مراحل انتقال سند آپارتمان از ابتدا تا انتها

مراحل انتقال سند آپارتمان از ابتدا تا انتها

در خرید ملک مهمتر از انتخاب ساختمان مورد نظر مراحل انتقال سند از صاحب قبلی به صاحب جدید است. در اصطلاح به انتقال اسناد ساختمان از فردی به فرد دیگر ، سند زدن می گویند که دارای مراحلی می باشد. آشنایی با این مراحل بسیار ضروری می باشد زیرا انتقال سند ساختمان اگر به درستی انجام نگیرد مشکلات زیادی را بوجود می آورد. به همین دلیل در این مقاله قصد داریم مراحل سند زدن ملک را از ابتدا تا انتها توضیح دهیم.

 

مهم‌ترین مسئله در خرید و یا فروش ملک سند زدن است. سند زدن به حوصله و دقت بالایی نیاز دارد و باید به تمامی جزئیات آن دقت شود. سند زدن یا انتقال سند از فردی به فرد دیگر تابع قانون و عرف می باشد. در صورت بی‌توجهی به مسائل حقوقی سند زدن ملک، عواقب سختی در انتظار خریدارو یا فروشنده خواهد بود. در سند زدن ملک دو نفر حضور دارند. نفر اول شخصی است که قصد فروش ملک را داشته باشد که به آن فروشنده می‌گویند. نفر دوم شخصی است که قصد خرید ملک مورد نظر را دارد که به آن خریدار می‌گویند. این دو طرف معامله می توانند بدون حضور دیگران با توافق یکدیگر ملکی را بین خود منتقل کنند.

 

مراحل سند زدن یا انتقال سند ملک

انتقال سند یا سند زدن ملک چند مرحله اساسی دارد که هر کدام باید به ترتیب انجام شود تا مشکلی بوجود نیاید. با مراجعه دفاتر املاک یا بنگاه های معاملاتی می توان با این مراحل به خوبی آشنا شد. با این حال بهتر آن است که قبل از خرید و فروش ملک حتما در مورد مراحل سند زدن آشنایی اولیه را داشته باشید. حال که شما ملک مورد نظر خود را شناسایی و صاحب آن را یافتید به ترتیب مراحل زیر را انجام دهید.

 

مرحله اول سند زدن ملک : توافق طرفین

توافق طرفین یعنی توافقی که دو طرف معامله در جهت انتقال ملک با هم انجام می دهند. این توافق، در قول نامه ذکر می شود که یک متن کتبی می باشد.

 

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه

قولنامه همانطور که از نامش پیداست قول دو طرف یا توافق ایشان در انجام معامله می باشد. هر چند قولنامه بصورت کتبی است اما قابل استناد در محاکم نیست. به همین دلیل صحبت از مبایعه نامه به میان می آید. چرا که مبایعه نامه در واقع همان قولنامه با قابلیت استناد در محاکم قضایی می باشد. مبایعه نامه نوشته ای مکتوب از توافق طرفین است که قانونگذار آن قبل از ثبت رسمی معامله مشخص کرده است. در مبایعه نامه مواردی ذکر می شود که بدون آنان هیچ ارزشی ندارد.

 

موارد مندرج در مبایعه نامه برای سند زدن

• مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• موضوع مورد معامله (مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی محل، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه)
• مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
• زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

 

موارد مندرج در مبایعه نامه برای شفافیت آن

پس از نوشتن موارد ضروری چند مورد دیگر در مبایعه نامه برای شفافیت بیشتر معامله ذکر می شود.

پشیمان شدن طرفین : گاها در معاملات بحث پشیمان شدن یکی از طرفین یا هردو پیش می آید. در چنین حالتی باید وضعیتی به نام پشیمانی در مبایعه نامه ذکر گردد تا طرف دیگر دچار ضرر نشود. معمولا برای پشیمانی، زمان مشخص می کنند برای مثال تا ۲۴ ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.در برخی موارد نیز در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در ذکر شود.

فریب خوردن یا گول خوردن: گاها پیش می آید که مشکلاتی نظیر گول خوردن یا اشتباه گرفتن توسط یکی از طرفین در عین معامله یا مبلغ آن سبب اختلاف می شود . باید دقت داشت که در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد) که عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌ وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.

وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد. دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید و دیگر حق ندارید معامله را بهم بزنید مگر با پرداخت خسارت.

منصوبات و ملزومات مال مورد معامله : برخی چیزها جزئی از خانه هستند. مثلا کابینت یا خط تلفن که به آن متصل می باشند. حال اگر فروشنده پس از فروش خانه ادعا کند که در مورد کابینت ها چیزی در سند به میان نیامده است چه باید کرد. باید گفت وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. مثلا شما خانه را با موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده‌ اید. بهتر است تا این منصوبات را شفاف‌ در سند معامله یا مبایعه نامه بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد. بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

نحوه پرداخت هزینه ها انتقال سند : یکی دیگر از مهمترین مواردی که باید در سند زدن به آن توجه کند این است که در مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل نماید.

