گسترش شهرنشینی در داخل کشور سبب شد قانونگذاران روش‌های جدیدی را برای حل مشکلات آنها در نظر بگیرند. از این رو در سال ۱۳۸۱ قانون جدید شوراهای حل اختلاف به تصویب دولت وقت رسید و پس از آن تمامی شکایات و دعاوی مرتبط با آپارتمان نشینی و زندگی شهری به مجموعه شورای حل اختلاف منتقل شد. این مراکز که بیشتر برای حل اختلاف و بررسی مسائل پیش روی ساکنین ساختمان ها فعالیت می کنند ، امروزه در تمامی محله ها و مناطق کشور دیده می شوند. به عنوان مثال اگر مدیر ساختمان نتواند شارژ ماهیانه را از مالکی دریافت کند می تواند با حضور در یکی از شوراهای حل اختلاف به بررسی شکایت خود پرداخته و با طرح موضوع شکایت خود مسائل مورد دادرسی خود را پیگیری کند. برای بسیاری از شما سوال پیش می آید حیطه کاری شوراهای حل اختلاف تا چه حد می باشد و به منظور اینکه بخواهید مشکلات خود با مالک ، مدیر ساختمان یا حتی شهرداری را برطرف کنید باید چه کارهایی را انجام دهید.
تعریف شورای حل اختلاف
اگر بخواهیم تعریف دقیقی از شوراهای حل اختلاف به شما بدهیم ، باید بگوییم نهادهایی که زیر نظر قوه قضاییه به منظور ایجاد صلح و سازش و حل اختلاف میان افراد حقیقی و حقوقی فعالیت می کنند. بر خلاف باور عموم مردم ایران که تصور می‌کنند این شوراها تنها در شهرها و شهرستانها فعالیت می‌کنند باید بگوییم که بخش‌های نیز در روستاها دارند که تنها صلاحیت قانونی آنها ایجاد صلح و سازش میان اهالی می باشد. پس از آن که رئیس محترم قوه قضاییه اعلام کردند باید دعاوی از دادگاه ها به سمت شوراهای حل اختلاف بروند تعداد مراجعین به این نهادها نیز رو به افزایش می باشد و صلاحیت بررسی برخی از دعاوی حقوقی و کیفری را نیز دارا می باشند. بسیاری از ایرانیان تصور می‌کنند این مراجعه به دادگاه هایی تنها برای بررسی شکایات می باشند ولی باید بگوییم این نهاد با دادگاه هایی که در دادسرا ها وجود دارند کاملا متفاوت بوده و حق صدور رای در تمامی شکایات را ندارند.
تفاوت شورای حل اختلاف و دادگاه
از نقطه نظر حقوقی و قضایی اگر بخواهیم به تفاوت دادگاه با شورای حل اختلاف نگاه بکنیم باید بگوییم شورای حل اختلاف به عنوان یک نهاد قضایی که فعالیت اختصاصی دارد انجام وظیفه می کند. سوالی که برای بسیاری از شما پیش می آید این است که نهاد قضایی اختصاصی به چه معنی می باشد در اصل بنا به گفته قانونگذار نهاد قضایی اختصاصی حق هیچگونه رسیدگی به پرونده را ندارد ، مگر اینکه به صورت قانونی این حق را به آن اعطا کرده باشند. بر اساس قانون ، شورای حل اختلاف تنها در موارد خاصی می تواند حکم صادر کرده و بیشتر به عنوان مرکزی برای حل اختلاف و ریش سفیدی عمل میکند. این در حالی است که دادگاه و دادسرا به عنوان یک مرکز قضایی عمومی و دولتی فعالیت کرده و می تواند در بر اساس شعبه ای که در آن قرار گرفته حکم کیفری و قضایی صادر کند. در اصل می توان استنتاج کرد که دادگاه یک مقام دادرسی به شکایت بالاتر از شورای حل اختلاف می باشد و صلاحیت آن را دارد به تمامی شکایات رسیدگی کند.
مواردی که شورای حق انتخاب حق دادرسی دارد
همان گونه که پیش از این نیز به شما گفتیم شورای حل اختلاف تنها در دعاوی و شکایت خاصی می توانند رای صادر کنند از این رو پیش رو برای شما تمامی مواردی که شورای حل اختلاف حق دادرسی را دارا می باشند بیان می کنیم:
- شکایات و دعاوی در روستاها تا حداکثر 20 میلوین ریال که در شهر به 50 میلیون افزایش می یابد
- بررسی تمامی دعاوی که مبوط به مالک و مستجر می شود (البته مباحث مربوط به سرقفلی و حق کسب را شامل نمی شود.)
