تشریح و بررسی ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها

تشریح و بررسی ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها

آپارتمان نشینی از جمله پدیده هایی بود که در قرن اخیر رشد بسیار زیادی ، بخصوص در بین کشورهای در حال توسعه پیدا نمود . کشور ما ایران نیز از چندین دهه گذشته تا به امروز با این پدیده روبه رو بوده است . در گذشته های دور که خبری از آپارتمان ها و آپارتمان نشینی نبود ، خانه های مردم و بخصوص حیاط ها ، فضای بزرگ و گسترده ای داشتند و به نسبت بزرگی آنها ، هر خانواده ای در فاصله ی نسبتا معینی از هم سکونت داشتند .

با گذشت زمان و رشد بسیار زیاد جمعیت و کمبود فضا (زمین) در بسیاری از شهرها ، انسان ها مجبور شدند به مرور به آپارتمان نشینی روی بیاورند . آپارتمان ها و مجتمع ها به علت ساختاری که دارند ، باعث آن می شوند تا انسانهای بیشتری در نقطه ی متمرکز تری نسبت به هم ساکن شوند . این امر خود موضوعات و چالش های جدیدی را به وجود می آورد که گاهی باعث بروز اختلاف و درگیری در بین ساکنین می شد .

همین مسئله باعث آن شد تا در بسیاری از کشورهای جهان قانون گذاران برای رفع و یا به حداقل رساندن اختلافات ، به فکر تصویب قوانینی جدید در رابطه با آپارتمان نشینی بیافتند . قانونگذاران در کشور ما نیز در این زمینه وارد شده و طرح هایی را ارائه نمودند که در طی آن ، در تاریخ 16 اسفند ماه سال 1343 ؛ قانون تملک آپارتمان ها که در بین مردم با نام (قانون آپارتمان نشینی معروف است) به تصویب رسید .

با استناد به این قانون ، بسیاری از اختلافاتی که در بین ساکنین آپارتمان ها رخ می دهد حل و فصل می گردد . ولی با این وجود این قانون نیز به مانند دیگر قانون ها دارای اصطلاحات سختی است که درک صحیح و شفاف آن برای عموم مردم کمی دشوار است . در این مقاله سعی داریم تا ماده 4 این قانون به همراه تبصره هایش را مورد نقد و بررسی قرار دهیم .

در ابتدای امر باید متن نگاشته شده ی این قانون به همراه تبصره هایش را به طور کامل (در صورت امکان چندین مرتبه) بخوانیم . برای همین این ماده و تبصره هایش را در قسمت زیر برایتان قرار داده ایم . (لطفا ابتدا آن را مطالعه کنید)

ماده 4 – حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند . پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است .

تبصره 1 – مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند .

تبصره 2 – در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد ، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد ، محاسبه می شود .

تبصره 3 – چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد ، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است . ( اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)

خب همانطور که گفته شد می خواهیم این ماده از قانون را مورد بحث و بررسی قرار داده و آن را برای شما عزیزان تشریح کنیم

تشریح ماده 4 قانون آپارتمان نشینی

اگر بخواهیم این ماده قانونی را به طور دقیق تشریح کنیم باید اینگونه بیان کنیم که ؛ قانونگذار در این ماده بیان می دارد که هر فردی که مالک قسمتی از یک آپارتمان باشد ، به نسبت سهمی که واحد اش در کل مساحت زیربنایی آن ساختمان دارد ، در تمامی هزینه هایی که صرف قسمت های مشترک ساختمان (مانند ؛ حیاط ، راه پله ها ، راه رو ها ، پشت بام و … ) می شود مسئولیت دارد و باید سهم خود از هزینه ها را پرداخت نماید . در این زمینه مهم نیست آن شخص در آن واحد ساکن باشد یا نه ، یا از آن قسمت که بر آن مالکیت دارد استفاده ای ببرد یا خیر ، در هر صورت مسئولیت پرداخت هزینه ها ، به نسبت سهم مالکیتش را دارد و نمی تواند از زیر بار پرداخت آن شانه خالی کند .

اگر بخواهیم با مثال این موضوع را تشریح کنیم اینگونه است که ؛ فرض را بر این بگیرید که ساختمانی دارای هشت واحد مسکونی می باشد ، که همگی آنها دارای مساحتی برابر با یکدیگر می باشند . در این صورت تمامی هزینه های قسمت های مشترک این آپارتمان که امکان دارد شامل موارد (سرایداری ، نگهبانی ، آب و برق و گاز راه پله ها و راه روها و دیگر فضاهای مشترک ، هزینه هرگونه نگهداری یا تعمیرات فضاهای مشترک و … ) باشد نیز تقسیم بر هشت می شود . و هریک از مالکین این هشت واحد باید یک سهم از آن را پرداخت کنند . اگر در این بین یکی از ساکنین صاحب دو یا سه واحد از آن آپارتمان بود ، به همان نسبت سهمش در پرداخت هزینه ها افزایش می یابد و به نسبت آن دو یا سه برابر می شود .

