آیا مدیر ساختمان باید شارژ بدهد؟ حق شارژ مدیر ساختمان

آیا مدیر ساختمان باید شارژ بدهد ؟ حق شارژ مدیر ساختمان

جمعیت انسان ها فارغ از تعدادشان وقتی شهرنشینی را پذیرفتند با مشکلاتی روبرو شدند. در این راه دو چیز نیاز به آنها کمک کرد: یک قانون و دیگری مدیری برای اجرای آن قانون. مجتمع‌های مسکونی نیز نمونه‌ کوچکی از جوامع انسانی ‌اند و به همین دلیل است که هر مجتمع باید برای خودش یک مدیر ساختمان یا چند مدیر تحت عنوان هیئت مدیره انتخاب کند. حال این انتخاب دارای مشکلاتی نظیر عدم پرداخت شارژ یا تخلف در مدیریت است. آنچه که در این مقاله مورد توجه است مشکلی بزرگ را بررسی می کند. این که ” آیا مدیر ساختمان باید شارژ بدهد؟ ” سوالی ست که بسیاری از ساکنین یک ساختمان خواهند پرسید.

با این که بیش از پنج دهه از ورود آپارتمان به ایران می‌گذرد، به نظر می ‌رسد که هنوز ایرانیان نتوانسته ‌اند با این نوع سبک زندگی به راحتی کنار بیایند. بسیاری از ایرانی ‌ها ترجیح می‌ دهند در خانه‌ی ویلایی به سبک سنتی زندگی کنند اما به دلایل مختلف از جمله قیمت، مجبور می ‌شوند به سبک زندگی آپارتمانی روی بیاورند. برخی از افراد جامعه‌ی ما با آنکه سبک زندگی آپارتمانی را انتخاب کرده ‌اند، هنوز با اقتضائات آن آشنا نیستند و با قوانین آن به خوبی کنار نیامده‌ و حتی ممکن است از این قوانین اطلاعی نداشته باشند. یکی از مسائلی که معمولاً در مجتمع ‌های آپارتمانی مشکل ‌ساز می‌شود، پرداخت حق شارژ ساختمان است.

 

شارژ ساختمان چیست و مسئولیت دریافت آن با کیست؟

در مجتمع مسکونی هزینه ‌هایی وجود دارد که بین همه‌ی ساکنان مشترک است و هر کدام جداگانه باید سهم خود را از آن پرداخت نمایند. به این هزینه ‌های مشترک در اصطلاح شارژ گفته می ‌شود. این هزینه ‌های مشترک بسته به نوع مجتمع مسکونی و امکانات آن تعیین می‌شود و به صورت ماهیانه باید پرداخت شود. این موضوع بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان در قانون تملک آپارتمان ‌ها که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده، در نظر گرفته می ‌شود و باید به مدیر مجتمع پرداخت گردد.

 

مدیر ساختمان کیست و چگونه انتخاب می شود؟

مدیر ساختمان و نحوه انتخاب آن در قانون تملک آپارتمان‌ها تعیین شده است. مطابق این قانون، مدیر در ازای وظایفی که انجام می دهد مزایایی نیز دارد. برای آشنایی بیشتر مخاطبان ، به شرح مواردی از وظایف مدیر می پردازیم که در ازای انجام وظایفش علاوه بر دریافت حق الزحمه ماهیانه یکسری مزایایی هم برای وی در نظر گرفته می شود که پرداخت یا عدم پرداخت حق شارژ ماهیانه را نیز شامل می شود .

مجمع عمومی عالی‌ترین نهاد تصمیم‌گیرنده در خصوص ساختمان است. این مقام را قانون تملک آپارتمان مشخص کرده است. مالکین تمام واحد های ساختمان در این مجمع عضوند و حق رای دارند. در مقابل مستاجرین عضو رسمی مجمع عمومی ساختمان به حساب نمی آیند ، ولی شرکت کردنشان در جلسات مجمع پسندیده است و نظرات و پیشنهاداتشان می‌تواند راهگشا باشد .

مصوبات مجمع عمومی تنها زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رای داده باشند. تمامی تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی باید صورت‌ جلسه شده و مدیر ساختمان آن‌ را نگهداری کند. مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی می‌گیرد. مدیر باید در جلسه‌ سالانه مجمع به مدت یک ‌سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود .

در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه می‌شود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند. ذکر این نکته نیز لازم است که مدیر ساختمان می‌تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد . مجمع عمومی می‌تواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد. هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد. فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.

اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند. انتخاب مدیریت ساختمان فرایندی است که طی آن یک شخص از طرف مجمع عمومی ، از خود ساکنین مالک و یا خارج ساختمان برای تصدی مدیریت در ساختمان برای مدت معین انتخاب می‌شود و مانند تمام مشاغل دیگر برای کاری که انجام می‌دهد حق‌الزحمه دریافت می‌کند. اگر مدیر ساختمان از ساکنین ساختمان نباشد باید طبق قرارداد وزارت کار دستمزد دریافت کند اگر از ساکنین ساختمان باشد و قرار داد کار داشته باشد تمام حقوق مزایای مربوط به شغل خود را دریافت می‌کند .

