قوانین مالک و مستاجر

متن قانون روابط مالک و مستاجر سال 76 و تفاوت آن با قانون سال 56

ads

قانون روابط مالک و مستأجر در 26 مرداد 1376 به تصویب رسید. در این قانون تلاش فراوان بر کاهش مشکلات قانون های قبلی بین موجر و مستاجرین شده است و باعث شد تا در 1 مهرماه همین سال لازم الاجرا گردد. روابط مالک و مستاجر در این قانون با ظرافت بیشتری بررسی و تصویب شده است. در حال حاضر این قانون بهترین مرجع برای مراجعه مالکان ساختمان ها و مستاجران شان است تا بتوانند مشکلات بوجود آمده را حل و فصل نمایند. مجامع قضایی نیز با مراجعه به مواد این قانون در پی حل مشکلات مردم هستند. تصویب قوانین مراحل زیادی را دارد اما بازنویسی و تصویب قانونی که از قبل اجرایی بوده کار ساده تری است. چرا که پایه و اساس آن قانون وجود دارد و بخش های اشتباه آن تصحیح می گردد. قانون روابط مالک و مستاجر نیز چنین وضعی دارد و در طی این سالها بصورت متعدد مورد بررسی قرار گرفته است. در بخش اول این مقاله متن کامل قانون روابط مالک و مستاجر سال 76 را بررسی می کنیم.

 

متن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

فصل ‏اول ، روابط موجر و مستأجر

ماده ۱- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره ‏ی کلیه ‏ی اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل‏ کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‏های دانشجویی و ساختمان‏های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‏شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

ماده ۲- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به‏ وسیله‏ دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

زیرنویس: به موجب بند ۵ ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۹ اردیبهشت ۱۳۷۸ هیأت وزیران با اصلاحات بعدی اگر قرارداد اجاره به کیفیت ذکر شده تنظیم نشود، مشمول قانون و آیین نامه اجرایی آن نخواهد بود.

ماده ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‏ مقام قانونی وی تخلیه‏ عین‏ مستأجره‏ دراجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‏ ثبت ظرف یک ‏هفته و دراجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه‏ قضائیه انجام خواهد گرفت .

ماده ۴- در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین قرض‏ الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپرده‏ آن به دایره‏ اجراست. چنان‏چه موجر مدعی ورود خسارت به عین‏ مستأجره از ناحیه‏ مستأجر و یا عدم پرداخت مال‏ الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‏ های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است هم‏زمان با تودیع وجه یا سند ، گواه دفتر شعبه‏ دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواستِ مطالبه‏ ضرر وزیان به میزان مورد ادعا به دایره‏ اجرا تحویل نماید. در این‏ صورت دایره‏ اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

ماده ۵- چنان‏چه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم وپس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

 

فصل ‏دوم ، سرقفلی

ماده ۶- هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‏ تواند مبلغی را تحت‏ عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید . همچنین مستأجر می‏ تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید ، مگر آن‏که در ضمن عقد اجاره حق‏ انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱ – چنان‏چه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق‏ مطالبه‏‏ سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲ – در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله‏ روز را دارد .

ماده ۷- هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‏ بها و تخلیه‏ عین ‏مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین‏ مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می ‏تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید .

ماده ۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‏ متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‏ تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

ماده ۹- چنان‏چه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه‏ حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه‏ عین‏ مستأجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.

ماده ۱۰- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‏باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه ‏ی هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‏باشد .

ماده ۱۱- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب‏ مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.

ماده ۱۲- آیین ‏نامه ‏ی اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت‏ خانه‏ های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیأت‏ وزیران خواهد رسید.

ماده ۱۳- کلیه‏ ی قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‏ شود.

قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسی علنی روز یک‏ شنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یک ‏هزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس‏ شورای‏ اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۵/۱۳۷۶ به تأیید شورای‏ نگهبان رسیده است.

 

مقایسه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ با ۷۶

در زیر به ارائه نکاتی می پردازیم که بین قانون سال 76 و سال 56 روابط مالک و مستاجر نیاز به بررسی دارند. این دو قانون در واقع برای ارتباطات و حل مشکلات بین مالکین و مستاجران نوشته و تصویب شده اند که به شرح آن می پردازیم. مطابق قانون سال ۵۶ در رابطه اجاره یا موجر و مستاجر ، بدون قرارداد کتبی عادی یا رسمی صرفا رابطه استیجاری به وجود آمده باشد کفایت می کند. این رابطه چه توافق شفاهیی یا تراضی موجر بعنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است (ماده ۱) اما قانون سال ۷۶ برای آن که بتوان رابطه استیجاری را بر قرارداد یا تصرفی احراز کرد مکتوب شدن قرارداد بصورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است در غیر اینصورت اجاره مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد بود (ماده ۱).