در مثالی دیگر حالتی را در نظر بگیرید که ساختمانی دارای 6 واحد مسکونی می باشد . 4 واحد از این شش واحد دارای مساحتی به متراژ 200 متر زیربنا می باشند و دو واحد دیگر نصف این مساحت ، یعنی هرکدام 100 متر زیربنا دارند . در این حالت هزینه های مشترک آن ساختمان تقسیم بر قسمت شده و آن واحدهایی که 200 متری هستند هرکدام وظیفه دارند یک قسمت از این پنج قسمت را پرداخت نمایند که جمعا می شود چهار قسمت ، یک قسمت باقیمانده نیز دو تقسیم شده و بر عهده ی دو واحد کوچکتر (واحدهای صدمتری) قرار می گیرد . (فراموش نشود قانونگذار متراژ اختصاصی هر بنا را بر کل متراژهای اختصاصی آن ساختمان ، ملاک قرار داده است)
در اواسط متن این قانون ، قانونگذار به این موضوع اشاره نموده که مالکین بر سر پرداخت این هزینه ها می توانند با یکدیگر توافق نمایند ، برای مثال امکان دارد یکی از مالکین عنوان کند که قصد دارد تا زمانی مشخص (مثلا یک سال ) هزینه های یکی از واحد های دیگر یا تمامی ساختمان را پرداخت نماید ، که در این صورت اگر بر این موضوع به طور کتبی تعهد دهد ، در این زمینه دارای مسئولیت قرار گرفته و تا زمان معین شده در تعهد ، مسئول پرداخت هزینه های انجام شده می باشد .

در قسمت پایانی این ماده قانونگذار به موردی اشاره می کند که شاید گاها مورد بحث و اختلاف باشد . شما فرض را بر این بگیرید که ؛ زمانی فردی واحدی مسکونی یا اداری یا تجاری یا .. از یک مجتمع را خریداری می کند ، ولی به هر علت آن را مورد استفاده قرار نداده و واحد مذکور را خالی می گذارد . در این بین آن مجتمع به صرف واحدهای مورد استفاده اش ، دارای هزینه های قسمت های مشترک می باشد . در این حالت امکان دارد مالک آن واحدی که خالی است با بهانه خالی بودن واحد اش ، از پرداخت این هزینه ها سرباز بزند و آن را نپردازد .

برای حل این مشکل های احتمالی قانونگذار در انتهای ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها صریحا بیان نموده است ؛ (پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است .) پس با استناد به این بخش از این ماده باید گفت که هیچ مالکی نمی تواند با ذکر این دلیل (خالی و بلااستفاده بودن واحد اش) از زیر پرداخت هزینه های مشترک شانه خالی کند .

تشریح تبصره 1 ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها

قانونگذار در این تبصره قصد دارد این مفهوم را بگوید که ؛ مدیر یا مدیرانی که به استناد ماده 7 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب می گردند و سمت مدیر ساختمان را دارند ، وظیفه دارند تا میزان سهم قابل پرداخت هر واحد را نسبت به مساحت زیربنایی که آن واحد ، به طور اختصاصی بر کل مساحت های زیر بنایی ساختمان دارد را محاسبه و در طی جلسه ای به اطلاع مالکین یا ساکنین (برای پرداخت هزینه های فضاهای عمومی) برساند .
به طور کلی یکی از اصلی ترین وظایف مدیر یا مدیران بر طبق قانون ، تعین میزان شارژ (همان هزینه های مشترک) هر واحد می باشد . رویه موجود در جامعه نیز به گونه ای است که مدیران مسئول جمع آوری شارژهای مشخص شده و پرداخت تمامی هزینه های مشترک از محل جمع آوری همان شارژ ها می باشد .

تشریح تبصره 2 ماده 4 قانون آپارتمان نشینی

اگر این تبصره را به طور دقیق و شفاف بخوانیم ، مفهوم آن را اینگونه متوجه می شویم که ؛ در زمینه محاسبه ی میزان شارژ هر واحد ؛ امکان دارد مبلغ مشخصی توسط مجمع عمومی مالکین به عنوان هزینه های مشترک (شارژ ماهیانه) تعین گردیده و میزان سهم هر واحد در پرداخت آن مشخص شود ، در این مورد اگر آن دسته از مالکینی که مالکیت اکثریت مساحت زیربنایی ساختمان را در اختیار دارند و به همان ترتیب نیز ، مسئولیت پرداخت بیشترین سهم از هزینه های مشترک را بر عهده دارند ، بر روی مبلغ مشخص شده رضایت داشته باشند و آن را توافق کنند ، مجمع عمومی مالکین می تواند این مبلغ را به عنوان نرخ اصلی و مصوب شده تعیین نمایند .

تشریح تبصره 3 ماده 4

قانونگذار در این تبصره به این موضوع اشاره می کند که امکان دارد حیاط برخی از آپارتمان ها به گونه ای باشد که تنها یک یا چند واحد محدود امکان استفاده از آن را داشته باشند و دیگر واحد ها توان هیچ گونه استفاده ای از آن را نداشته باشند ، در این مورد تنها همان یک واحد یا واحد هایی که از آن حیاط استفاده می کنند مسئول هزینه های نگهداری و تعمیرات و … آن حیاط می باشند و دیگر واحد ها هیچ گونه مسئولیتی نسبت به آن ندارند .

در زمینه ی بالکن هایی که به طور اختصاصی برای برخی از واحد ها ساخته شده اند و یا به علت ساختارشان تنها یک یا چند واحد خاص توان استفاده از آن را دارند نیز تریب به همان صورت بوده و تنها واحد یا واحد های بهرمند از آن مسئولیت حفظ و نگهداری و … آن بالکن را برعهده دارند .

کلام آخر

آپارتمان نشینی نیز به مانند بسیاری از امور دیگر دارای مزایا و معایبی می باشد . اگر جز آن دسته از کسانی هستیم که ساکن آپارتمان می باشیم سعی کنیم هر از چندگاهی قانون تملک آپارتمان ها و تمامی الحاقیات آن را مطالعه کنیم تا اطلاع کاملی نسبت به حق و حقوق و وظایف مان داشته باشیم . اینگونه به طور قطع دچار هیچ گونه اختلاف و مشکلی نخواهیم شد و یا اختلافات به وجود آمده ، در کمترین زمان حل و فصل می گردد .