 

تعیین شارژ هر واحد

مدیر یا مدیران وظیفه دارند شارژ هر واحد را تعیین کرده و از مالکین اخذ کنند.

تعیین شارژ ممکن است به روش‌های گوناگون انجام شود از جمله: شارژ ثابت ، شارژ بر اساس متراژ ، شارژ بر اساس نفرات ، شارژ بر اساس نفرات و متراژ ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و متراژ ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و نفرات.

اینکه شارژ به کدام روش محاسبه شود از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است.

ممکن است مالکی به این اعتراض داشته باشد که وقتی از خانه استفاده نمی‌کند و در نتیجه آب و برق و گازی نیز مصرف نمی‌کند، چرا باید برای این موارد حق شارژ پرداخت کند. مدیر یا هیئت مدیره باید به شکایت فرد رسیدگی کرده و در صورت صلاحدید فقط حق شارژ خدمات عمومی ساختمان را از او بگیرد. حال اگر یکی از مدیران یا مدیر مالک آن واحد خالی باشد ، چطور؟

اگر مدیر ساختمان از طرف ساکنین باشد و هیچ‌گونه قراردادی منوط به حق‌الزحمه تنظیم نشود مدیر ساختمان بنا به قانون مجاز به برداشت هیچ مبلغی تحت هیچ عنوانی نخواهد بود. ولی بین ساکنین ساختمان عرف است که مدیر ساختمان در ساختمان‌های کم واحد می‌تواند حق شارژ ثابت پرداخت نکند. نکته ای که در این بخش وجود دارد اشاره به عرف در بین ساختمان های کم جمعیت است. در قبال مابقی مبلغ شارژ مدیر چه راهکاری دارد؟

اگر در صورتجلسه ساختمان حق الزحمه عنوان شده باشد و پایین تر از حداقل وزارت کار باشد و در صورتجلسه ساختمان اشاره شده باشد این اشاره مبنی بر قرارداد کار نبوده و از قوانین کار پیروی نمی کند فلذا مدیر عنوان مسئول ساختمان را دارد و کماکان در مقابل خطرات و حوادث در ساختمان مسئول می باشد.

 

شارژ ساختمان باید صرف چه مواردی شود؟

برای درک این موضوع که آیا مدیر وظیفه پرداخت شارژ دارد یا نه باید نگاهی به ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد موارد مصرف شارژ ساختمان داشته باشیم.
هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه‌ی آب، برق و گاز مشترک، هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان، هزینه‌ی نگهداری از گیاهان در محوطه‌ی عمومی و رسیدگی به باغچه و هزینه‌ی اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش ‌های عمومی(مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و…) از حق شارژ پرداخت می شوند.

تشخیص این موارد و سایر مواردی که جزو موارد بالا نیستند، بر عهده‌ی هیئت مدیره خواهد بود. ذکر این نکته نیز لازم است که در صورتی که ساکنان هر واحد به هر نحوی به بخش عمومی خسارت وارد کنند، جبران این خسارت باید از هزینه‌ی شخصی آن واحد صورت گیرد و در این مورد مبلغ شارژ مورد استفاده قرار نخواهد گرفت.

 

حق شارژ مدیر ساختمان

حال که دانستیم مدیر ، وظیفه تعیین موارد هزینه شارژ و دریافت آن از ساکنین را دارد می توان گفت: مدیر ساختمان هم مانند هر مالک یا ساکن ساختمان کماکان از امکانات ساختمان استفاده می کند. این بدان معنی است که مدیر نیز باید هزینه های مشترک را در قالب شارژ بپردازد. اما چند استثنا وجود دارد. یکی از استثناعات مهم در این زمینه انتخاب مدیر توسط مجمع عمومی از خارج از ساختمان باشد. در این مورد به خاطر این که مدیر ساکن ساختمان محسوب نمی شود، پرداخت حق شارژ شامل وی نمی شود مگر این که ، این مدیر در مدت مدیریت خود بخشی از ساختمان را به اتاق مدیر اختصاص داده باشد که در این صورت به دلیل منتفع شدن از ساختمان باید شارژ بدهد.

یک مورد دیگر که به نظر می رسد در زمینه مدیریت استثنا محسوب می شود، توافق ساکنین بر عدم پرداخت شارژ از سوی مدیریت، چه مقدار ثابت شارژ و چه کل شارژ ، می باشد. ساکنین برای رعایت حال مدیر و احترام به زحمات وی در دوره مدیریت، او را از پرداخت شارژ معاف می کنند. گاها این عمل در قبال پرداخت نکردن حقوق به مدیر از شارژ ساختمان صورت می گیرد. گاها این توافق صرفا بخاطر زحمات مدیر انجام می شود.