بر طبق قانون سال ۵۶ چنین گفته شده که هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه و تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است. در سال 62 با مصوبات و دستورالعمل هایی که بوجود آمد عملا شمولیت این قانون بر اماکن تجاری محدود شد. حال در قانون سال ۷۶ کلیه اماکن مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، آموزشی، خوابگاههای دانشجوئی و ساختمانهای دولتی ونظایر آن مشمول قانون می باشد و همه اماکن را این قانون در بر می گیرد.(ماده ۱)

 

قانون روابط مالک و مستاجر سال ۵۶ در بخش شمولیت خود تمامی اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می گیرد (ماده ۱) اما قانون روبط مالک و مستاجر سال 76 صرفا اماکن و اجاره ‌هائی که بعد از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون ۷۶ منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع می گردد را شامل میگردد.(ماده ۱1) در ضمن اماکن مشمول قانون سال ۵۶ صرفا تابع مقررات همان قانون است (قسمت اخیر ماده ۱) اماکن و موارد مشمول قانون سال ۷۶ علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهند بود.

قانون سال 76 شمولیت سراسری در سراسر کشور را شامل است و همه نقاط کشور در روابط مالک و مستاجر تابع این قانون هستند. اما در قانون سال56 تنها شهرها و محل هائی که در ماده ۳۱ همان قانون تصریح شده تابع آن است.

الزامات قانون روابط مالک و مستاجر در قانون سال 56 بدین گونه بود که در مورد شکل و حتی نوع قرارداد و عنوان عقد و تعداد نسخ و امضاء متعاملین و یا وجود شهود الزامی وجود نداشت اما در قانون سال ۷۶ شکل و نحوه نگارش در قرارداد های عادی الزاما تجویز و می‌ بایستی قرارداد در نسخه بامضاء طرفین برسد علاوه بر آنها ۲ نفر معتمد طرفین هم قرارداد را باید گواهی و امضاء نمایند ( ماده ۲ ) عدم رعایت موارد شکلی مذکور قرارداد را از شمول قانون سال ۷۶ خارج می‌ نماید.(بند ۵ ماده ۲ آئین نامه قانون۷۶)

در مبحث حق تخلیه نیز قانون سال 56 این اجازه را به مالک نمی داد تا پس از انقضا فورا درخواست تخلیه کند و تابع شرایط ماده 14 و 15 این قانون بود. در قانون سال ۷۶ بمحض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر ، مورد اجاره تخلیه می‌گردد (با شرایطی متفاوت در قراردادهای عادی و رسمی ) بشرح مقید در ماده ۳ قانون مالک و مستاجر) (البته ضمن عقد اجاره یا بعد از آن این حق از طرف دارنده حق قابل اسقاط است )

در قانون سال 56 امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست، لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضائی و دادرسی به معنای خاص کلمه بود اما در ق.م.م سال ۷۶ تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی بمعنای خاص کلمه محقق می شود و این حق را باید بزرگترین ویژگی و امتیاز خاص و بی نظیر قانون جدید برای موجر دانست. (ماده ۲ ق وماده ۹ و ۱۰آئین نامه قانون ۷۶). این نگاه قانونگذار باعث شده است تا در محاکم سریعا به پرونده های این چنینی رسیدگی شود.

 

نتیجه گیری

روابط مالک و مستاجر نیازمند تنظیم قانون است و این قانون توانست تا حد زیادی مشکلاتی را که بین این دو قشر وجود داشت حل کند. رسمت بخشیدن بسیاری از قرارداد ها با ماده 1 قانون سال 76 توانست کار را برای محاکم آسوده کند. هرچند راه رسیدن به یک قانون کامل و جامع بسیار دشوار است اما از نظر حقوق دانان این قانون به همراه آیین نامه اجرایی توانسته است تا حد زیادی از مشکلات قرارداد های اجاره بکاهد.

 

 

تفسیر و شرح ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 76

قوانین مالک و مستاجر آپارتمان از عقد قرارداد تا تخلیه

 

 13,103 نفر این صفحه را دیده اند

ads
5/5 - (2 امتیاز)

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن