قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا
سال 2020 میلادی ( یا همان 1399 شمسی ) یکی از سال های بسیار سخت و دشوار برای تمامی انسان های کره ی زمین بوده است . در این سال بیماری واگیردار و مهلکی با نام کرونا از کشور چین به تمامی کشور های دیگر انتشار یافت و مشکلات بسیاری را برای تمامی انسان ها به وجود آورد . این بیماری باعث شد قرنطینه ی عمومی در بسیاری از کشورهای جهان حاکم شود و برای جلوگیری از آلودگی و گسترش سریع این بیماری در جامعه ، رفت و آمد ها به شدت کاهش پیدا کند . این بیماری تمامی جنبه های زندگی انسان ها را تحت شعاع قرار داد. از جمله این جنبه ها آپارتمان نشینی و مشکلاتی بود که بر سر مستاجرین آورد. قوانین حاکم بر مالک و مستاجر در دوران کرونا اهمیت ویژه ای یافت. چرا که کاهش چشمگیر سطح درآمد و هزینه اجاره ها بر مالک و مستاجر تاثیر گذار است.
با توجه به وضعیت پیش آمده کارگروهی برای جلوگیری از گسترش بیش از پیش این بیماری توسط دولت با نام ( ستاد ملی مقابله با کرونا ) تشکیل گردید . این کارگروه به سرعت تمامی اختیارات و تصمیم های کلان را بر عهده گرفت ، تا حد الامکان از شیوع بیشتر این بیماری در جامعه جلوگیری شود .
بر اساس برخی از تصمیم هایی که این ستاد اتخاذ نمود باعث شد تا ؛ تمامی مناسبت ها و مراسمات تا حد امکان تعلیق شدند ، بسیاری از اماکن نظیر (هتل ها ، تالارهای عروسی ، مساجد ، سالن های ورزشی ، استخرها و … ) تعطیل شدند و به طور کلی در جهت جلوگیری از برگزاری تجمعات اقدامات بسیاری انجام شد و در پی آن ناچارا کسب و کارهای زیادی نیز تعطیل شدند .
از این جهت فشارهای زیادی ( بخصوص اقتصادی ) بر اقشار مختلف جامعه به خصوص اقشار متوسط و فقیر وارد شد ، که اجاره نشین ها نیز جز همین به شمار می روند . پس از آن با در نظر گرفتن این فشارها ، ستاد ملی مقابله با کرونا در ادامه ی اقدامات خود مصوبه را تدوین و تصویب نمود با نام ؛ مصوبه «تمدید اجباری قراردادهای اجاره» که بر طبق آن مقررات جدیدی در بین موجر و مستاجر و قرارداد اجاره شان به وجود آمد . متن این مصوبه ( و تبصره هایش ) به شرح زیر است :
مصوبه «تمدید اجباری قراردادهای اجاره»
با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر ، کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ 8/4/1399 هنوز تمدید نشده است در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد . حداکثر افزایش میزان اجاره بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵ درصد ، کلان‌شهرهای دیگر ( مشهد ، تبریز ، اصفهان ، شیراز ، کرج ، اهواز ، قم و کرمانشاه ) تا ۲۰درصد و سایر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد خواهد بود .
تبصره ۱ . املاک مورد اجاره که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد ، مستاجر می‌بایست ظرف ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید .
تبصره ۲ . مستاجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز ، به تشخیص دادگاه صالح به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد .
تبصره ۳ . چنانچه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ های فوق‌الذکر موافقت ننماید ، واحد قابل تخلیه است .
تبصره ۴ . چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این مصوبه برای انقضای قرارداد در نظر گرفته شود ، مدت زمان قراردادی معتبر است .
این مصوبه هرچند پادزهری برای درمان فشارهایی که از سوی کرونا بر قشر مستاجر جامعه وارد شد ، نبود . ولی می توان گفت تا حدودی پاره ای از مشکلات و فشارها را کم تر کرد . زیرا با آمدن و گسترش کرونا ، مردم از بسیاری جهات بخصوص از لحاظ مالی و امکانات رفاهی در سطح بسیار پایینی قرار گرفتند . وضعیتی که تا به حال مشابه اش را تجربه نکرده بودند و کنار آمدن و مدیریت آن زمان بسیار زیادی می طلبید .
