اگر برای خرید یا رهن و اجاره ملکی تجاری یا مسکونی به بنگاه ها و مشاورین املاک مراجعه کرده باشید ، حتما با حق کمیسیون آشنایی دارید. معمولا در بنگاه های املاک برای خرید و فروش یا رهن و اجاره ساختمان ها دادوستد صورت می گیرد که این معاملات دارای هزینه می باشد. مالیات بر معاملات املاک که از طرف دولت تعیین شده است یک بخش است و بخش دیگر حق الزحمه مشاور املاک از معامله بین دو نفر می باشد. حق الزحمه مشاور املاک را در اصطلاح حق کمیسیون می گویند. از آنجایی که برای بسیاری این سوال پیش می آید که حق کمیسیون مشاورین املاک چگونه محاسبه می شود باید گفت این حق توسط قانون تعیین شده است. گاها در برخی معاملات این حق به قدری بالاست که عادلانه به نظر نمی رسد ولی عرف بازار از گذشته بر آن تاکید دارد. برای آشنایی بیشتر با این مقوله با ما همراه باشید.
حق کمیسیون چیست؟
در بنگاه های معاملاتی صاحب بنگاه و دستیارانش به عنوان واسطه و مشاور با تجربه در امر معاملات به دو طرف معامله کمک می کنند و به ازای خدماتی که ارائه می دهند مبلغی تحت عنوان حق کمیسیون از دو طرف معامله دریافت می کنند. حق کمیسیون در معاملات معمولا اندازه مشخصی دارد و بنگاه ها چه در بحث خودرو و چه در بخش مسکن موظف به تبعیت از آن هستند. این مبلغ حق الزحمه مشاورین به سبب خدمات ارائه شده توسط آنها در زمان معاملات می باشد و میزان آن بسته به ارزش خودرو و یا ملک معامله شده در معاملات مختلف، متفاوت می باشد و بر اساس اصولی مشخص، تعیین می شود. در این میان آگاهی از چگونگی تعیین حق کمیسیون و همچنین قوانین مربوط به آن مانع از ایجاد مشکلاتی هر چند کوچک خواهد بود.
بنگاه معاملات ملکی یا مشاور املاک چیست؟
به دفاتری که گردانندگان آن نقش واسط در معاملات را بر عهده دارند مشاور املاک یا بنگاه معاملات ملکی می گویند. این بنگاه ها محلی برای معاملات می باشد که جنبه قانونی و عرفی دارد. لذا صاحب بنگاه به عنوان واسط بین خریدار و فروشنده و یا مستاجر و مالک واقع شده و خدماتی را به هر دو طرف معامله ارائه می دهد و به سبب خدمات ارائه شده از سوی آنها، از حقوقی برخوردار می باشند که توسط اتحادیه صنف مربوطه تعیین و رسیدگی می شود. در این میان مشاورین املاک در معاملات ملکی مختلف مانند خرید و فروش، رهن و اجاره، معاوضه، مشارکت و یا پیش فروش های مختلف حاضر شده و با معرفی دوطرف به یکدیگر و انجام معامله در دفتر و بنگاه شخصی خود مبلغی را دریافت می کند که به عنوان درآمد آنها از بنگاه ملکی مربوطه شناخته می شود.
انواع حق کمیسیون
حق کمیسیون مبلغی است که در ازای تنظیم قرارداد مابین دو نفر مشاورین املاک دریافت می نمایند. این مبلغ و نحوه محاسبه آن، در معاملات ملکی مختلف از جمله خرید و فروش و یا رهن و اجاره که بیشترین معاملات ملکی را شامل می شوند متفاوت بوده و موارد زیر را شامل می شود:
- حق کمیسیون خرید و فروش املاک
- حق کمیسیون رهن کامل املاک
- حق کمیسیون رهن و اجاره املاک
- حق کمیسیون مشارکت در ساخت
- حق کمیسیون معاوضه ملک
- حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد
نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک
روش محاسبه حق کمیسیون با توجه به ارزش ملک و نوع معامله تعیین می شود. البته در برخی شهرها با توجه به موقعیت جغرافیایی شاید روش های عرفی نیز حاکم باشد اما در مجامع قضایی فقط قانون حاکم است و عرف جایگاهی ندارد. آشنایی با نحوه محاسبه حق کمیسیون بسیار مهم است زیرا برخی بنگاه ها مبلغی بیشتر از حد قانونی دریافت می کنند. این بدان جهت است که بسیاری از مردم از میزان کمیسیون اطلاعاتی ندارند و هرچه که بنگاه تعیین کند دریافت می کنند. وزارت صنعت، معدن و تجارت نرخ‌های جدید حق کمیسیون در انواع قراردادهای فروش، رهن، اجاره و مشارکت مرتبط با بازار مسکن را در سال ۹۹ ابلاغ کرده است و این ابلاغیه به دنبال تغییرات قابل توجه دامنه قیمت مسکن در تهران رخ داده است.
