در بحث اجاره خانه و رهن آن ما انواع و اقسام قراردادها داریم که بسیاری از افرادی که قصد دارند خانه ها را اجاره کنند نسبت به آنها واقف نیستند و ممکن است گاهی اوقات با اصطلاحات و لغاتی روبه‌رو شوند که در آینده به آنها ضرر و آسیب مالی برسانند. اجاره به شرط تملیک دقیقاً یکی از همین اصطلاحاتی میباشد که بسیاری از افراد هنگام اجاره و یا حتی خرید خانه با آنها مواجه می‌شوند. سوالی که برای بسیاری از شما پیش می‌آید این است که این اصطلاح دقیقا به چه معنی می باشد و کجا کاربرد دارد. در اصل این قرارداد به مستاجر این امکان را فراهم می‌کند تا در صورت پرداخت هزینه مالک کل خانه یا واحدی باشد که آن را اجاره کرده است. با افزایش بی‌رویه قیمت خانه ها و همچنین بروز کلاهبرداری ها و مسائل قانونی مختلف بسیاری از افراد آرزوی آن را دارند که صاحب خانه شده و بتواند در خانه خود زندگی کند یکی از قراردادهایی که میتواند به مستاجرین بسیار کمک کند همین قرارداد اجاره به شرط تملیک می باشد که از نظر قانونی معتبر بوده و همچنین به مستاجر این امکان را می‌دهد تمامی عواملی را که قصد دارد برای خرید خانه در نظر بگیرد تجربه کرده و بعد از یک یا دو سال که آن نیز بر اساس عقد قرارداد مشخص می شود تصمیم نهایی خود را بگیرد. این نوع قرارداد امروزه بسیار محبوب شده است و نه تنها در املاک شخصی بلکه در املاک تجاری و اداری نیز دیده می‌شود و در چند دهه گذشته بسیار متداول شده است و حالا ما قصد داریم جزئیات تمام این سبک از امضای قرارداد را مورد بررسی قرار داده و در انتها صحبت های برخی از حقوقدانان را نیز به مقاله خود اضافه کنیم با ما همراه باشید
تعریف دقیق قرارداد اجاره به شرط تملیک
هنگامی که صحبت از اجاره به شرط تملیک به میان می آید ، سوالات زیادی پیرامون این مسئله در ذهن شما کاربران عزیز ایجاد می شود بسیاری بر این باور هستند که این نوع قرارداد نسبت به تمامی قراردادهای اجاره متفاوت است و افراد و طرفین دیگری نیز در آن دخیل هستند ولی برای شما باید بیان کنیم این قرارداد مانند تمامی قراردادهای رهن و اجاره خانه دو طرف وجود دارند؛ موجر و مستاجر. بر اساس این قرارداد مبلغ اجاره بهایی توسط طرفین توافق می شود و بر اساس آن مستاجر موظف است آن مبلغ را پرداخت نماید. تنها تفاوتی که میان این قرارداد با قراردادهای دیگر وجود دارد در این است که مالک تقبل می کند در ازای دریافت قسطی مبلغی ، کل ملک را در انتهای قرارداد اجاره به صورت ابدی در اختیار مستاجر قرار دهد. در اصل میزان پولی که به صورت ماهانه توسط مستاجر پرداخت می شود به عنوان قسط خرید خانه در نظر گرفته می شود و در صورتی که مستاجر نتواند این میزان را پرداخت کند قرارداد باطل شده و بر اساس موادی که در قرارداد اعلام می شود مستاجر موظف به پرداخت غرامت می باشد.
تفاوت قرارداد اجاره به شرط تملیک با دیگر قراردادهای اجاره
اصلی ترین تفاوت این قرارداد با دیگر قراردادهای اجاره و رهن در این است که شما به عنوان مستاجر این امکان را دارید که مبلغ پرداختی به عنوان اجاره بها را به نوعی برای خرید قسطی خانه در نظر بگیرید. اگر بخواهیم خیلی ساده مسئله را بیان کنیم قرارداد اجاره به شرط تملیک نوعی سرمایه گذاری و خرید قسطی خانه به حساب می آید.
طرفین قرارداد به شرط تملیک چه افرادی هستند؟
در مباحث حقوقی دو مبحث بسیار متفاوت داریم یکی قانون اساسی است و دیگری رویه حاکم. بر اساس قانون ، طرفین که در قرارداد اجاره به شرط تملیک حضور دارند میتواند افراد حقیقی و حقوقی باشند و هیچ محدودیتی در این مسئله وجود ندارد. ولی عرف و رویه حاکم بیان می‌کند بر اساس روند جاری بر جامعه حداقل یک طرف از قرارداد بخش حقوقی بوده و طرف دیگر حقیقی می باشد. این همان مسئله ای است که ما از آن به عنوان لیزینگ فروش خانه و ماشین از آن یاد می کنیم. در این نوع فروش مستاجر با پرداخت یک هزینه اولیه و بازپرداخت اقساط در انتهای قصه های خود به عنوان مالک خانه ماشین شناخته می شود.
انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک
همانند بسیاری از قراردادها که در حقوق از آن ها صحبت به عمل می آید قراردادهای اجاره به شرط تملیک نیز به چند بخش تقسیم می شود. در اصل این نوع قرار داد دو نوع دارد که پیش رو با هم بررسی می کنیم:
اجاره به شرط تملیک با شرط فعل
همانگونه که از اسم آن مشخص است این نوع قرارداد بیان می کند در صورتی خانه به نام مستاجر خواهد شد که شروط ذکر شده در قرارداد توسط او انجام گیرد. در اصل هنگام عقد قرارداد صاحبخانه شرایطی را اعلام می‌کند که مستاجر باید تا انتهای قرارداد آنها را عملی کرده و در آن صورت است که بحث تملیک که موضوع اصلی قرارداد نیز می باشد وارد مرجله بعدی خواهد شد. البته شایان ذکر است شرایط و شروطی که مالک اعلام می‌کند امکان دارد خیلی به مسائل مالی مربوط نباشه و در انتها مستاجر موظف است بر اساس قیمت روز مبلغ ملک مورد نظر را پرداخت کند. این نوع قرارداد به شرط تملیک محبوب مالکین و موجرین می باشد.
اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه
محبوب ترین روش عقد قرارداد به شرط تمدید با شرط نتیجه است است که در آن ابتدا مبلغی به عنوان پیش پرداخت به مالک یا موجر پرداخت می‌شود و پس از آن که اقساط یاد شده اتمام یافت سند خانه به نام مستاجر تنظیم خواهد شد. بهترین مثال برای این نوع قراردادها ، قرارداد لیزینگ ماشین و یا پیش خرید خانه ها به حساب می آید. بنا به گفته بسیاری از حقوقدانان این نوع قراردادها به نفع مستاجر میباشد تا موجر، از این رو که اگر تمامی مواد اعلام شده توسط موجر عملی شود بدون نیاز به حضور مالک و مستاجر میتواند با حضور در هر دادگاهی سند تک برگ ملک خود را دریافت نماید.
حقوق و تکالیف طرفین در قرارداد تملیک به شرط نتیجه
همانند تمامی قراردادهای حقوقی در این قرارداد نیز طرفین حقوقی دارند که باید پیش از ثبت قرارداد آنها را مورد مطالعه قرار داده و بررسی نمایند در این بخش ما قصد داریم نگاهی به کلی ترین حقوق موجب و مستاجر انداخته و شما را با آنها آشنا کنیم.
حقوق موجر
- موجر می تواند پیش از عقد قرارداد اقساط را مشخص کند
- به صورت معمول می تواند در سه قسط و با تعیین موعد مبالغ را دریافت کند.
- در صورتی که مستاجر اعلام ور شکستگی کند موجر می تواند با استناد به قانون اساسی اموال خود را عینن دریافت کرده و حتی در زمره طلبکاران قرار نگیرد.
- زمانی که اقساط در زمان تعیین شده پرداخت نشوند مالک این حق را دارد که به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند.
حقوق مستاجر
- مساتخر به منظور جلوگیری از فسخ قرارداد باید تمامی اقساط را در زمان اعلام شده پرداخت نماید.
- تا پیش از پرداخت تمامی اقساط عین در دست مستاجر به عنوان امانت است و باید از آن محافظت کند
- مستاجر نمی تواند تا پیش به نام خوردن سند ملک را به فروش برساند.
- مستاحر می تواند مال را به عنوان تعمیر در اختیار طرف ثالت قرار دهد.
فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک
- در صورتی که مدت زمان قرارداد اجاره به اتمام برسد و مستجر فارغ از اینکه چه نوع قرارداد به شرطی در میان باشد بتواند تمامی مواد قرارداد را به سرانجام برساند مال به نام او سند خواهد خود و را می توان مالک تلقی کرد
- اگر مستاجر نتواند شروط ذکر شده در قرار داد را عینا برآورده کند در این صورت مالک این حق را دارد که عین مستاجر را پس گرفته و تمام حقوق او را باطل کند. در این صورت قرارداد به شرط تملیک به کل فسخ می شود.
- در صورتی که مستاجر یا مالک جرایم فسخ قرارداد را بپذیرند می توانند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ یا باطل کنند.
مطالب بیشتر
سوالاتی که باید قبل از قرارداد اجاره خانه بپرسیم
آیا مستاجر می تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
همه چیز در مورد تمدید اجاره نامه منزل