این مصوبه از چه زمان و چگونه شکل گرفت ؟
در همان اوایل شیوع کرونا که با دستور دولت بسیاری از اماکن عمومی تعطیل اعلام شده بودند و دفاتر مشاوره املاک نیز جز کسب و کارهایی بود که اجازه فعالیت نداشتند ، مشکلات به سرعت نمایان شد که با توجه به آن مصوبه‌ای تدوین شد. براساس این مصوبه آن دسته از مستاجرانی که به موعد پایانی قرارداد های خود رسیده بودند ، می توانستند به شرط و شروط ها تا پایان تابستان با همان شرایط قبلی خانه‌ی مورد نظر را اجاره داشته باشند .
برخی نکات مهم و قابل تامل در رابطه با قانون مستاجر و موجر
اگر بخواهیم به طور دقیق و شفاف به موضوع نگاه کنیم ، مدت زیادی از زمان پیدایش و گسترش کرونا نمی گذرد و یک سال زمان کوتاهی است که در طی آن بشود یک قانون جامع و بی نقص در جهت روابط مستاجران و مالکان طراحی نمود ، از این رو ، احتمال این‌که در طی بازه های زمانی چندین مرتبه ، شاهد بازنگری و ثبت برخی تغییرات در ذیل این مصوبه باشیم ، بسیار است.
۱. مصوبه ی موجود کم و کاستی های بسیاری دارد و اکثر نیاز های مالکان به صورت کامل در متن این مصوبه گنجانده نشده است ، اگر انصافانه به موضوع نگاه کنیم ، در حقیقت این مصوبه بیشتر به نفع مستاجران عمل می کند . برای رفع تمامی مشکلات به وجود آمده ، نیازمند قانون کاملی هستیم که بتواند همه چیز را تحت الشعاع قرار دهد .
۲ . در متن مصوبه ی مذکور که به موضوع افزایش میزان کرایه ها پرداخته شده است ، توجه دقیقی به مناطق گوناگون و میزان ارزش خانه ها نشده و درصدی یکسان برای کلیه‌ی مناطق با ارزش‌های منطقه‌ای گوناگون ، در نظر گرفته شده است که علت اصلی بروز اختلافات به وجود آمده می باشد .
۳ .آن دسته از قراردادهایی که قبل از تاریخ تصویب این مصوبه (۲۸ تیر ماه ۹۹) تمدید شده‌اند و توافق‌های لازم انجام شده است ، مشمول این مصوبه نیستند .
۴ . شرایط مصوبه مذکور تا آن زمان معتبر است که وزارت بهداشت و ستاد ملی مقابله با کرونا رسما پایان شیوع کرونا را اعلام نمایند . حدود ۳ ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت این مصوبه نیز به طور کامل منقضی خواهد شد و دیگر اعتباری ندارد .
۵ . مقررات درج شده در ذیل این مصوبه تنها در برگیرنده ی قراردادهای اجاره منازل مسکونی است و سایر قراردادها مانند ، قراردادهای تجاری شامل موارد مطرح شده در این مصوبه نمی شوند .
تخلیه ملک توسط موجر در زمان کرونا
با توجه به آنکه که شخص موجر مالک عین مورد اجاره ( منزل اجاره شده ) می باشد و مصوبات مذکور به صورت آمرانه ( دستوری ) از جانب ستاد ملی مقابله با کرونا به مالک اشاره مستقیم نموده و او را مخاطب خود در این امر قرار داده است باید گفت که مالک یا همان موجر تا پایان یافتن وضعیت به وجود آمده ، مجبور به تمدید اجاره می باشد ( هرچند با مستاجر به توافق نرسد ) و اگر خواهان بالا بردن رهن و اجاره بها می باشد تنها تا محدوده بیان شده در فوق الذکر مجاز به این کار است .