 

مرحله دوم سند زدن ملک : دریافت کد رهگیری

اگر مبایعه نامه نوشته اید حالا نوبت به گرفتن کد رهگیری می رسد چرا که یک خانه ممکن است به چند نفر فروخته شود. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معامله املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد. به مجوز بنگاه ها دقت کنید زیرا که در بسیاری موارد اولین مشکل خود بنگاه می باشد. مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. سیستم با اعلام این خطا باعث می شود تا نتوان یک ملک را به چند نفر فروخت. صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد برای اطمینان بیشتر تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی یا مشاورین املاک انجام می‌دهند.

 

مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

دفتر اسناد رسمی محلی برای رسمیت دادن به معامله ملک می باشد. پس از اخذ کد رهگیری انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند. این مدارک برای سند زدن ضروری است.

 

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
• اصل و تصویر حصر وراثت (در مورد سندهای ورثه‌ای)
• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ای)

 

بنچاق چیست و چه اهمیتی دارد ؟

در خرید خانه یک سند به شما داده می‌شود. سند شامل مشخصات جغرافیایی، پلاک ثبتی ملک و مساحت ملک می باشد. بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است. از لحاظ اسنادی بنچاق درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید. وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (در املاک تجاری)، بخشداری (در ملک خارج از محدوده خدمات شهری) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند. مفاصاحساب قبل از انتقال سند صورت می گیرد تا تمامی حساب و کتاب ها و بدهی های آن مشخص گردد. بررسی سند در گرو و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری از دیگر کارهایی است که دفترخانه انجام می دهد.

حال که دفترخانه تمامی استعلام های خود را گرفت نامه ای به فروشنده می دهد. که او با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و سند زدن خانه طی می‌کند:

– شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد. عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند (جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.

– دارایی: ۴% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن ۴% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری ۱۰ میلیون است، دارایی بیش از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.

– بیمه: اگر ملک تجاری هزینه های بیمه را نیز شامل می شود.

 

مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند

اگر مراحل قبلی کاملا انجام شود نوبت به انتقال سند می رسد. انتقال سند مطابق قانون در دفتر اسناد یا دفتر خانه باید صورت بگیرد. طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند. اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینه پشیمانی مشخص شده در مبایعه نامه را از فروشنده بگیرد. فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌ همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام ‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.

 

سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟

هزینه ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.

هزینه شهرداری : فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.

هزینه دارایی : هزینه نقل ‌و انتقال توسط دارایی اخذ می شودو. دارایی، «مالیات‌براجاره» را زمانی می گیرد که ملک قبلا در اجاره بوده باشد.

هزینه دفترخانه (حق التحریر): به صورت مساوی هزینه حق التحریر دفتر خانه بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزارتومان تا دو میلیون است.

 

هزینه انتقال سند به عهده کیست ؟

در انتقال سند یا سند زدن معمولا از قبل توافقی بین طرفین در زمینه پرداخت هزینه ها صورت می گیرد. در صورتی که دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده برای پرداخت هزینه تنظیم سند توافق کرده باشند طبق توافق آنها عمل می‌شود. اما اگر در این زمینه توافق نشده باشد یا در این مورد اختلاف بین طرفین وجود داشته باشد در این صورت دفترخانه هزینه تنظیم سند را از فروشنده (یعنی موکل) مطالبه می‌کند. چون در سند وکالت، تنها امضای موکل اجباری است و امضا و حضور وکیل (یعنی خریدار) ضروری نیست. یعنی ممکن است حتی موکل (یعنی فروشنده) به تنهایی برای تنظیم سند وکالت به دفترخانه مراجعه کند و به امضای آن بپردازد.

 

نتیجه گیری

مراحل انتقال سند ملک از فروشنده به خریدار در این مقاله ذکر شده است. با توجه اهمیت موضوع و ترتیب مراحل باید توجه داشت که این مراحل در جهت تسهیل روند کار معامله ایجاد شده است تا بعدا در خریدار گریبانگیر مشکلاتی که قبل از خرید وجود داشته است نشود. هر چند این مقاله بصورت کامل به موضوع سند زدن پرداخته است با این حل ممکن است برخی واژها برای عموم قابل درک نباشد که بهتر است قبل از معامله با یک حقوقدان یا وکیل نیز در این باره صحبت شود.

 

 

بیشتر بخوانید:

تفاوت مبایعه ‌نامه و قولنامه