بسیاری از مالکین به دلایل مختلفی تصمیم می گیرند تا منزل خود را برای مدت مشخصی به اجاره دهند . مالکین خانه ای را که تصمیم دارند اجاره دهند را به بنگاه املاک معرفی می کنند تا مستاجرانی که قصد اجاره ی منزل را دارند به این مراکز مراجعه کنند و منزل دلخواه خود را اجاره نمایند . اجاره نامه در بنگاه املاک با حضور مالک و مستاجر صورت می گیرد و ملک به مدت مشخصی با رعایت یکسری از شروط به اجاره ی مستاجر درمیاید و تا زمانی که طرفین به بند های قرارداد پایبند باشند ، قرارداد اجاره نامه به قوت خود باقی می ماند و مشکلی پیش نخواهد آمد . ولی در صورتی که مستاجر بندهای موجود در قرارداد را رعایت نکند برای صاحب خانه راهی جزء گرفتن حکم تخلیه نخواهد ماند . در این مقاله می خواهیم همه چیز درباره ی گرفتن حکم تخلیه و قوانین مربوط به آن را بدانیم .
اجاره نامه چیست؟
اجاره نامه یک قرارداد موقت است که شرایط ملک اجاره داده شده و سایر توافقات طرفین در آن ذکر می گردد و طرفین را ملزم به رعایت آن می کند . موجر بنا بر صحبت هایی که همراه مستاجر داشته است ، ملک خود را بنا بر شرایطی در طی مدت معینی به اجاره می دهد . شرایطی که طرفین روی آن توافق کرده اند را در اجاره نامه قید می کنند .
اجاره نامه رسمی چیست ؟
اگر مالک و مستاجر اجاره نامه ی خود را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنند ، طبق قانون این سند اجاره نامه یک قرارداد رسمی محسوب می شود . مزیت حقوقی اجاره نامه رسمی این است که تمام موارد ذکر شده در آن را لازم الاجرا می کند و اگر زمانی مستاجر نسبت به موارد آن کوتاهی کند ، صاحب خانه می تواند به دفتری که در آنجا اجاره نامه ثبت شده است مراجعه کند وتقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می کند مزیت این روش این است که سریع می توان نسبت به تخلف صورت گرفته از جانب مستاجر رسیدگی کرد .
اجاره نامه عادی چیست؟
حال اگر مالک و مستاجر قرارداد اجاره نامه ی خود را بجای ثبت در دفاتر اسناد رسمی ، آنرا در بنگاه معاملات ثبت کنند ، در اینصورت اجاره نامه عادی محسوب می شود . اگر طرفین قرارداد اجاره نامه را بین خود بنویسند و به بنگاه معاملات مراجعه نکنند نیز تفاوتی ایجاد نمی کند . چه اسنادی که در دادگاه تنظیم شده باشد چه آنهایی که بصورت دستی تنظیم شده باشند ، نیازمند اثبات قانونی در دادگاه هستند .
تفاوت بین اجاره نامه عادی و دستی در چیست ؟
مهمترین و تنها ترین تفاوت بین اجاره نامه عادی و دستی در این است که طبق قانونی که در سال 1376 به تصویب رسید و در آن به روابط بین مالک و مستاجر پرداخته شده بود که مبنی بر آن ، اجاره نامه های بنگاهی به رسمیت شناخته می شوند. بر طبق آن در صورتی که در حضور دو نفر شاهد مرد بالغ ، اجاره نامه بنگاهی تنظیم شده باشد ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر می گردد . اما در اجاره نامه دستی اینگونه نمی باشد حتی اگر تمام ضوابط و قوانین در هنگام عقد قرارداد رعایت شده باشد نیز این گونه اجاره نامه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نمی شود .
چه موقع می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت ؟
هنگامی که قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر بسته می شود مستاجر ملزم است تا طبق توافقات انجام شده تمام موارد آن را رعایت کند . بطور مثال باید بصورت ماهیانه اجاره بهای منزل را پرداخت کند و سعی کند تا پرداخت اجاره را به تعویق نیندازد . در موارد زیر به نمونه هایی از کوتاهی و قصور مستاجر می پردازیم که منجر به گرفتن حکم تخلیه از جانب موجر می شود .
- اگر مدت زمان اجاره منزل به اتمام رسیده باشد و مستاجر نخواهد خانه را تخلیه کند .
- مستاجر پرداخت مبلغ اجاره ماهانه را 3 ماه به تعویق بیندازد و حاظر نشود تا مبلغ بدهی خود را تسویه کند .
- اگر مستاجر استفاده ی غیر مسکونی از ملک بنماید و از آن در مواردی مثل تجاری و …استفاده کند .
- مستاجر ملکی را که اجاره کرده است را به فرد دیگری اجاره دهد .
در موارد ذکر شده در قسمت بالا ، هنگامی که موجر تشخیص به موارد فوق نماید می تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه مستاجر بنماید .
برای گرفتن حکم تخلیه چه مدارکی احتیاج است ؟
موجر با در دست داشتن اصل سند مالکیت بعلاوه ی سند اجاره نامه می تواند جهت گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام کند . موجر موقعی که تشخیص می دهد که مستاجر به تعهدات خود عمل نمی کند می تواند با در دست داشتن مدارک ذکر شده به دادگاه یا ثبت اسناد املاک رجوع کند و اقامه ی دعوی نماید . موجر در صورت اثبات اداعای خود به راحتی می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد .
چگونه حکم تخلیه اجرا می شود ؟
برای اینکه حکم تخلیه صادر شود باید موجر مدارک لازم را به شورا یا دادگاه ارائه دهد که نشان می دهد مستاجر بندهای قرارداد را اجرا نکرده است . هر زمان حکم دادگاه صادر شد مدت زمان 24 ساعت طول می کشد تا مستاجر از آن مطلع شود و بعد از ان 72 ساعت وقت دارد تا ملک را تخلیه کند . مستاجر باید طبق حکم صادر شده ، ملک را تخلیه کند و هیچگونه اعتراضی از وی پذیرفتنی نیست . به این موضوع نیز باید توجه داشت که موجر باید مبلغ ودیعه ای که از مستاجر دریافت کرده بود را به وی پرداخت کرده باشد تا دستور حکم قابل اجرا گردد .
آیا ثبت اسناد و املاک می تواند حکم تخلیه را صادر کند ؟
اگر قرارداد اجاره نامه رسمی باشد و در یکی از مراکز ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد ، این مرکز می تواند حکم تخلیه را صادر کند . اگر ثبت اسناد و املاک حکم تخلیه را صادر کند پس از طی 48 ساعت حکم به دست مستاجر می رسد و وی فقط 72 ساعت وقت دارد تا ملک اجاره ای را تخلیه کند .
آیا مستاجر می تواند حکم تخلیه را متوقف کند ؟
مستاجر طی این مدت 72 ساعته نمیتواند اقدامی جهت توقف حکم تخلیه انجام دهد بلکه می تواند درخواست دادرسی فوری دهد تا به ادعایش رسیدگی شود . مستاجر اگر ادعایی داشته باشد مبنی بر اینکه قرارداد اجاره نامه را تمدید کرده است یا صحت ادعاهای موجر را جعلی بداند ، می تواند مانع اجرای حکم تخلیه گردد .
قانون تخلیه پیش از موعد برای مستاجر متخلف
تفسیر و شرح ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا ،اجاره در دوران کرونا
