هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست؟
یکی از مهمترین مباحثی که در فروش ملک همیشه مورد اختلاف می باشد این است که هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست ؟ و همیشه فروشنده و خریدار دیگری مسئول آن می دانند. برای روشن شدن این موضوع باید ابتدا توضیح دهیم که فروش ساختمان یا ملکی چه مراحلی دارد و سپس هزینه های آن را مشخص کنیم تا بتوانیم بفهمیم این هزینه بر عهده کیست. آنچه مسلم است این است که فروشنده بسیاری از هزینه ها را باید بپردازد اما توافق می تواند قاعده را بهم بزند. کما این که عرف نیز در هزینه انتقل سند دخالت می کند.
مراحل انتقال سند ملک
اگر کسی قصد فروش ملک خود را داشته باشد باید مطابق با قانون مدنی ایران آن را بفروشد. به معامله خرید و فروش در اصطلاح فقهی بیع گفته می شود. بیع ملک به معنای فروش ملک به دیگری است. در بیع معمولا یک طرف معامله مبیع را به دیگری می دهد و در مقابل آن ثمن یا پول دریافت می کند. در بیع اما علاوه بر معاوضه مبیع و ثمن، سند مالکیت نیز باید منتقل شود. سند مالکیت ملک ، معلوم کننده مالک ملک است. این سند توسط مالک قبلی در دفترخانه به مالک بعدی انتقال می یابد. بدین منظور قواعد بیع در ملک کمی متفاوت است.
خریدار و فروشنده پس از توافق بر سر یک ملک و مقدار پول آن باید در یک مشاور املاک یا دفتر خانه حاضر شده و قولنامه یا مرامنامه بنویسند. در مرحله بعدی این قولنامه یا مرام نامه برای سند زدن لازم است. در ادامه کلیه مراحل سند زدن را بصورت مختصر توضیح خواهیم داد.
مرحله اول نوشتن قولنامه بین خریدار و فروشنده
خریدار و فروشنده در معامله یک ملک باید با یکدیگر توافق کنند. تا زمانی که توافق بین این دو نباشد نمی توان گفت معامله ای در حال رخ دادن است. در معامله معمولا ملک باید مشخص باشد. همچنین مقدار پولی که در مقابل آن ملک باید پرداخت شود نیز مشخص گردد. با مشخص شدن موارد مذکور دو طرف آماده توافق می شوند. در توافق نکته حائز اهمیت مکتوب کردن آن است. به برگه مکتوبی که خریدار و فروشنده در آن توافق خود را اعلام می کنند قولنامه می گویند. قولنامه برگه ای مکتوب از توافق دو طرف است. قولنامه از نظر اعتبار خیلی ضعیف است و فقط مشخص می کند که ملکی قرار است به فروش برسد. برای این که این قولنامه تبدیل به سند شود نوشته مبایعه نامه لازم است.
مرحله دوم نوشتن مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده
مبایعه نامه برگه قرارداد بیع است که بین خریدار و فروشنده در حضور دو شاهد باید نوشته شود. مبایعه نامه معمولا در بنگاه نوشته می شود ولی قولنامه بین دو نفر قابل نوشتن است. مبایعه نامه سند غیر رسمی محسوب می شود که در برخی موارد صاحب ملک را مشخص می کند. اما سند رسمی چیز دیگری است که در ادامه توضیح می دهیم.
در تنظیم مبایعه نامه نیاز به دو شاهد است که آن را تایید کند. هر چند که با مبایعه نامه نیز در بنگاه نوشته می شود و هنوز قطعیت ندارد ولی نسبت به قولنامه ارزش بیشتری دارد. بنگاه ها وظیفه دارند ملک را در سیستم جامع ثبت کنند.
مرحله سوم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی
با حضور فروشنده در دفاتر اسناد رسمی و ارائه مدارکی که برای تنظیم سند لازم است تنظیم سند رسمی آغاز می شود. این مرحله به خریدار ربطی ندارد و مربوط به فروشنده است. او باید این مدارد را تهیه کند :
- اصل و تصویر سند مالکیت ملک
- اصل و تصویر بنچاق
- کپی شناسنامه و کارت ملی دو طرف معامله
- اصل و تصویر وکالتنامه در صورت وکیل بودن
- اصل و تصویر پایان کار ساخت و عدم خلافی شهرداری و یا بخشداری برای ساختمان ها
- صورت مجلس تفکیکی مربوط به آپارتمان
- اصل و تصویر حصر وراثت
- اصل تصویر فرم مالیات بر ارث( در مورد سندهای ورثه ای)
در صورتی که ملکی تجاری باشد باید بدهی آن را دفترخانه چک کند که به آن مفاصاحساب می گویند. ملک نباید در گرو یا رهن باشد و دفترخانه باید از شهرداری، بخشداری، دارایی و بیمه تمام استعلام های لازم را بگیرد.
