بررسی ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها (قسمت های اختصاصی ملک)

بررسی ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها

امروزه به دلیل افزایش جمعیت زندگی شهرنشینی نیز افزایش پیدا کرده است . پدیده ی آپارتمان نشینی نیز دارای یکسری از قوانین و مقررات می باشد و ساکنین آپارتمان ها ملزم به رعایت آن هستند . پدیده آپارتمان‌ نشینی به دنبال خود یک‌ سری هنجار ها و باید و نباید ها داشته که از بروز مشکلات و معضلات آپارتمان‌ نشینی جلوگیری کند یا آنها را حل کند . عرف و قانون در منظم نمودن و اجرایی کردن هنجارها و جلوگیری از ناهنجاری ‌‌ها نقش مهمی ایفا می‌‌ کند . به همین دلیل “قانون تملک آپارتمان‌ها” و اصلاحات اجرایی آن ، تصویب شد . این قانون به عنوان مهم‌ ترین و اصلی ‌ترین قانون در کشور جهت نظم در آپارتمان‌ ها و مجتمع‌ ها و اداره و مدیریت آنها است . پس بر هر آپارتمان‌ نشینی واجب است که علاوه بر آشنایی با فرهنگ آپارتمان ‌نشینی ، با قانون تملک آپارتمان‌ ها هم آشنا باشد ، تا در زمان بروز مشکل بتواند هرچه سریع‌ تر آن را حل کند . در این متن سعی داریم تا به طور مشخص به بررسی ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها بپردازیم .

هریک از مالکین ملزم به رعایت مواد موجود در قانون تملک آپارتمان ها هستند و با رعایت این قوانین و مقررات می تواند در بخش های اختصاصی خود یکسری تغییرات را انجام دهند . به عبارتی هر یک از مالکین می ‌توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی ‌خود مفید می ‌داند انجام دهد هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند. استفاده انحصاری به معنی استفاده اختصاصی است . این خصوصیات از ویژگی های بارز قسمت های اختصاصی مجموعه است که هر مالکی در چهار دیواری خود هر طوری که مایل است و دلخواه اوست ، استفاده می کند .

قسمت هایی از بنا جزء بخش های اختصاصی محسوب می شود که دیگر مالکان حق استفاده از آن را ندارند . بعبارتی قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده ی انحصاری شریک ملک معین ، یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد ، متضمن همین معناست زیرا ، آنچه معمول و متعارف است ، استفاده انحصاری مالک از آپارتمان خود است و به هیچ وجه ، دیگر مالکان نمی توانند از قسمت های اختصاصی مالک دیگر مشترکا استفاده کنند .

کدام اشخاص حق استفاده از قسمت های اختصاصی ملک را دارند ؟

طبق قانون ، استفاده از بخش های اختصاصی ملک برای یکسری از افراد مجاز می باشد و این حق را قانون به این اشخاص داده است . قائم مقام واژه عامی است که مصادیق مختلفی می تواند داشته باشد . قائم مقامم یعنی جانشین و هرکسی که جانشین مالک محسوب می شود . مثلا خریدار آپارتمان ، جانشین مالک (فروشنده) آپارتمان است . مستاجر در استفاده انحصاری از آپارتمان جانشین یا قائم مقام مالک آن است . ورثه نسبت به آپارتمان مورث خود ، قائم مقام مالکی است که فوت کرده است . یا قیم نسبت به آپارتمان مولی علیه خود نماینده ی قانونی او محسوب می شود . همچنین پدر می تواند از آپارتمانی که به نام فرزند صغیرش است ، استفده کند . پدر در این حالت ، ولی و نماینده قانونی فرزند خود به حساب می آید .

ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها در خصوص قسمت های اختصاصی ملک چه می گوید ؟

بنا بر قانون هریک از مالکین حق این را دارند که در قسمت های اختصاصی ملک خود یکسری تغییرات را ایجاد کنند اما قانون در این زمینه ملاحظاتی را دارد . دایره استفاده انحصاری از قسمت های اختصاصی ساختمان ، به قدری وسیع است که ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها می گوید : هر یک از مالکین می تواند عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت های اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد . این ماده بیان آزادی وسیع در قسمت های اختصاصی است که مالک را در استفاده از آپارتمان خود کاملا مختار و مخیر می داند . هر چند استفاده اختصاصی از آپارتمان برای مالک آن دایره گسترده ای را در بر می گیرد ولی ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها ، رعایت همان قانون و سایر مقررات ساختمانی را در استفاده ی انحصاری از آپارتمان مقید و محدود می سازد .

البته این محدودیت صرفا از منظر قانون تملک آپارتمان ها و دیگر مقررات ساختمانی است ، مع الوصف باید توجه داشت که زندگی در حوزه ی خصوصی انسان نیز دارای محدودیت هایی با عمومات قانونی دیگری است که رعایت آنها برای همه اجباری است .

استفاده از بخش های اختصاصی برای مالک آزاد می باشد و می تواند هرگونه که مایل باشد از آن استفاده کند اما این آزادی در مواردی محدود می باشد و تابع قانون می گردد . رعایت این امر در قوانین دیگر پیش بینی شده و هرگاه رفتار انسان مغایر قوانین مدنی و جزایی کشور باشد ، خود به خود آزادی او محدود می شود . اما آزادی ای که در ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها پیش بینی شده ، صرفا از جهت رعایت قانون تملک آپارتمان ها و سایر مقررات ساختمانی ست به این معنی که : هر آنچه در قانون تملک آپارتمان ها تضییقاتی برای شرکا پیش بینی شده ، باید توسط تک تک مالکان رعایت شود . مثلا میدانیم که هرچند نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان ممنوع است اما نگهداری حیوانات بی آزار مانند ماهی و پرندگان زینتی و حتی سگ در قسمت های اختصاصی ساختمان بلامانع است . اما هرگاه همین حیوانات باعث مزاحمت دیگران شوند به عنوان مثال پرندگان باعث اختلال بهداشت ساکنین یا سگ و با پارس گاه و بی گاه خود موجب مزاحمت آسایش ساکنین شوند ، قطعا از جهت سایر مقررات ، مالک آپارتمان با محدودیتهایی مواجه خواهد شد .

آیا مالک می تواند پنجره هایی ملک خود را تعویض کند ؟

هرچند مالک می تواند در برخی از بخش های قسمت های اختصاصی خود تغییراتی را بوجود بیاورد اما در برخی بخش ها مجاز به انجام تغییرات نمی باشد . مالک به گمان اینکه پنجره های ساختمان جزء قسمت های اختصاصی مربوط به خودش می باشد ، نمی تواند پنجره ها را تعویض کند و پنجره هایی را انتخاب نماید که با سایر پنجره های ساختمان از لحاظ رنگ و مدل تفاوت داشته باشد و غیر مشابه باشد . مالک از چنین آزادی برخوردار نیست . زیرا ، قانون تملک آپارتمان ها در ادامه ماده 9 می افزاید : هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین ، تغییراتی در محل در یا شکل در یا سر در ، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد .

آیا مالک می تواند فضای داخلی ملک خود را تغییر دهد ؟

مالک می تواند برخی از بخش های داخلی منزل خود را تغییر دهد و بنابر تشخیص خود دکوراسیون و دیگر بخش ها را تغییر دهد اما تا حدی می تواند منزل خود را تغییر دهد که از نظر قوانین موجود و اصول فنی محدودیتی وجود نداشته باشد . مالکان آپارتمانها حق ندارند از نظر تغییرات داخلی آپارتمان خود به گونه ای رفتار کنند که اصول فنی ساختمان را رعایت نکنند . چرا که ، عدم رعایت اصول فنی باعث ایجاد خرابی در دیگر قسمت های ساختمان می شود . فرض کنید مالک آپارتمان طبقه نخست برای استفاده بهتر از آپارتمان خود قصد دارد تغییراتی در داخل آپارتمان خود بدهد . بدین منظور در تعمیراتی که به عمل می آورد تصمیم میگیرد که یکی از ستون های آپارتمان خود را حذف کند . هرگاه حذف ستون مورد نظر آسیبی به سازه ی مجموعه ی ساختمان یا دیگر آپارتمان ها وارد نیاورد ، این تغییر بی اشکال است ولی چنانچه با حذف ان ستون ، کوچکترین صدمه ای به ساختمان یا دیگر واحد ها وارد شود ، محدودیت او در استفاده از آپارتمان وی آشکار می شود .

آیا اصول فنی و مهندسی مقدم بر قانون تملک آپارتمان ها می باشد ؟

انجام اقداماتی که در تعارض با قوانین تملک آپارتمان ها و قوانین فنی و مهندسی نباشند بلامانع می باشد اما اگر قانون تملک آپارتمان ها دست مالکین را باز گذاشته باشد اما از نظر قوانین فنی و مهندسی ساختمان در تعارض باشد لذا مالک ، حق ایجاد تغییری را در آپارتمان خود ندارد . با این حال با رعایت قانون تملک آپارتمان ها و دیگر قوانین ساختمانی ، مالک آپارتمان حق دارد هرگونه عملیاتی را که برای استفاده بهتری از آپارتمان خود مفید می داند ، مانند تغییر دکوراسیون یا تقسیمات داخلی انجام دهد . این حکم شامل لواحق و ملحقات آپارتمان (پارکینگ، انباری و …) نیز می شود . اگر از ساکنان یکی از قسمت های اختصاصی مبتلا به بیماری مسری باشد و این بیماری خطر انتشار آن را به سایر ساکنان ساختمان موجب شود ، مدیر ساختمان بر حسب ایفای وظایف خود می تواند به هر نحوی از جمله مراجعه به اداره بهداشت و آموزش پزشکی ، از حضور او در قسمت اختصاصی مربوط به محل سکونت وی جلوگیری و یا عندالاقتضا از طریق دادگاه اقدام کند . همچنین است اگر نگهداری حیوانی در آپارتمان یا ایجاد آزمایشگاه در قسمت اختصاصی ، سلامت ساکنان مجموعه را به مخاطره اندازد و یا اشیا یا اجناس یا کالاهای اشتعال زا باعث نگرانی ساکنان مجتمع شود ، از طریق مدیر ساختمان قابل پیگیری است .

چگونه می توان با مالکین متخلف برخورد کرد ؟

اگر یکی از مالکین قصد این را داشته باشد که در قسمت های اختصاصی و مرئی ساختمان خود تغییراتی را بوجود بیاورد باید یکسری از اقدامات را انجام دهد و در صورت موافقت تمامی اعضا می تواند تغییرات خود را لحاظ کند . اما اگر مالک بدون کسب اجازه از سایر مالکین دست به تغییرات بزند مدیر مجموعه ، شفاهاً یا طی اظهارنامه رسمی به مالک متخلف تذکر می دهد . در صورتی که مالک یاد شده همچنان بر این عمل خود مصّر باشد ، مدیر مجتمع مکلف است با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی ، او را وادار به رفع مزاحمت و اعاده به وضع سابق نماید . دادگاه نیز با بررسی موضوع و عندالزوم با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری ، در صورتی که تخلف مالک آپارتمان را احراز کند ، مالک مزبور را محکوم به قلع و یا رفع حالت غیر متعارف و اعاده به وضع سابق می‌ نماید . اگر موضوع جنبه فوریت داشته باشد ، مدیر مجموعه می‌ تواند تا قبل از رسیدگی دادگاه که ممکن است چندین ماه به طول انجامد ، از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت نماید .

مطالب بیشتر:

آیین نامه مدیریت ساختمان | قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن