یکی از اصطلاحاتی که با افزایش تورم در کشور می شنویم، حباب دارایی هاست. در علم اقتصاد اگر دارایی هایی که در اختیار داریم، ارزش کنونی آن نسبت به ارزش حقیقی آن تحت تاثیر افزایش تقاضا بیشتر شود، حباب پیش می آید. نمونه بارز این مسئله در مورد بورس ایران بود که با ایجاد تقاضای بالا یک بازار حباب ایجاد شد که در نهایت با ترکیدن حباب، در نهایت افرادی که نسبت به این علم دانش نداشتند بیشترین ضرر را کردند. حالا امروز قصد داریم به صورت دقیق حباب مسکن را مورد بررسی قرار دهیم.
منظور از حباب مسکن چیست؟
به منظور اینکه حباب مسکن را برای شما توضیح دهیم، می خواهم از تجربه خود در مسکن منطقه 22 مثالی را بیاورم. سال 1386 برای اولین بار که به منطقه 22 تهران آمدیم، قیمت مسکن از آنجایی که میزان تقاضا برای خرید مسکن متعادل بود، قیمت معقولی داشت و متری 600 هزار تومان تا 1 میلیون برآورد می شد. با اجرای بحث یارانه ها در سال 1388 تحت تاثیر افزایش تورم، تقاضا برای خرید مسکن در این منطقه نیز افزایش یافت و حباب نیز در این نقطه آغاز شد. در سال 1392 با افزایش ساخت مسکن در منطقه، تقاضا به حداکثر خود رسید و قیمت این منطقه از 2 میلیون و صد به صورت ناگهانی به 3 میلیون و 800 رسید. این افزایش ارزش زمین را که به صورت ناگهانی رخ داد و به نوعی غیر واقعی بود، اقتصاددان ها به عنوان حباب قلمداد می کنند. به صورت خلاصه اگر میزان تقاضا برای یک دارایی، بیشتر از حد انتظار باشد و رفتار مصرف کننده روند رو به رشدی داشته باشد، حباب اقتصادی رخ میدهد.
ایده های مختلفی مبنی بر حباب وجود دارد، برخی از اقتصاددان ها نسبت به وجود حباب مردد بوده و اعلام می کنند چنین موردی وجود ندارد. ولی اولین حباب مسکنی که به صورت گسترده یک کشور را تحت الشعاع قرار داده، در دهه 80 در ژاپن بود. تحت تاثیر اقدامات اشتباه بانک مرکزی، این کشور با افزایش میزان تقاضا برای مسکن روبرو شد و در نتیجه تمامی کشور افزایش قیمت بالایی در مسکن را تجربه کردند. این افزایش قیمت در اواسط دهه با اقدامات اصلاحی به حالت اولیه بازگشت و سرمایه گذاران بخش مسکن با زیان های هنگفتی روبرو شدند. اتفاقی که در داخل کشور در حال رخ دادن است نیز دقیقا همین مسئله است، تحت تاثیر افزایش تورم و بیشتر شدن نوسانات ارزی، مصرف کنندگان ترجیح می دهند که سرمایه خود را به ملک تبدیل کرده و ارزش پولی خود را حفظ کنند که همین مسئله باعث وجود حباب در کشور شده است.
چه چیزی باعث ایجاد حباب در بازار مسکن می شود؟
قیمت مسکن، مانند قیمت هر کالا یا خدمات در بازار آزاد، بر اساس قانون عرضه و تقاضا تعیین می شود. هنگامی که تقاضا افزایش می یابد یا عرضه کاهش می یابد، قیمت ها افزایش می یابد. قیمت املاک و مستغلات زمانی افزایش می یابد که تقاضا از عرضه پیشی بگیرد و در این میان نیز مولفه هایی مانند بلاهای طبیعی که می تواند ارزش زمین را کاهش دهد، رخ نمی دهد. در این شرایط از آنجایی که ساخت و عرضه زمین جدید بسیار زمان بر است، نمی تواند تقاضا را برآورده کند و در نتیجه حباب زیادی در این زمینه رخ می دهد.
محاسبه حباب مسکن
نکته ای که در مورد محاسبه حباب مسکن وجود دارد، این است که در نهایت حباب در یک نقطه میترکد. به منظور اینکه سرمایه گذاران، کمترین زیان را تجربه کنند، محاسبه حباب و تحلیل زمان دقیق ترکیدن می تواند رویکردی بسیار مناسب برای کاهش زیان باشد. به صورت کلی، اقتصاددان ها حباب مسکن را بر اساس یک متغیر کلی محاسبه می کنند؛ میزان ارزش کل ملک در قیاس با مبلغ کلی رهن و اجاره. در ایران به صورت کلی نسبت اجاره به رهن معمولا 5/1 یا 7/1 هست. این بدان معنی است که اگر در شهرک راه آهن ارزش یک ملک 15 میلیارد تومان باشد، باید به صورت کلی رهن آن حداقل 2 میلیارد و سیصد تا 3 میلیارد باشد. ولی این حالی است که میزان رهن چنین خانه در زمان نوشتن این مقاله تقریبا نصف مبلغ مذکور است! که بیان می کند در این منطقه یک حباب مسکن بزرگ شکل گرفته است. در صورتی که یک شهر و کشور به صورت کلی چنین روندی را طی کند، ما از آن به عنوان حباب ملی مسکن یاد می کنیم.
