خسارت مستاجر به ملک و قوانین آن

خسارت مستاجر به ملک و قوانین آن

در حوزه ی رهن و اجاره خانه یکی از مشکلات اساسی که بین مالک و مستاجر بوجود می آید ، دریافت خسارت از مستاجر می باشد . در برخی حالات بصورت عمدی یا ناخواسته ممکن است به ملک آسیبی وارد شود که در این صورت باید برای جلوگیری از بروز اختلافات بیشتر قضیه با گفتگو و تفاهم حل شود . در دنیای امروز اغلب افراد جامعه اجاره و اجاره نشینی را تجربه کرده اند و با توجه به اینکه هزینه های مسکن در کلان شهر ها بالا است ، بیشتر افراد به اجاره نشینی بسنده کردند و مالکان خانه ها به فکر اجاره دادن خانه های خود با قیمتی مناسب افتاده اند . در این مقاله به قوانین موجود در زمینه ی امور مربوط به مالک و مستاجر می پردازیم تا دریابیم در صورتی که مستاجر به ملک آسیبی وارد کند ، دریافت خسارت وارده چگونه می باشد و خسارت مستاجر به ملک و قوانین آن چگونه بررسی می شود .

اگر شما صاحب خانه هستید و بخواهید ملک خود را به کسی اجاره بدهید ، ممکن است این سوال برایتان پیش آید که اگر خانه را در مدت مشخصی که در اجاره نامه ذکر شده است ، به اجاره ی شخص دیگری بدهید و در این مدت مشخص خانه توسط مستاجر صدمه ببیند و دچار خرابی هایی در دیوار خانه یا وسایلی که جزو خانه است گردد ، چگونه می توان این خسارات را جبران کرد و هزینه های خسارات و صدمات وارد شده به آن را از مستاجر دریافت نمود .

 

تعریف ملک یا عین مستاجره

همانطور که می دانید خانواده از نهاد های اصلی جامعه به شمار می رود و یکی از نیاز های آنها مسکن یا خانه می باشد . خانه در عرف به مکانی گفته می شود برای انسان ها که در آنجا به استراحت و زندگی کردن می پردازند . این اماکنی که انسان ها در آنجا زندگی می کنند می توانند دارای محدوده ای باشند . امروزه خانه ها توسط قرارداد هایی اجاره داده می شوند که در بعضی موارد به علت خسارت وارده به ملک از جانب مستاجر ، مالکان به دریافت خسارت از مستاجر اقدام می کنند . قرارداد ها برای خانه می تواند به صورت قرارداد های خرید و اجاره یا فروش و رهن باشد و این قراردادها در بنگاه ها بوسیله ی مشاوران املاک نوشته می شوند .

 

تعریف موجر و مستاجر

در امور مربوط به رهن و اجاره ملک ، با دو واژه ی موجر و مستاجر سر و کار داریم که زیاد به آنها بر می خوریم که قانون در این رابطه برای هریک از آنها حق و حقوقی را پیش بینی کرده است . موجر کسی است که صاحب یک ملک، باغ، خانه یا یک مکان باشد و بخواهد آن را اجاره بدهد . مستاجر کسی است که ملک یا خانه ای را از موجر یا صاحب ملک بگیرد و با پرداخت کرایه آن در بازه زمانی مشخص، در آن سکونت گزیند . مستاجر و موجر با عقد قراردادی با هم توافق می کنند تا مستاجر در ملک موجر اقامت گزیدن ولی با یک سری شروط از جمله عدم وارد کردن خسارت به ملک که با عدم رعایت این شرط مستاجر ملزم است تا خسارتی را بپردازد و موجر به دریافت خسارت از مستاجر اقدام کند .

 

چند نوع قرارداد بین موجر و مستاجر وجود دارد ؟

1- اجاره نامه : قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می شود و طبق آن موجر به مستاجر آپارتمان یا ملک خود را به مدت معینی در ازای پرداخت اجاره بها ارائه می کند .

2- رهن : رهن نیز به نوعی اجاره نامه محسوب می شود ولی با این تفاوت که پیش پرداخت آن بیشتر است و نیازی به پرداخت اجاره بها نمی باشد .

در هنگام بستن قرارداد باید به نکاتی توجه شود تا از بروز مشکلاتی که احتمال دارد در آینده پیش آید جلوگیری کند . از مشکلات احتمالی می توان به دریافت خسارت از مستاجر ، مشکلاتی در زمینه ی عدم تخلیه به موقع یا عدم دریافت مبلغ رهن اشاره کرد . همچنین باید ساز و کاری مطمئن و قانونی تعریف شود تا این مشکلات شناسایی شوند و در ضمن آن راه کار هایی برای حل آن بیندیشند .

 

قرارداد رسمی بین مالک و مستاجر چیست ؟

قرارداد قولنامه یا اجاره نامه از قراردادهای رسمی به حساب می آید که باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند . امروزه با توجه به پیشرفت و افزایش ارتباطات درجهان و ایجاد اطمینان در پیوستن به یک مجموعه یا در ثبت مالکیت یک کالا یا … از قرارداد های رسمی استفاده می شود . ثبت جزئیات و متن کامل و دقیق با کمک مشاور املاک و در بنگاه های املاک نوشته می شود تا از وقوع مشکلات بین مستاجر و موجر مانند دریافت خسارت از مستاجر و عدم هماهنگی بیشتر بین آنها جلوگیری شود .

 

وظیفه مشاور املاک چیست ؟

مشاور املاک در زمینه عقد قرارداد بین موجر و مستاجر نقش مهمی را ایفا می کند و این قرار داد ها را باید طبق مصوبه تصویب شده در هیئت دولت که از سال ۸۷ به بعد لازم الاجرا شده است ، در سامانه ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کند که در پایان یک کد رهگیری دریافت می کند . در کل مشاوران املاک معمولا به عنوان یک واسط بین مستاجر و موجر عمل می کنند و به مستاجر در پیدا کردن منزل مسکونی با توجه به بودجه و ویژگی هایی که در نظر دارد و به موجر در فروش و اجاره ملکی که دارند ، کمک می کند. از دیگر کارهای یک مشاور املاک ، حل و فصل و مشاور در اختلافات پیش آمده بین مستاجر و موجر و در مواردی دریافت جریمه هایی از مستاجر مانند دریافت خسارت از مستاجر برای صدمه زدن به ملک یا … ، ارزیابی مبالغ پیشنهاد شده و مذاکره بر سر شرایط قرارداد ، انجام مشورت با صاحب ملک در مورد ملک مورد نظر در موضوعاتی مثل تعمیرات و رفع معایب و … می باشد .

 

روابط موجر و مستاجر

در سال 13۷۶ قانون مرتبط با روابط بین موجر و مستاجر تصویب شده است که تاکنون بر اساس آن قرارداد ها منعقد می شوند . بر این اساس با توجه به اهمیت این رابطه بین موجر و مستاجر قوانینی برای حل مشکلات پیش آمده بین مستاجر و صاحب خانه وضع شده است . در این روابط ممکن است با پایان زمان قرار داد ، اختلافاتی شروع شود ، مانند اختلاف در خسارت اجاره مستاجر و دریافت خسارت از مستاجر ، تخلیه نشدن منزل یا عدم پرداخت به موقع مبلغ رهن و اجاره و… که برای حل این اختلافات می توان از قوانین مربوطه در این زمینه استفاده کرد .

 

چه قوانینی در رابطه با حل اختلاف موجر و مستاجر وجود دارد ؟

در رابطه با مشکلاتی از این قبیل ، قانون پیش بینی های لازم را داشته است و در این خصوص قانون مدنی ، قانون موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان سه قانونی هستند که نقش اصلی را در تنظیم روابط در حوزه مسکن ایفا می کنند . با توجه به اهمیت این رابطه در روابط اجتماعی ، این قوانین تنظیم شدند تا برای حل و فصل مشکلات احتمالی راه حلی را در پیش روی طرفین قرار دهند .

در ادامه به توضیح قوانینی خواهیم پرداخت که بر اساس آنها مالکین و مستاجران نسبت به حق و حقوقی که قانون برای آنها در نظر گرفته آشنایی پیدا می کنند . این قوانین مختص به مشکلاتی مانند دریافت خسارت از مستاجر می باشد و موجر و مستاجر می توانند با استفاده از این قوانین ، اقدام به احقاق حقوق خود کنند .

 

رایج ترین اختلافات موجر و مستاجر چیست ؟

با توجه به تحقیقات و نتایج بدست آمده می توان گفت که بسیاری از اختلافات بین مستاجر و موجر به قرار ذیل می باشند :

1. اگر مستاجر در پرداخت اجاره بها کوتاهی کند
2. اگر مستاجر در پرداخت مبلغ خسارت های وارده کوتاهی کند
3. تقسیم هزینه های مشترک میان موجر و مستاجر
4. دریافت خسارت از مستاجر یا موجر
5. ادامه عقد قرارداد اجاره یا رهن بدون تمدید آن

در حل این گونه اختلافات که در بین مستاجر و صاحب خانه بوجود می آید بهتر است در حظور یک مشاور املاک ابتدا با مشورت، بازنگری اجاره نامه و یا یک توافق جدید مشکلات خود را حل کنند تا کار به دادگاه ها و دادسراها راه پیدا نکند .

 

وظیفه ی مستاجر در پرداخت هزینه ی تعمیرات

تعمیرات در خانه به دودسته تقسیم می شود. تعمیرات جزئی و تعمیرات اساسی .

 

طبق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر :

طبق این ماده از قانون تعمیرات ساختمان به دو بخش تعمیرات جزئی و تعمیرات اساسی تقسیم بندی می شود .

1- تعمیرات جزئی :

استفاده از برخی امکانات و وسایل ساختمان در کوتاه مدت باعث از کار افتادگی و فرسودگی و از بین رفتن آنها می شود و باید تعویض شوند . مانند تعویض لامپ ، نصب پوشال های نو برای کولر و … که از مصارف جاری می باشند . هزینه های این تعمیرات به عهده ی مستاجر می باشد .

 

2- تعمیرات اساسی :

تعمیرات اساسی و کلی که مربوط به اصل بنای ساختمان می باشد مانند ایجاد دگرگونی در ساختار ساختمان ، از کار افتادن کلی سیستم های گرمایشی ، هزینه های رنگ آمیزی دیوارها و … از تعمیراتی هستند که هزینه های ناشی از درست کردن آن بر عهده ی موجر می باشد .

اگر از جانب مستاجر به ملک آسیبی وارد شود و ملک را دچار خسارت کند بنا بر قوانین موجود در این بخش ، موجر حق گرفتن خسارت مستاجر را دارد . برای این کار در ادامه راه کارهای آن ذکر خواهد شد و موجر باید از راه قانونی اقدام به گرفتن خسارت از مستاجر بکند .

 

نکاتی پیرامون تعمیرات ملک یا عین مستاجره

طبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی ، موجر باید عین مستاجره را به مستاجر ارائه کند .

طبق ماده ۴۷۷ قانون، موجر باید عین مستاجره را به طوری که قابل استفاده ی کامل باشد به مستاجر تسلیم کند .

طبق ماده ۴۷۹ قانون مدنی ، در صورتی که مستاجر از معیوب بودن عین مستاجره آگاه شود می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و از دریافت خسارت از مستاجر امتناع ورزد یا به ادامه قرارداد با پرداخت اجاره بها ادامه دهد اما در صورت رفع عیب توسط موجر ، مستاجر حق فسخ قرار داد را ندارد .

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی ، موجر باید تمام تلاش خود را برای حفظ عین مستاجره انجام دهد که این کار شامل تعمیرات اساسی و کلی می شود و در صورت کوتاهی ، مستاجر حق امتناع از دریافت خسارت از مستاجر و فسخ قرارداد یا اجبار موجر به تعمیرات اساسی را دارد .