1- محاسبه حق کمیسیون برای خرید و فروش ملک
تعرفه کمیسیون مشاورین املاک هر سال از سوی اتحادیه مشاورین املاک تعیین می‌گردد. در سال 99 حق کمیسیون فروش و خرید ملک در شهر تهران به شرح زیر محاسبه می‌گردد که این تعرفه برای تمامی املاک تجاری، اداری و مسکونی یکسان است.
اگر ارزش ملک تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان باشد: بنگاه معادل ۰.۵ درصد ارزش ملک خرید و فروش شده را به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌کند. ( 25 دهم درصد از فروشنده و 25 دهم درصد از خریدار)
مثال : بنگاه ها برای ۵۰۰ میلیون تومان یا بیشتر از طرفین معامله ۰.۵ درصد اخذ می‌کند که به عنوان حق کمیسیون می باشد.
2- محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک برای اجاره ملک
مشاورین املاک مجاز هستند برای قراردادهای اجاره ملک، 5/0 درصد از مبلغ اجاره بها ماهیانه را به عنوان حق کمیسیون اخذ کنند. این بدان صورت است که از هر طرف 1 درصد دریافت می شود.
3- محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک برای رهن ملک
در قراردادهای رهن باید توجه کرد که طبق ابلاغیه جدید وزارت صنعت معدن و تجارت مبلغ حق کمیسیون 1 درصد از کل مبلغ رهن می باشد. در گذشته مشاورین املاک ، حق کمیسیون را این طور محاسبه می کردند که مبلغ کامل رهن را ابتدا به اجاره تبدیل نموده سپس به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومان اجاره در نظر می گرفته و جمع می کردند. پس از آن 1 درصد از اجاره 1 ماه به عنوان کمیسیون در نظر می گرفتند.
4- محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک برای رهن و اجاره ملک
در صورتی که رهن و اجاره با هم در قراردادی وجود داشته باشند باید بدین شکل عمل نمود. محاسبه رهن و اجاره با این روش بسیار آسوده است. با این حال ممکن است برخی سردرگم شوند که باید گفت دو روش بالا با هم در اینجا استفاده می شود. در صورتی که در اجاره نامه علاوه بر رهن مبلغی به عنوان اجاره نیز تعیین شده باشد، ابتدا باید میزان رهن را به اجاره تبدیل کرد. سپس عدد آن را با اجاره بها ماهیانه تعیین شده در قرارداد جمع بست.
مالیات بر ارزش افزوده در حق کمیسیون مشاورین املاک
شاید شما هم برایتان سوال باشد که چرا مبلغی اضافه تر حدود 9 درصد به حق کمیسیون بنگاه ها اضافه می شود. این 9 درصد حق مالیات بر ارزش افزوده است که از طرف دولت اعمال می گردد. بدین جهت مبلغ کمیسیون کمی بیشتر از چیزی که شما تصور می کنید می باشد. مالیات بر ارزش افزوده نیز به درصد کل معامله اعمال شده و با حق کمیسیون جمع می شود.
تخلفات در حق کمیسیون مشاورین املاک
اتحادیه مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی کشور برای آنکه مشکلی در امر داد و ستد مردم در زمینه مسکن بوجود نیاید یا راه حلی در زمینه اختلافات مردم در معاملات مسکن باشد بر اساس قوانین مربوطه صنف، موظف به نظارت بر نحوه محاسبه حق کمیسیون دفاتر معاملات ملک بوده و آنها را موظف کرده تا قیمت ها را در دفتر خود نصب کنند. زمانی که مشتریان با آگاهی کامل معامله کرده و اقدام به پرداخت مبلغ حق‌الزحمه مشاورین املاک نمایند مشکلی پیش نمی آید. دفاتر املاکی که بدون مجوز صادر شده از طرف اتحادیه اقدام به انجام معاملات کنند، به جزای نقدی و حبس محکوم می گردند. طرفین معامله هم باید پیش از انجام هر گونه معامله، از داشتن مجوز‌های لازم بنگاه اطمینان حاصل نمایند. همچنین گرفتن مبالغ اضافی از طرف بنگاه به عنوان شیرینی یا عیدی کارمندان نیز جزو تخلفات منظور شده و هیچ فردی، اعم از خریدار یا فروشنده موظف به پرداخت هزینه‌ای مازاد بر حق‌الزحمه بنگاه معاملاتی که بر حسب معامله و ارزش ملک تعیین‌شده، نیستند.
با این حال بسیاری از مردم از روی ناآگاهی گمان می کنند که باید این حق الزحمه را با توجه به درخواست بنگاه پرداخت کنند. علاوه بر این، اگر معامله‌ای با رضایت دو طرف و یا به واسطه شرایطی قانونی فسخ شود، مشاور املاک در صورتی که خود عامل فسخ معامله نباشد، می‌تواند اجرتی را دریافت کند. یکی از مواردی که توسط بازرس اتحادیه صنف معاملات ملکی بازرسی می شود، دفتر ثبت معاملات است و ثبت نکردن معاملات در دفاتر حسابرسی نیز جزو تخلفات و سرپیچی از قوانین محسوب شده و شامل جریمه است.
نتیجه گیری
آنچه در بالا گفته شد اهمیت محاسبه و آشنایی با حق کمیسیون مشاورین املاک برای رهن و اجاره و خرید یا فروش ملک بود. باید به این موضوع توجه داشت که آشنایی با حقوق رهن و اجاره در معاملات بسیار کارساز است. خرید و فروش یا رهن و اجاره ملک بدون آگاهی سبب سوء استفاده افراد می گردد. گاها حتی برخی مشاورین املاک معاملاتی را انجام می دهند و مبالغی هنگفت در قبال آن دریافت می کنند. در زمینه معاملات چند صد میلیاردی چنین اتفاقاتی زیاد می افتد. در چنین حالتی آشنایی با حق کمیسیون و نحوه محاسبه آن اهمیت فراوان دارد. از طرفی قانون گذار با نگاه دقیق به مسئله تورم و افزایش قیمت ها سعی در تسهیل رابطه موجر و مستاجر یا خریدار و فروشنده در بنگاه ها نموده است. معاملات ملک همیشه دردسرهای زیادی دارد اما ورود قانون گذار در آن توانسته است تا حد زیادی از مشکلاتش بکاهد. برای نمونه همین حق کمیسیون که در مشاورین املاک کاهش یافته است.
در هر حال بهتر است برای خرید یا فروش همچنین اجاره یا رهن ملک قبل از هر چیزی با یک وکیل خود مشاوره صورت گیرد تا بتوان بطور دقیق تمام زوایای آن را بررسی کرد. در کنار آن از تمامی هزینه ها آگاهی یافت تا با خیالی آسوده معاملات خود را انجام دهیم.
پیشنهاد
نرم افزار مدیریت ساختمان هومتیک با بهره گیری از متخصصین و مشاورین خبره در زمینه قرارداد ها می تواند شما را در مشکلات حقوقی یاری کنند. یکی از مشکلاتی که معمولا ساکنین و مدیران ساختمان با آن برخورد می کنند عدم هماهنگی در فروش رفتن واحد یا اجاره آن به خریدار یا مستاجر جدید است. هماهنگی با مدیر توسط نرم افزار هومتیک بصورت آنی صورت می گیرد و ساکنین می توانند صاحب جدید ملک یا مستاجر جدید را شناسایی کنند. علاوه بر آن اپلیکیشن موبایلی هومتیک بهترین ابزارها در زمینه اشتراک گذاری مشکلات ساختمان با مدیر را در اختیار ساکنین قرار می دهد.
