نحوه انتقال مدیریت ساختمان چگونه است؟

امروزه آپارتمان نشینی جزء جدایی ناپذیر زندگی شهرنشینی است . زندگی آپارتمان نشینی نیز مثل سایر جوامع انسانی دارای یکسری از قوانین می باشد . با افزایش آمار آپارتمان نشینی قانونگذار قوانین مختلفی را برای جلوگیری از به وجود آمدن مشکلات و مسائل آپارتمان نشینی و حفظ آرامش و قانون مداری پیرامون این موضوع وضع کرده است به دلیل آن که زندگی آپارتمان نشینی مجموعه کوچکی از جامعه می باشد که باید با اصول و ضوابط قانونی شکل بگیرد و ساکنین این آپارتمان ها نیز موظف به رعایت قوانین هستند . راهکاری که برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی اندیشیده شده است انتخاب مدیر ساختمان می باشد که با توجه به تعداد ساکنین و بزرگی ساختمان ها یک مدیر یا چند مدیر انتخاب می شوند تا قوانین و مقررات را اعمال کنند . اما گاهی قبل از پایان یافتن مدت مدیریت ساختمان مدیر یا هیات مدیره مایل و یا قادر به ادامه وظیفه خود نیستند و یا توسط مالکین عزل می گردند . به همین دلیل در این مقاله به بررسی موارد انتقال مدیریت ساختمان خواهیم پرداخت و خواهیم دانست که انتقال مدیریت ساختمان چگونه است .

 

مدیر ساختمان کیست و چه مسئولیتی دارد؟

با توجه به موارد قانونی و آیین نامه های اجرایی که در این زمینه وجود دارد ، می توان مدیر را از بین مالکین یک ساختمان انتخاب کرد البته انتخاب مستاجر به عنوان مدیر ساختمان منع قانونی ندارد همچنین مدیر ساختمان می ‌تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد . مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی می‌گیرد . مدیر باید در جلسه‌ سالانه مجمع به مدت یک ‌سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود . مجمع عمومی می‌ تواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد . هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد . فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای ‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود .

 

مدیر ساختمان چه وظایف و اختیاراتی دارد؟

1- حفظ و نگهداری از ساختمان

طبق قوانین و آیین نامه های اجرایی موجود ، مدیر ساختمان وظیفه حفظ و نگهداری از ساختمان را دارد تا آن را در برابر آسیب های احتمالی حفظ کند . همچنین حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی نیز جزء وظایف مدیر می باشد . تمام کارها و فعالیت‌های مدیر یا هیئت مدیره باید در راستای این باشد که ساختمان را از آسیب و خرابی حفظ کند و امور جاری آن را انجام دهد . همان‌ طور که پیش از این گفته شد مجمع عمومی ساختمان اصلی ‌ترین نهاد قانون‌ گذار در ساختمان است و مدیر یا هیئت مدیره باید از تصمیمات مجمع تبعیت کند . البته اگر تصمیمات مجمع با قانون تملک آپارتمان‌ها یا دیگر قوانین کشور مغایرت داشته باشد ، مدیر یا هیئت مدیره نباید از آن تبعیت کند .

 

2- گرفتن حق شارژ واحد ها

مدیر ساختمان بر اساس سهم هر واحد باید در زمان مشخصی حق شارژ ها را از مالکین تحویل بگیرد . مدیر نباید یکجانبه مبلغ شارژ را افزایش دهد زیرا باعث اعتراض ساکنین می گردد و همین امر باعث نارضایتی از کارکرد وی می گردد .

 

3- مدیر ساختمان باید نسبت به اعتراضات ساکنین رسیدگی کند

مدیر ساختمان باید نسبت به تمام اعتراضاتی که برای وی ارسال می شود رسیدگی کند بسیاری از ساکنین نسبت به حق شارژ ، نظافت قسمت های مشاع و…شکایت دارند . مدیر باید به تمامی شکایات رسیدگی کند و مشکلات را رفع نماید . عدم رسیدگی به مشکلات ساختمان ، باعث عدم اطمینان افراد به وی می شود و مدیر را شخصی بی کفایت نشان می دهد .

 

4- مدیر باید ساختمان را در برابر حوادث غیرمترقبه بیمه کند

بیمه کردن ساختمان در برابر آتشس وزی یکی از وظایف مهمی است که بر عهده ی مدیر ساختمان قرار گرفته است . مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارد تا به تناسب زیر بنای هر واحد سهم هریک از ساکنین را مشخص کند . آتش ‌سوزی از حوادثی است که ممکن است هر لحظه رخ دهد و بیمه کردن ساختمان در برابر این حادثه امری ضروری است . اگر حادثه رخ دهد و ساختمان بیمه نشده باشد جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود .

 

5- در ادامه وظایف مدیر ساختمان به موضوع بررسی وکالتنامه های مالکین خواهیم پرداخت . طبق وظایف پیش بینی شده برای تیم مدیریتی ساختمان ، مدیر ساختمان باید طبق دستورالعمل های موجود ، قبل از شروع جلسه مجمع عمومی تمام وکالت‌ نامه معتبر نماینده مالکین را رویت و بررسی کند و صحتش را تایید کنند .

 

تخلفات احتمالی که ممکن است مدیر ساختمان مرتکب شود

1- مدیر ، رسید مربوط به تسویه حساب ها را ارائه ندهد

طبق ماده ۱۲ قانون تملک ساختمان‌ها دفاتر اسناد رسمی موظف می ‌باشند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب‌ هزینه‌ های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند . مدیر ساختمان نیز موظف هستند که این گواهی‌ ها و رسید های مربوط به تسویه حساب‌ها را در اختیار مالکان قرار دهند .

 

2- بیمه نکردن ساختمان

طبق قوانین موجود که در این زمینه وجود دارد ، مدیر یک ساختمان وظیفه دارد که تمام بنای ساختمان را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند . سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنا یا اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌ گر پرداخت خواهد شد . در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌ سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌ باشند .

 

3- اجاره دادن بخش های مشترک ساختمان بدون اجازه ساکنین

طبق قوانین و آیین نامه های اجرایی در قانون تملک آپارتمان ها ، قسمت های مشاع ساختمان برای همه ی ساکنین محسوب می شود و استفاده شخصی از آن مجاز نمی باشد . قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که بطور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد ، قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قایل شد . به عبارت ساده‌ تر املاک مشاع به هر قسمتی از ساختمان گفته می‌شود که در سند ذکر نشده و مالکی برای آن تعیین نشده باشد . پارکینگ ، پله‌ها ، تاسیسات و موتورخانه ، آسانسور ، راهرو ، پشت ‌بام ، زمین ساختمان ، حیاط ، لابی و باغچه جزو املاک مشاع محسوب شده و کلیه ساکنین در آن‌ها سهم دارند . براساس قوانین مطرح شده در قانون تملک آپارتمان‌ ها برای اینکه هر شخصی بتواند در قسمتی از مشاع آپارتمان دخل و تصرف داشته باشد ، باید رضایت صد درصدی سایرین را جلب کند . در صورتی که مدیر ساختمان از این املاک به نفع شخصی خود بهره بگیرد ، تخلف محسوب می‌شوند و ساکنین می‌ توانند نسبت به آن اقدام کنند .

 

4- جایگزینی مدیریت به غیر

طبق قوانین مطرح شده در آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مدیر با رای مستقیم مجمع عمومی انتخاب می شود . طبق قوانین مطرح شده مدیر یا هیئت مدیره باید توسط مجمع عمومی تعیین شوند و حتی اگر یکی از مدیران از مدیریت کناره‌ گیری کند ، باز هم مجمع تشکیل می ‌شوند و هیئت مدیران از ابتدا تعیین می‌شوند . بنابراین ، مدیری که تعیین شده نمی‌ تواند شخص دیگری را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کند و یا وظایف خود را به دیگری محول نماید .

 

5- بدون اجازه مجمع عمومی انجام هرگونه تغییرات و تصمیم گیری ها ممنوع می باشد

طبق قوانین و دستورالعمل هایی که در این مورد وجود دارد مدیر یک مجتمع نمی تواند فراتر از وظایف خود گام بردارد .همان‌ طور که گفتیم مدیر یک ساختمان مسئولیت اجرای تصمیماتی را دارد که در مجمع عمومی نسبت به آن‌ها بحث می‌شود . اگر در مسئله‌ ای مدیر به تنهایی اقدام به انجام کاری کند که سایر اعضا نسبت به آن راضی نباشند ، می ‌توانند به مدیر اعتراض کنند و در صورتی که مدیر از پذیرفتن اعتراض و یا راضی کردن سایرین سر باز زند ، افراد می ‌توانند نسبت به این موضوع اقدام کنند و از مدیر شکایت نمایند .

