که می توانند آن را به هر نحوی تعیین کنند و در نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان جای دهند، اما اگر ساکنان روش خاصی برای این کار تعیین نکرده اند تعیین سهم هر یک از مالکان و استفاده کنندگان از هزینه های مشترک به ۲ روش انجام می شود. در روش اول آن بخشی که با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی ارتباط دارد مثل آب، گاز، گازوئیل، آسفالت پشت بام و… به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی ساختمان محاسبه می شود و در روش دوم سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مثل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژخانه و تاسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و… به طور مساوی محاسبه می شود. اما در هر صورت اگر هر یک از واحدها در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند می توانند به مدیر ساختمان مراجعه و تقاضای رسیدگی کنند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کنند.

قوانین مستاجر و مالک

اجاره قراردادی است که ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل ، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
عناوین مطرح دریک اجاره نامه عبارتند از :
مستاجر : اجاره کننده
موجر : اجاره دهنده
عین مستاجر : مورد اجاره
مال الاجاره : اجاره بها
اجرت المثل : اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.

تعریف اجاره

اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری (مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به اجاره واگذار می کند.

نکات مهم در یک قرار داد اجاره

۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود.

۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.

۴-اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

تکالیف موجر
۱- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید.

۲- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند.

۳-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد.

تکالیف مستاجر
۱-پرداخت کرایه : معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد.

۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

۳-.انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.

۴-.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند.

۵-.جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند.

۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند.

۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای : اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

در این میان عده ای این سوال را می پرسند که اگر مالک یا مستاجری از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان امتناع کرد مدیر تا چه حدی اختیار دارد و آیا می تواند آب، برق یا گاز و… این واحدها را قطع کند؟ که قانون امور املاک و عقد اجاره پاسخ می دهد در صورت خودداری مالک یا مستاجر از پرداخت سهم خود در گام نخست باید مراتب را به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن به این فرد ابلاغ و هزینه ها را مطالبه کند. اما اگر ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی پرداخت نشد مدیر می تواند از دادن خدمات مشترک مثل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم و… خودداری کند و به صورت پیام خصوصی در نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان  برای فرد ارسال کند.اما اگر این کار امکانپذیر نباشد مثلا هر یک از مالکان کنتور آب مستقل داشته یا آب گرم و مخزن مستقل داشته باشند یا قطع آن خدمات در فرد خاطی اثرگذار نباشد، مدیر می تواند به دادگاه شکایت کند. دادگاه به چنین شکایاتی خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود، محروم می کند و تا ۲ برابر مبلغ بدهی، این فرد را جریمه خواهد کرد. البته مالک یا مستاجر هم حق دارد به نظر مدیر ساختمان و هزینه های او معترض شود و ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اظهارنامه به دادگاه شکایت کند. مدیر ساختمان، مسئول حفظ و اداره ساختمان است و تصمیم های مجمع عمومی را اجرا می کند. مدیر برای مدت ۲ سال انتخاب می شود که ممکن است مجمع او را برای سال های بعد هم انتخاب کند. مجمع عمومی علاوه بر تعیین هیات مدیره، یک خزانه دار نیز انتخاب می کند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام می کند.هیات مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه آتش سوزی نیز در نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان در قسمت سایرهزینه ها ثبت و بین ساکنین تقسیم می گردد چون در صورت بیمه نکردن ساختمان، هنگام بروز آتش سوزی هیأت مدیره مسئول جبران خسارت ها خواهد بود.

در پایان می توانید نرم افزار مدیریت ساختمان هومتیک را از این لینک دانلود نمایید.