ولی باید تاکید نمود ، این روال دارای استثنائاتی می باشد که در قسمت های بالاتر به آن اشاره شد . همانند ؛ تخلف مستاجر از تعهدات خود که زمینه ساز ایجاد حق و حقوق برای موجر می‌شود تا بتواند برای درخواست تخلیه و دیگر موارد اقدام کند . البته ناگفته نماند در مواقعی که خود مستاجر راضی به تمدید اجاره نباشد این مصوبه قابل اجرا نخواهد بود .
این مصوبه چقدر موفق بوده است ؟ آیا پس از آن حکم تخلیه برای مستاجران صادر شده است ؟
پس از ثبت و انتشار و اطلاع رسانی این مصوبه ، تعداد بسیار زیادی از موجران و مستاجران با یکدیگر کنار آمده و به پشتوانه این مصوبه قراردادها بدون هیچ گونه بحث و جدل برای یک سال تمدید گردیدند . اما برای برخی دیگر اینگونه نشد . زیرا با دیدن اخبار مطلع با این ماجرا مطلع شدیم ، برخی از مالکین با استفاده از خلاء و عدم وجود ضمانت اجرا برای این مصوبه هیچ گونه توافقی نکرده و مستاجرانشان را زیر فشار قرار داده‌اند .
به گزارش سایت اقتصاد آنلاین ؛ در طی تماس یکی از مستجران ساکن در شهر تهران ، به یک باره عزم دولت و قوه قضاییه به منزله ضمانت اجرایی مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا را دچار تردید کرد.
این شهروند تهرانی در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس ، ضمن بیان این نکته که تاریخ اتمام قرارداد اجاره مورخ 30 تیر ماه سال جاری است ، گفت : از سوی موجر تماس و تهدیدهای فراوانی برای تخلیه ملک رخ داد و زمانی که از تصمیمات دولت و قوه قضاییه گفتیم ، وی باز هم بر خواسته خود پافشاری کرد .
این شهروند که استرس فراوان از صدایش عیان شده بود ، ادامه داد : پس از مراجعه به بنگاه مشاور املاک که در آن قرارداد بسته بودیم و صحبت از مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا ، وی به کلی مصوبه را رد کرد و توافق با موجر را ملاک معامله دانست . در این زمینه باید بگویم که توافق با موجر نیز مستلزم قبول افزایش قیمت بیش از 25 درصدی بود .
او اینگونه ادامه داد که ؛ صبح امروز ، نامه‌ای از سوی شورای حل اختلاف دریافت کردیم که علی رغم تمام موارد مطرح شده در مصوبه دولت و همچنین پیگیری‌های قوه قضاییه خبر از حکم تخلیه و مهلت 20 روزه برای این امر را به ما یادآور شد . با توجه به فشار اقتصادی مضاعفی که مردم به واسطه شرایط نا به سامان بازار مسکن و همچنین بیماری کرونا تحمل می‌کنند ، مشخص نیست آیا فشار روانی مرتبط با نداشتن ضمانت اجرایی دولت نیز باید به فشارهای اقتصادی اضافه شود یا خیر .
کلام آخر
کرونا نیز به مانند بسیاری از بیماری ها و بلایای مهلک دیگری که در طول تاریخ گریبانگیر بشر شدند و تلفات و خسارات زیادی به بار آوردند ولی دوامی نداشتند و از بین رفتند ، محکوم به نابودی است . با گسترش علم و دانش بشر ، به احتمال بسیار زیاد کرونا تا ماه های آینده ریشه کن خواهد شد و زندگی ما انسان ها نیز به روال گذشته ی خود باز می گردد . کسب و کارها دوباره رونق خواهد گرفت و اقتصاد جان دوباره ای گرفته و سرپا خواهد شد . آنچه در این میان می ماند انسانیت و انصاف ما انسان هاست . اگر در این دوران های سخت به یکدیگر کمک کنیم و یاری برسانیم ، به طور قطع نام نیکی از ما به یادگار مانده و علاوه بر آن توشه ای نیز برای آخرت مان به شمار می رود . پس بهتر آن است که گاهی اخلاق و نوع دوستی را بر مادیات ترجیح داده و هوای یکدیگر را بیشتر داشته باشیم.
