بعد از این که شما خانه ای را اجاره می کنید مهمترین موردی که با آن رو به رو هستید و در پرداخت آن موظف می باشید مبلغ اجاره بهایی است که در قرار داد اجاره نامه ذکر شده است و در تاریخ معین باید پرداخت شود.قرارداد اجاره نامه یکی از مهمترین قرار دادهایی است که هر شخصی امضا می کند و باید به آن پایند باشد اما ه در مواردی ممکن است مسائل و مشکلاتی را نیز به دنبال داشته باشید که یکی از آن ها عدم پرداخت اجاره بها توسط شخص مستاجر می باشد به همین دلیل در قوانینی که در خصوص موجر و مستاجر وجود دارد راه حل هایی برای رسیدگی به این مشکلات و حل آن ها وجود دارد.در این مقاله قرار است به بررسی این موضوع بپردازیم و همه ی موارد در خصوص عدم پرداخت اجاره بهای موقعه بیان کنیم.اما قبل از آن به این می پردازیم که اجاره بها و اجاره معوقه چیست!
اجاره بها چیست؟
اجاره بها در واقع مبلغی است که شما برای تضمین ضمانت ملک و در ازای استفاده از آن به مالک پرداخت می کنید که این مبلغ در قرار دادی که بین مالک و مستاجر نوشته می شود، درج خواهد شد.به عبارت ساده تر افراد به میزانی که از ملک پرداخت می کنند باید هزینه ای را به مالک پرداخت کنند که به آن اجاره بها می گویند. در مورد این که چطور باید اجاره بها را پرداخت کنید باید بگوییم در قرار دادی که نوشته می شود همه چیز به طور کامل بیان شده است شما می توانید به صورت نقدی و در قبال دریافت رسید از موجر اجاره را پرداخت کنید و یا این که مبلغ را به طور مستقیم به حساب او واریز کرده و رسید را اختیار موجر بگذارید.
اجاره معوقه چیست؟
اجاره موقعه در واقع به معنای اجاره بهایی است که مستاجر باید به موجر پرداخت کند اما این امر را انجام نداده است.نکته که در این مورد وجود دارد این است که در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر و به تعویق افتادن آن، موجر برای این که حق و حقوق خود را دریافت کند می‌تواند دادخواست حقوقی مبنی بر انجام این کار را تنظیم کند و مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده کند .پس از این که این مراحل انجام شد و رای نهایی صادر شد میزان اجاره معوقه با نام اجرت المسمی مشخص می شود که مستاجر باید آن را پرداخت کند.
تفاوت اجاره معوقه و اجرت المثل در چیست؟
همانطور که در بالا اشاره کردیم اجاره معوقه در واقع اجاره بهایی است که باید از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود اما این امر انجام نشده است در صورتی که او همچنان در ملک مشغول سکونت است.اما در حالت دیگر که مستاجر بیش از زمان مقرری که در اجاره نامه تعیین شده است و بدون اذن موجر در ملک سکونت داشته باشد موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، به مطالبه اجرت المثل نیز بپردازد که در واقع اجرت المثل بابت مدت زمان سکونت در ملک پس از به پایان رسیدن قرارداد اجاره نامه است.
باید به این نکته اشاره کنیم که این دو موضوع با یکدیگر کاملا متفاوت هستند. مطالبه اجاره معوقه در حالتی صورت می گیرد که قرار داد اجاره بین موجر و مستاجر همچنان وجود دارد اما مستاجر در زمان مقرری که باید این مبلغ پرداخت می شده است ولی دعوای مطالبه اجرت المثل زمانی ایجاد می شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت زمان آن به پایان رسیده است اما همچنان مستاجر در ملک سکونت دارد.
نحوه طرح دعوای مطالبه اجاره معوقه:
همان گونه که گفته شد در صورتی که مستاجر مبلغ اجاره بها را پرداخت نکند موجر می تواند برای دریافت آن طریق مراجع قضایی اقدام کند.دعوای مطالبه اجاره بها و اجاره معوقه دعوایی مالی می باشد و باید هزینه دادرسی معادل دعوای مالی پرداخت شود و البته باید بدانید که نحوه عملکرد دادگاه در خصوص رسیدگی به این موضوع با توجه به میزان مبلغ اجاره معوقه متفاوت می باشد و باید بیان کنیم که چنانچه مبلغ اجاره معوقه کمتر از 20 میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف مطرح می گردد و چنانچه این مبلغ بیش از 20 میلیون تومان باشد در دادگاه های عمومی حقوقی مطرح و حل و فصل می شود.
پس از صدور رای نهایی دادگاه مبنی بر محکومیت مستاجر و این که باید اجور معوقه را پرداخت کند اجراییه نهایی صادر می شود و چنانچه مستاجر نتواند مبلغ مشخص شده را پرداخت کند می توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت کرد.حالتی دیگری نیز وجود دارد که ممکن است اموالی از مستاجر شناسایی نشود، در این صورت موجر می تواند حکم جلب او را صادر کند و در نهایت موجر می تواند با توقیف مبلغ دویعه میزان اجاره موقعه را تسویه کند.
چه نکاتی در خصوص مطالبه اجاره معوقه وجود دارد؟
- به عنوان نکته اول و جلوگیری از بروز این اتفاق می توان در قرار داد اجاره شرط کرد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر برای مدت معین، موجر می تواند قرار داد را فسخ کند و مستاجر موظف است که ملک را تخلیه کند..
- در زمان اجاره ی حکم مطالبه اجاره معوقه موجر می تواند هم زمان با مطالبه اجور معوقه، هزینه هایی مانند پول آب، برق و… را مطالبه کند و دریافت کند.
- در حالت دیگر اگر مستاجر بابت پرداخت اجاره بها به تعداد اقساط آن، به موجر چک داده باشد و در صورتی که چک برگشت بخورد، موجر می تواند دادخواست مطالبه وجه چک را به دادگاه ارائه دهد.
نحوه شکایت در خصوص اجاره معوقه به چه صورت است؟
برای انجام این کار نمونه دادخواست مطالبه اجاره بها که به صورت چاپی توسط قوه قضایی تهیه شده است در اختیار عموم قرار داده می شود.که باید در آن مشخصات کامل خواهان و خوانده ثبت شود و شخص درخواست دهنده باید در ستونی تحت عنوان خواسته خواهان و شرح خواسته متن داد خواست را تنظیم کند و در اختیار دادگاه قراردهد، همچنین باید مدارک زیر را ارائه دهد:
- کپی برابر اصل اوراق شناسایی و هویتی
- کپی اجاره نامه
- کپی اسناد مالکیت تنظیم
- دادخواست و ذکر درخواست موجر و شرحه خواسته به طور کامل
نتیجه گیری:
بهتر است برای انجام این امور و دریافت اجاره بهای موقعه این کار را از طریق مراجع قانونی انجام دهید و حتی می توانید برای بهتر نتیجه گرفتن از یک وکیل کمک بگیرید.امیدواریم که این مطالب برای شما مفید واقع شده باشد.
بیشتر بخوانید:
همه چیز در مورد تمدید اجاره نامه منزل
سوالاتی که باید قبل از قرارداد اجاره خانه بپرسیم