نسبت p به r در مسکن چیست؟
از آنجایی که در علم اقتصاد هر مطلبی را با یک عدد کمی محاسبه می کنند، در مورد محاسبه حباب نیز داستان به همین روال است. اقتصاددان ها برای این کار از فرمول نسبت p به r بهره می گیرند که همان فرمول میزان ارزش کل ملک در قیاس با مبلغ کلی رهن و اجاره است. به صورت کلی، اقتصاد دان ها برای کلان شهر ها این عدد را 15 در نظر میگیرند، ولی در ایران استاندارد روی 20 است. در سال 1400 و بر اساس گزارش های بانک مرکزی، این عدد در پایتخت نزدیک به 29 بوده و در 1401 به عدد 31 نیز رسیده است! هر قدر عدد این نسبت ، بالاتر از میانگین اعلام شده دولت باشد، نشان از وجود حباب در مسکن است.
نمودار حباب مسکن
به منظور اینکه حباب مسکن را در طی دوره های مختلف به افراد نشان دهند، از نمودارها خطی و یا میله ای استفاده می شود. این نموداره ها به صورت X و Y به تصویر کشیده می شوند میزان حباب را به صورت شفافش نشان می دهند. روزنامه دنیای اقتصادی یکی از اصلی ترین مرجع ها برای نشان دادن این حباب ها به حساب می آید.
حباب مسکن در تهران
بر اساس گزارش هایی که امروزه از اقتصاددان های مختلف در شبکه های اجتماعی مشاهده می کنید، در مورد شهر تهران داستان تا حد زیادی پیچیده است. بسیاری از اقتصاددان ها بر این باور هستند که تحت تاثیر بالا رفتن قیمت ارز در ایران تورمی ایجاد شده که در نهایت به این منجر شده که ارزش زمین بالاتر برود. این مسئله هم در طی ده سال سبب شده تا نسبت P به R در این شهر بالا برود. ولی دیدگاه دیگری نیز در این باره وجود دارد که عنوان می کند بالا رفتن این تحت تاثیر سرمایه گذاری شدید مردم بر روی مسکن است و افزایش تقاضا برای خرید در یک بازه زمانی خاص باعث ایجاد یک حباب با نسبت 30 در این شهر شده است. این در حالی هست که دوره های خالی از حباب میانگین نسبت P به R معمولا 117 بوده است.
حباب مسکن در سایر کشورها
شاید بزرگترین حباب مسکن در سرتاسر دنیا را در سال 2008 مشاهده کرده باشیم که در نهایت منجر به ایجاد یک بحران اقتصادی در سرتاسر دنیا شد. در سال 2005 یک بانک آمریکایی با بهره بسیار کم شروع به ارائه وام های مسکن کرد که همین مسئله سبب شد سیل عظیمی از افراد برای خرید خانه روی به دریافت وام کنند. تحت تاثیر شرایطی که در اقتصاد آمریکا حاکم بود، بعد از مدتی سرمایه گذاران بزرگ مسکن مانند دونالد ترامپ در مصاحبه هایی اعلام کردند حباب بزرگی در حالشکل گیری است و بهتر است مردم عادی از خرید مسکن کنار کشیده و اجازه دهند اقتصاد مسیر اصلی خود را پیدا کند. در نهایت در سال 2007 اولین نشانه های ترکیدن حباب مسکن آمریکا نمایان شد. مردم، دیگر توان بازپرداخت وام های خود را نداشتند و تمایل به فروش مسکن های خریداری شده با قیمت های گزاف بیشتر شد. در نهایت نیز در سال 2008 حباب مسکن آمریکا ترکیده شد و کل دنیا بحران اقتصادی بزرگی را تجربه کرد.
هومتیک همراه شما در مباحث مسکن
در صورتی که این مطلب برای شما همراهان همیشگی هومتیک جذاب بود، می توانید دیگر مطالب مرتبط با مسکن را در پست های قبلی ما مشاهده کنید.
بیشتر بخوانید:
شرایط وام ودیعه (اجاره) مسکن در سال 1401
اجاره به شرط تملیک مسکن چیست؟ راهنمای کامل
