املاک زیادی در سطح شهر وجود دارند که دارای نوع کاربری مختلفی می باشند و بر اساس کاربری که دارند دسته بندی می شوند . هر ملکی که ساخته می شود ، بر اساس قانون دارای یک کاربری مشخص است که این کاربری به صورت دقیق تعیین می شود و در سند آن ثبت می گردد . کاربری یک ملک می تواند در انواع مختلفی باشد که مهم ترین آن عبارتند از : کاربری مسکونی ، کاربری تجاری و کاربری اداری . تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری و اداری با روش هایی ممکن است . در این مقاله در مورد تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری توضیحاتی را خواهیم داد .
نقش شهرداری در تعیین نوع کاربری ملک چیست ؟
در شهر ها مناطق برای املاک مسکونی در نظر گرفته شده است و بخش های دیگر برای املاک تجاری و … . در برخی مناطق مجتمع های مسکونی و تجاری نزدیک به هم هستند و اگر فردی بخواهد ملک مسکونی خود را به تجاری تبدیل کند باید یکسری از ضوابط قانونی را طی کند . بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد ، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک ، در پروانه های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی قید شده ، در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کرد شهرداری باید این موضوع را تعقیب کند .
چرا افراد به دنبال تغییر کاربری از مسکونی به تجاری هستند ؟
برخی افردا ملک مسکونی خود را به دلایل مختلف تغییر کاربری می دهند . مسائل مالی می تواند یکی از دلایل این کار باشد همانطور که مطلع هستید ارزش املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی ، خیلی بیشتر است .
به چه نوع ملکی مسکونی می گویند ؟
املاک مسکونی جهت اسکان افراد استفاده می شود این نوع از املاک دارای خصوصیات ظاهری متفاوتی می باشد که باعث تمایز آن با سایر املاک غیر مسکونی می شود . بعبارتی آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند ، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می شود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق ، آشپزخانه ، سرویس بهداشتی و غیره هستند . پس کاربری مسکونی به فضا های پیوسته ای گفته می شود که مناسب سکونت خانوار است .
به چه نوع ملکی تجاری می گویند ؟
املاکی تجاری هستند که از آنها جهت پیشبرد یک فعالیت اقتصادی استفاده می شود . این نوع از املاک برای کسانی که قصد فعالیت های تجاری و درآمد زایی دارند مناسب می باشد . زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می گویند که کاسب ، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد . با توجه به دستورالعمل وزارت کشور ، که با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» نام برده می شود ، واحد تجاری تمام ساختمان هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها با هدف استفاده در کسب و کار ، تجارت یا پیشه ای ساخته شده باشند که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت می کنند .
برای یک ملک چند بار مجوز صادر می شود ؟
بر اساس قوانینی که در شهرداری ها وجود دارد ، تمام ساخت و سازهای در سطح شهر تحت نظارت کارشناس شهرداری و مطابق با قوانین آن صورت میگیرد . بر اساس آن قوانین برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می شود . به این مجوز پروانه ساخت می گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است . در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می شود ، شهرداری نیز موظف است به صورت مداوم بر تغییر کاربری زمین مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت‌های غیر قانونی شود . بهتر است بدانید که هر گونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیر قانونی صورت بگیرد و همراه با تخلف باشد ، مجازات سنگینی را به همراه داشته که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد . بر اساس قوانین شهرداری ، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می شود . به این مجوز پروانه ساخت می گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است . زمانی که تخلف در مراجع قانونی اثبات شود ، مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف شده باید در مهلت معین ( کمتر از دو ماه) کسب و کاری را که راه انداخته در ملک مورد نظر تعطیل کرده و در صورتی که مالک یا مستاجر در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن کسب و کار خود نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال خواهد شد .
بر اساس چه حکمی از قانون ، تغییر کاربری ممکن نیست ؟
با توجه به قوانین موجود ، یک مالک نمی تواند بدون طی مراحل ، کاربری ملک خود را تغییر دهد . البته در این مورد قانون استثنائاتی را نیز در نظر گرفته که در ادامه به آن می پردازیم . در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که : شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند . در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند . این تصمیم توسط مأمورین شهرداری اجرا می شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود .
چگونه می توان ملک مسکونی را تغییر کاربری داد ؟
برخی از مالکان در پی تبدیل کاربری خانه ی خود از مسکونی به تجاری هستند و برای این کار راهکار های قانونی وجود دارد که می توانند از طریق آن قضیه را پیگیری کنند . تغییر کاربری خانه همیشه یکی از دغدغه های صاحبان آنها است که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری صورت می گیرد چرا که همانطور که اشاره کردیم ، ملک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری بوده و اصطلاحا صرفه اقتصادی بیشتری دارد . هر گونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود . برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید . شاید در این مسیر نیاز داشته باشید که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید و مراحل زیر را طی کنید .