مرحله چهارم حضور فروشنده و خریدار در دفتر خانه
اگر در مراحل قبل مشکلی نباشد و تمامی استعلام ها درست باشد می توان گفت آخرین مرحله کار شروع می شود. در این مرحله خریدار و فروشنده مطابق با درخواست دفتر خانه به آن برای امضای سند مراجعه می کنند. زمانی که دو طرف حضور یافتند مسئول دفتر وظیفه دارد هر دو را از جزئیات معامله آگاه کند و سپس اسناد لازم را به امضای هر دو برساند.
اگر اشتباهی در سند باشد باید اصلاح شود، اگر مشکلی در روش انتقال باشد ( مربوط به فروش بخشی از ملک یا فروش بخش شراکتی) باید اصلاح شود. اگر مشکلی باشد اما اصلاح نشود و بعد از امضا کشف شود که اشتباهی رخ داده است باید سریعا معامله باطل و از نو اقدام گردد. زیرا که حقی در این میان ضایع شده است.
هزینه تنظیم سند
تنظیم اسناد و انتقال آن برای طرفین معامله هزینه دارد. این هزینه ها چند نوع است که بسته به نوع آن مربوط به یک طرف معامله می شود. برای انتقال سند ملک دو دسته هزینه وجود دارد که در زیر آورده شده است:
- هزینه‌های پیش از تنظیم سند
هزینه استعلام ثبت و پرداخت دارایی قبل از تنظیم سند انجام می شود که هر دو مربوط به فروشنده می باشد . این بدان جهت است که این هزینه ها مربوط به ملک است و باید مالک پرداخت کند. از آنجایی که این هزینه ها قبل از تنظیم سند باید پرداخت شود و هنوز ملک در اختیار مالک قبلی است او باید این هزینه ها را پرداخت نماید. زمانی که فروشنده برای تنظیم سند قطعی به دفتر خانه مراجعه می کند پرداخت هزینه ها و استعلام آغاز می شود. در اینجا هزینه مالیات انتقال ملک هم باید توسط فروشنده پرداخت شود زیرا که هنوز ملک در مالکیت فروشنده است.
- هزینه های مربوط به تنظیم سند
هزینه های دیگری که برای تنظیم سند قطعی لازم است هزینه حق الثبت و حق التحریر می باشد. این هزینه ها امروزه به سه روش قابل پرداخت است. یکی از این روش ها بالناصفه یا نصف نصف است که در آن هر طرف از جمع هزینه های انتقال نصفش را پرداخت می کند.
هرچند قانون گذار هزینه حق الثبت را بر دوش فروشنده و پرداخت هزینه حق التحریر را بر دوش خریدار و فروشنده بالمناصفه گذارده است اما دفاتر اسناد رسمی در عرف این هزینه ها را بالمناصفه بین خریدار و فروشنده تقسیم می کنند.
سومین روشی که در پرداخت هزینه انتقال سند رسمی وجود دارد و عرف نیست اما باید رعایت شود شیوه توافق طرفین است. در این روش توافقی بین دو طرف مبنی بر این که کدام طرف همه هزینه ها را پرداخت کند یا اینکه هر طرف چه مقدار از هزینه ها را پرداخت نماید صورت می گیرد. این توافق از طرف دفتر خانه لازم الاجرا است.
نتیجه گیری
در تنظیم سند قطعی و انتقال آن بیشتر به توافق طرفین توجه می شود زیرا معامله خرید و فروش ملک از حقوق خصوصی افراد است. با این حال اگر توافقی بین طرفین نباشد همه دفاتر اسناد رسمی بر اساس عرف عمل کرده و از دو طرف بالمناصفه آن را دریافت می کنند. نکته ای که باید در تنظیم سند رعایت شود این است که استعلام های لازم حتما باید صورت گیرد. اگر مشکلی در انتقال سند باشد اما دفاتر متوجه آن نشوند یا متوجه شده اما رعایت نکنند سند جدید باطل است.
این بطلان می تواند بر روی معامله یا خود سند از طرف دولت اعمال شود. بدین صورت که اگر سند باطل شود باید سند جدیدی صادر گردد اما اگر مشکلی باشد که امکان معامله وجود نداشته باشد ، معامله باطل می گردد و ملک باید به صاحب قبلی باز گردد. همه این مراحل توسط دفتر خانه بصورت کامل رعایت می شود.
هزینه های قبل و در حین تنظیم سند نیز نیاز به پرداخت دو طرف دارد و نمی توان از زیر آن فرار کرد یا پرداخت نکرد. این هزینه ها به دولت و برخی بخش های آن پرداخت می شود.