 

یک نکته مهم: راه برخورد با ساکنانی که حق شارژ را پرداخت نمی‌کنند، چیست؟

دلیل ارائه این نکته در این بخش آن است که مدیران نیز گاها ساکن هستند و اگر شارژ پرداخت نکنند چه خواهد شد؟ برای پاسخ به این سوال باید ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها را در نظر بگیرید، در این ماده می‌خوانیم چنانچه واحدی نسبت به پرداخت حق شارژ کوتاهی کند و آنرا پرداخت نکند، هئیت مدیره بایستی اظهارنامه‌ای با موضوع عدم پرداخت حق شارژ ساختمان و همینطور اعلام دقیق مبلغ بدهی برای این افراد ارسال کند. اگر با انجام این کار و ارسال اظهارنامه هم واحد بدهکار اقدامی جهت پرداخت بدهی انجام ندهد ، هئیت مدیره این اختیار را دارد که به مراجع قضایی مراجعه کرده و شکایت کند.

با توجه به مبلغ شارژ، شورای حل اختلاف یا دادگاه مسئول رسیدگی به اعتراض میشوند. این مراجع در کوتاهترین زمان ممکن و بدون نیاز به دریافت نوبت و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و در واقع بدون نیاز به ارائه دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی، به اعتراض رسیدگی خواهند کرد و رأی می‌دهند. نکته مهم اینکه این رأی قطعی است و دیگر بررسی و بازبینی نخواهد گشت.

با توجه به احکام دادگاه و با توجه به قوانین وصول شارژ ساختمان اگر فرد همچنان نسبت به پرداخت حق شارژ ماهیانه اقدام نکند، هئیت مدیره این اجازه را دارد که امکان استفاده از امکانات عمومی ساختمان را برای آنها متوقف کند. در هر صورت فراموش نکنید پرداخت حق شارژ و مطالبه آن یک کار کاملا قانونی است و در صورتیکه شما هم مشکلی در این مورد دارید، می‌توانید از قانون کمک بگیرید.

 

تخلف مدیر در پرداخت حق شارژ

حال که با تخلف پرداخت حق شارژ آشنا شدید، با تخلف مدیری که حق شارژ خود را نمی پردازد، چه باید کرد؟ آنچه در حق شارژ محرز است ، پرداخت آن است. چه ساکن مدیر باشد یا نباشد به دلیل منتفع شدن از مشترکات ساختمان باید آن را پرداخت کند. اما آنچه که کار را سخت می کند این است که خود مدیر باید اعتراض کند و اظهار نامه بر علیه متخلف تنظیم نماید.

در چنین مواردی به نظر می رسد ساکنین می توانند تخلف مدیر را از پرداخت شارژ، به مرجع انتخاب کننده مدیریت انتقال دهند. این مرجع که همان مجمع عمومی مالکین است می تواند به این مورد رسیدگی کند. پس این طور می توان گفت که مدیر یا مدیران به میل خود نمی توانند حق شارژ نپردازند یا در آن تخلف کنند.

 

اعتراض به مبلغ شارژ تعیین شده از طرف مدیر یا مدیران

اگر واحد بدهکار به تصمیم هیئت مدیره معترض باشد می‌تواند اعتراض خود را به دادگاه اعلام کرده و دادگاه موظف است خارج از نوبت به این موارد رسیدگی کند. همچنین روند محرومیت از امکانات تا زمان رسیدگی به اعتراض واحد بدهکار متوقف خواهد شد. هر واحدی حق دارد به مبلغ شارژ اعتراض کند اما مدیر نسبت به مبلغ شارژ نمی تواند اعتراض کند. دلیل این امر آن است که مدیر خود تعیین کننده حق شارژ هر واحد است و از هزینه ها با خبر می باشد.

 

نتیجه گیری

انتخاب نوع و مقدار شارژ در حیطه اختیارات مدیران ساختمان است. حال آن که اگر مدیران بخواهند شارژ نپردازند نیازمند توافق ساکنین می باشد. ما در این مقاله با نحوه انتخاب مدیر که تاثیر مهمی در پرداخت حق شارژ او دارد آشنا شدیم. حال می دانیم مدیری که از بیرون ساختمان انتخاب شود به دلیل عدم انتفاع از مشاعات آپارتمان نیاز به پرداخت شارژ ندارد اما مدیران داخلی باید حق شارژ بپردازند. به دلیل این که مدیران در قبال مدیریت خود حق الزحمه دریافت می کنند. همچین از مشاعات ساختمان در قالب ساکنین منتفع می شوند.

 

پیشنهاد

برای تعیین حق شارژ هر واحد و مقدار هزینه های مشترک ساختمان ، اپلیکیشن هومتیک یک نرم افزار جامع و کاربردی می باشد. این اپلیکیشن مدیریت ساختمان با امکانات بی نظیر خود به مدیران کمک می کند تا با نهایت آسودگی به حساب های ساکنین رسیدگی کنند.

 

 

 

بیشتر بخوانید:

نحوه اعتراض به شارژ ساختمان