- در صورتی که شورا یک شکایت مالی را پیگیری کرده باشد می تواند ادعای اعسار محکوم را نیز بررسی نماید.
- بررسی صدور حصر وراثت
شورای حل اختلاف و مسائل آپارتمان نشینی
در صورتی که میان هر یک از ساکنین ساختمان بین مالک و مستاجر یا مدیر ساختمان و ساکنین اختلاف نظری وجود داشته باشد بر اساس قوانین مصوب سال 1381 این وظیفه شورای حل اختلاف محل است که به دعوای این افراد رسیدگی کرده و نسبت به حل اختلاف آن ها اقدام لازم را مقتضی نماید. از آنجایی که شورای حل اختلاف ترجیح می دهد بیشتر اختلافات را بدون حکم برطرف کند یکی از بهترین مراکز برای رفع مشکلات می باشد. ولی این بخش همچنین می تواند در برخی از موارد و بر اساس شرایط حکم لازم مانند حکم تخلیه مستاجر ، کمک به تمدید قرار خانه (در زمان کرونا بسیار دیده شد) و گرفتن حق شارژ ساختمان را مورد بررسی قرار دهد. در برخی از موارد دیده شده است که مالکین از آنجایی که در خانه ساکن نیستند ترجیح می دهند حق شارژی را نیز پرداخت نکنند ولی این در حالی است که بر اساس قوانین مصوب کشور در صورتی که شما در دارای یک ملک در یک مجتمع اداری یا مسکونی هستید تحت هر شرایطی موظف هستید هزینه شارژ ماهیانه ملک خود را به مدیر ساختمان پرداخت نمایید. از آنجایی که این مسائل به صورت مستقیم مربوط به شرایط ساختمان و رفاه حال اهالی آن می شود شوراهای حل اختلاف موظف هستند این موارد را خارج از نوبت بررسی کنند. در شرایط خاص شوراها بر اساس بررسی ای که انجام می دهند می توانند حتی فرد خاطی را تا 2 برابر هزینه شکایت شده می تواند جریمه کند.
در شرایط بالعکس نیز شورای حل اختلاف می توامد حکم های قضایی صادر کند. به عنوان مثال تصور کنید مدیر یک ساختمان بنا به دلایلی هزینه های مازاد و خارج از عرف از ساکنین دریافت می کند در این صورت دیگر ساکنین می توانند با تنظیم شکایتی این مسئله را از طریق شوراهای حل اختلاف بررسی کرده و هزینه های مازاد دریافتی را نیز از مدیر خاطی دریافت کنند. در این صورت نیز شورا می تواند بنا به حق قانونی خود مدیر را نیز همانند دیگر ساکنین جریمه کند. یکی از مسائلی که امروزه برای بسیاری از ساکنین سوال شده در مورد حیوانات خانگی می باشد. در صورتی که ساکنین نسبت به سر و صداهای و یا بهداشت نگهداری حیوانات خانگی شکایتی داشته باشند در این صورت نیز شورا بنا به حق قانونی که توسط قوه قضایی بهش داده شده است می تواند بر علیه ساکن مد نظر حکم لازم را صادر کند. نکته آخری که در مورد شوراهای حل اختلاف می باشد مسئله تخلیه خانه های استجاری در زمان شیوع ویروس کرونا می باشد. بنا به حکمی که توسط دولت صادر شده است در زمان همه گیری ویروس کرونا مالکین تنها می توانند در صورتی مستاجر را از خانه بلند کنند که توانایی پرداخت مبلغ مصوب را نداشته باشد. مستاجرینی که این مبلغ را پرداخت کرده و با اعتراض مالک مواجه شده باشند می توانند با مراجعه به اولین شورای حل اختلاف این مسئله را در میان گذاشته و مشکل خود را برطرف نمایید.
مطالب بیشتر
قوانین آپارتمان نشینی , منشور زندگی آپارتمان نشینی
ماده 59 قانون آپارتمان نشینی ، رعایت سکوت در ساختمان
معایب و مشکلات زندگی آپارتمان نشینی ، راه حل چیست؟
بهتر است مجتمع های مسکونی به عنوان شخصیت حقوقی شناخته شوند تا بانک ها نسبت به افتتاح حساب اقدام کنند و هزینه های ساختمانها در حساب شخصی کسی جمع آوری نشده و موجبات سوء استفاده و سوء تفاهم فراهم نگردد.اینها همه مستوجب تضمین اجرایی توسط مرجع قانونی است.