 

6- استفاده شخصی و نامرتبط از هزینه های بدست آمده

مدیر ساختمان در قبال هزینه هایی که برای ساختمان می شود باید هزینه های ساختمان را بین ساکنین تقسیم بندی کند . هزینه‌ شارژ و ماهیانه ‌ای که توسط مالکین به مدیر ساختمان تحویل داده می‌شود ، باید صرف هزینه‌ های مرتبط با ساختمان شود و رسیدهای آنها ارائه شود ، اگر مدیر ساختمان این درآمد ها را صرف هزینه‌ های غیر کند ، ساکنین می‌ توانند به این موضوع اعتراض نمایند .

 

7- بدون اجازه از اموال مالکین استفاده کردن

طبق قوانین موجود در رابطه با اموال افراد ، مدیر ساختمان نمی تواند از اموال منقول و غیر منقول ساکنین ساختمان که در نزد وی به امانت گذاشته اند استفاده کند . براساس قانون ۶۷۴ مجازات اسلامی هرگاه اموال منقول یا غیر منقول یا نوشته‌هایی از قبیل ‌سفته ، چک ، قبض ، ملک و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هر کار با اجرت یا بی ‌اجرت به کسی داده شده و بنا بر این بوده است که اشیای مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی‌ برسد و شخصی که آن اشیا نزد او بوده ، آن‌ها را به ضرر مالکین یا متصرفین آنها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود کند ، مجرم محسوب می‌شود .

 

در چه حالتی سمت مدیریت از یک شخص به شخص دیگر انتقال پیدا می کند ؟

با توجه به موارد قانونی که در این زمینه وجود دارد ، سمت مدیریت قابل انتقال است . با توجه به حالاتی که در یک مجتمع مسکونی پیش می آید ، لازم می شود تا مدیر قبلی از کار برکنار شود و شخص جدیدی جایگزین مدیر قبلی شود . موارد پایان ماموریت مدیر یا هیات مدیره ساختمان درآیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها بیان شده است بر طبق ماده 16 این قانون ” در صورت استعفا ، فوت ، عزل و حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت ، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد . ” در ذیل به بررسی هریک از عوامل پایان ماموریت مدیر می پردازیم و به مواردی خواهیم پرداخت که باعث می شود سمت مدیریت از یک شخص به شخص دیگر انتقال پیدا کند .

 

1- مدیر یک مجتمع مسکونی بنا بر هر دلیلی اگر نتواند به ماموریت خود ادامه دهد می تواند استعفای خود را اعلام نماید و از سمت خود در ساختمان کناره گیری کند بدین ترتیب قبل از پایان یافتن مدت مدیریت می تواند استعفا دهد .

 

2- اگر مدیر یک مجتمع مسکونی ، نسبت به مسئولیت های اجرایی و مدیریتی که در ساختمان دارد کوتاهی کند هیئت مدیره می تواند براساس ماده 16 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ، در مجمع عمومی مدیر یا هیات مدیره را منعزل کنند البته باید تقصیر و کوتاهی مدیر احراز گردد تا این اختیار را داشته باشند و پس از منعزل کردن وی انتخاب دوباره انجام می شود .

 

3- اگر مدیر ساختمان فوت نماید بر اساس قانون و آیین نامه های موجود ماموریت وی نیز به عنوان مدیر ساختمان خاتمه می یابد و مجمع عمومی فرد دیگری را برای مدیریت ساختمان انتخاب می کند . فوت مدیر ، واقعه ای است که آثار و تبعات حقوقی دارد و قوانین مختلفی در این مورد تصویب شده است که در هنگام بروز چنین اتفاقاتی می توان بر اساس انها اقدام کرد .

 

4- اگر مدیر ساختمانی به حکم قانون ، نتواند امور مربوط به خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری ، انجام دهد و قانونا اجازه انجام این کار نداشته باشد در اصطلاح به این مدیر محجور می گویند . به طور کلی کسی که در انجام برخی از امور خود چه مالی و چه غیر مالی منع شده باشد ، محجور می گویند حجر مدیر یا محجور شدن مدیر یکی دیگر از عوامل برکناری وی می باشد . که در واقع حجر بر همین اساس مشخص است که اگر فردی در طول مدت مدیریت محجور گردد از سمت مدیریت خود برکنار می شود .