همچنین در ماده ۴۸۴ قانون مدنی ، اجازه تغییر در عین مستاجره در زمان اجاره اگر خلاف مقصود مستاجر باشد ، داده نشده است .

ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: هرگاه مستاجر مانع از انجام تعمیراتی که ضروری است شود ، دادگاه مستاجر را به برداشتن مانع الزام می دارد و بازه زمانی برای انجام تعمیرات مشخص می کند . در صورت ادامه ی ممانعت از جانب مستاجر ، دادگاه می تواند به تخلیه موقت ملک برای بازه زمانی مشخص ، حکم کند . به هر حال ، مستاجر مسئول خسارتی می شود که در اثر ممانعت او از تعمیر ملک به وجود آمده باشد .

 

محدودیت های مستاجر در رابطه با ملک

مستاجر در اجاره ملک باید عرف و قانون را رعایت کند و حق ندارد از آن عدول نماید. زیرا که عدول از آن مطابق قانون ممنوع است . به عنوان مثال: مستاجر نمی تواند از ملک بصورتی استفاده کند که آسیب ببیند. مثلا عین مستاجره را به کلینیک دامپزشکی تبدیل بکند. یا با عدم رعایت ایمنی، موجب تخریب پنجره ها و درب ها شود.
تمام شرایطی که در قرارداد بین موجر و مستاجر منعقد شده و موجر بدان متعهد است اجرا نماید. همچنین موجر حق دریافت خسارت از مستاجر را در بعضی شرایط دارد.
طبق ماده های ۴۷۸، ۶۳۱، ۴۹۰، ۴۹۳ و ۴۹۲ هرگاه موجر قادر بر جلوگیری از تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره نباشد و استفاده مستاجر بگونه غیر از مورد مصرف باشد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد که این مهم ضامن است.

 

قوانینی در خصوص دریافت خسارت به مورد اجاره توسط مالک

ماده ۳۳۱ قانون مدنی ۱۳۰۷: هر کس که سبب تلف مالی بشود، باید قیمت و مثل آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد، باید از عهده ی نقص قیمت آن برآید.

ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹: اگر حقی بر عهده ی یک فرد که اثبات شده، باشد اساس بر ادامه ی آن می باشد، و این فرض باطل است اگر خلاف آن به اثبات برسد.

طبق ماده ۲۲۱ داریم: اگر کسی تعهد به انجام یک عمل کند، در صورت تخلف، مسئولیت پرداخت خسارت به طرف مقابل بر عهده ی اوست.

 

نتیجه گیری

اگر در عین مستاجره خسارتی به بار آید که توسط مستاجر صورت گرفته است موجر می تواند از مستاجره شاکی باشد، همچنین دریافت خسارت مورد اجاره از مستاجر یا به طور کل دریافت خسارت از مستاجر به صورت مستقیم با دریافت از ودیعه ی مستاجر امکان پذیر نمی باشد. بلکه صاحب ملک ابتدا می تواند با مصالحه، سازش و توافق اقدام به دریافت خسارت از مستاجر کند و اگر نتیجه نداد باید برای دریافت خسارت از مستاجر به دادگاه مراجعه کند و با ارائه دادخواست دریافت خسارت از مستاجر به همان میزانی که ادعا می کند به دایره اجرا، دستور تخلیه را بدهد. در این هنگام، دایره اجرای دستور تخلیه از ارائه هزینه ی ودیعه به مستاجر به همان مقدار خودداری خواهد بود و سپس بعد از صادر شدن حکم دادگاه و دریافت خسارت از مستاجر و مطالبه های موجر، به رد آن به مستاجر اقدام خواهد کرد. بهتر آن است که قبل از قرارداد اجاره با یک حقوقدان در زمینه اجاره صحبت شود یا قوانین مربوط به اجاره مطالعه گردد تا از بروز مشکلات در زمینه موجر و مستاجر جلوگیری گردد.

 

مطالب پیشنهادی:

قانون موجر و مستاجر تخلیه پیش از موعد

قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا ،اجاره در دوران کرونا