چگونه می توان زمین مسکونی را به تجاری تغییر کاربری داد ؟
از دو طریق می توان ملک مسکونی را تغییر کاربری داد .
- از طریق تخریب و نوسازی
- تغییر کاربری به تجاری از طریق دریافت مجوز های لازم
مراحل تغییر کابری ملک از مسکونی به تجاری چگونه می باشد ؟
مرحله اول: اگر مالک ساختمان قصد تغییر کاربری داشته باشد در صورتی که عوارض را پرداخت نکرده باشد باید ابتدا عوارض آن را پرداخت کند بدین منظور می تواند با مراجعه به شهرداری منطقه آن را پرداخت کند ولی اگر آن را پرداخته باشد باید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی که ملک در آن ناحیه قرار دارد مراجعه کند و فرمی که در آن کاربری جدید و قدیم بررسی می شود را تکمیل کند . تمامی فرایند های بعدی به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد .
مرحله دوم : یک بازرس برای بررسی اطلاعات وارد شده در فرم به ملک فرستاده می شود. بازرس وظیفه دارد اطلاعات فرم را بررسی کند و با اطلاعات ساختمان تطبیق دهد . برای مثال بررسی آدرس و غیره .
مرحله سوم : پس از گذراندن مراحل اول و دوم ، در این مرحله از تغییرات کاربری ساختمان ، دفتر خدمات نوسازی ناحیه یک نقشه جدید از ملک دستور می دهد و این نقشه باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد . در این نقشه اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات ، پارکینگ ، نورگیری و غیره قید می شود . اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند .
مرحله چهارم : در این مرحله از تغییرات کاربری زمین ، با توجه به نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی ، طراحی نقشه اصلی آغاز می شود . در نقشه جدید از ملک ، اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات ، پارکینگ ، نورگیری و غیره قید می شود که اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند .
مرحله پنجم : در این مرحله ، مالک باید به دفاتر نوسازی مراجعه کند و طبق نقشه اصلی که از قبل تهیه شده ، پروانه ساخت خود را دریافت کند .
مرحله ششم : این مرحله که آخرین مرحله از تغییرات کاربری ملک می باشد در واقع مرحله تخریب و نوسازی است که پس از صادر شدن مجوز تغییر کاربری ، ملک تخریب شده و بر اساس نقشه جدید نوسازی صورت می گیرد .
چه مدارکی برای تغییر کاربری مورد نیاز است ؟
مالک یا نماینده قانونی وی باید تمام مدارک قانونی و شناسایی خود را ارائه دهد
- اصل سند ملک
- مشخصات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و غیره
- برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
- نقشهٔ ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
- مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی
مقدار هزینه های مصرف شده جهت تغییرات کاربری خانه چقدر می باشد ؟
پارامترهای زیادی در تعیین مقدار این گونه هزینه ها تاثیر دارد . هزینه های تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری مبلغ مشخصی ندارد . بعبارتی گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه ، خیابان ، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است . اما در حالت کلی هزینه هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند ، عبارتند از : هزینه های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی ، بافت شهری ، بافت ساختمانی ، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه ها تاثیر بسیاری دارد .
بیشتر بخوانید:
تغییر کاربری ملک، انواع و هزینه و نامه درخواست
با سلام من ملکی خریدم که ۱۰ متر تجاری را از طریق کمیسیون ماده صد تغییر کاربری داده به تجاری و جریمه هایش را پرداخت کرده حالیه من یک انبار ۴ متری پشت همین مغازه را می خواهم به تجاری اضافه کنم ولی شهرداری من را میدوانند و میگویند باید کمیسیون ماده ۵ یا ۸ مناطق آزاد بروید کمیسیون ماده ۸ میگن ۴ ما برای قسمتی از ملک تصمیم نمیگیریم و برای کل سند تصمیم می گیریم که باید تغییر کاربری داده شود ولی من قسمتی از ملک را قصد دارم مجوز بگیرم تکلیف چیست آیا واقعا من نمی توانم تقاضا کنم قسمتی از ملک مسکونی و قسمتی از ملک تجاری باشد یا معاونت شهر سازی به قصد در آمد زایی شهرداری و دواندن بنده چنین می کنند
ممنونم پاسخ دهید و اگر ماده قانونی هست یا رای دیوان عدالت یا رویه قضایی در دیوان عردالت اداری هست برایم ذکرنید