فسخ قرارداد اجاره به صورت یک طرفه می تواند تبعات قانونی متعددی را برای طرفین قرارداد به همراه داشته باشد. قانونی مدنی جمهوری اسلامی به صراحت اعلام می کند هنگامی که قرارداد اجاره ای فی مابین موجر و مستاجر نوشته عقد می شود هر دو طرف قرارداد باید نسبت به اتمام مدت قرارداد متعهد باشند. با این وجود شرایطی وجود دارد که بر اساس آن مستاجر در مدت زمانی که قرارداد جاری می باشد تصمیم می گیرد قرارداد را به صورت یک طرفه یا حتی گاهی توافقی فسخ نماید. دقیقا در این نقطه است که سوالات و ابهامات بسیاری مبنی بر شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش می آید.
بی شک قراردادهای اجاره امروزه به یکی از اصلی ترین و مهم ترین قراردادهای منعقد شده در سرتاسر کشور تبدیل شده اند. از آنجایی که در این قراردادها ممکن است ماده ها و تبصره های متعددی در میان باشد برخی از مستاجرین نسب به حق و حقوق خود واقف نبوده اند و ممکن است در این بین ضرر و زیان های مالی متعددی را تجربه کنند. از این رو ما در هومتیک بر آن شدیم تمامی اطلاعات مورد نیاز در مورد فسخ قراردادهای اجاره را برای شما همراهان عزیز بیان کنیم.
قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره
فسخ قرارداد در اصل به این موضوع اشاره دارد که یکی از دو طرف قرارداد و یا هر دو (به صورت توافقی) تصمیم می گیرند تا انتهای مدت زمان قرارداد به آن پایبند نبوده و با رعایت شرایط قانونی قرارداد را فی مابین را ابطال نمایند. از این جهت که یک قرارداد اجاره برای هر دو طرف الزامات قانونی به همراه دارد امکان فسخ قرارداد بدون دلیل موجه و نادیده گرفتن حق طرف دیگر ممکن نمی باشد و قانونی مدنی کشور شرایط ویژه ای را برای این اتفاق در نظر گرفته است.
امروزه در حین عقد قرارداد هر دو طرف قرارداد شرایطی را می پذیرند که بر اساس آن در صورت فسخ باید به این شرایط رجوع کرده و بر اساس آن قرارداد را فسخ نمایند ولی در صورتی که یک قرارداد این شرایط فسخ را نادیده گرفته باشد شرایط به چه صورتی می شود؟ آیا می توان بدون هیچ دلیل قرارداد را باطل کرد؟ با هم در ادامه این شرایط رو مورد بررسی قرار می دهیم.
ماده 369 قانونی مدنی کشور به صراحت اعلام کرده است تنها در شرایط زیر می توان به صورت یک طرفه قرارداد اجاره فی مابین را فسخ کرد:
- خیار شرط
- خیار تعذر تسلیم
- خیار عیب
- خیار تخلف شرط
- تخلف از وصف
- و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ 9 شرط را همراه با 4 تبصره عنوان می کند که بر اساس آن طرفین می توانند قرارداد را به صورت قانونی و بدون در نظر گرفتن ضرر و زیان فسخ کنند.
- براساس شرط خیار در متن قرارداد عنوان می شود حق فسخ را به طرفین یا یکی از دو طرف قرارداد اعطا می کنند.
- در حالتی که یکی از دو طرفین قرارداد نتواند به تمامی یا بخشی از تعهدات خود عمل کند خیار تعذر تسلیم این حق را به طرف دیگر می دهد تا به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ نماید.
- هرگاه در ملک اجاره داده شده نسخ و مشکلی وجود داشته باشد که در حین عقد قرارداد به آن اشاره نشده باشد خیار عیب به مستاجر حق فسخ قرارداد را می دهد.
- خیار تخلف شرط عنوان می کند هنگامی که در حین عقد قرارداد طرفین شروطی را تعیین کرده باشند که یکی از آنها نسبت به تعهدات خود بی اعتنا بوده و آن ها را عملی نکند طرف مقابل می تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ نماید.
- در شرایطی که مبلغ پرداختی برای اجاره با واقعیت و ماهیت اصلی خانه متفاوت باشد مستاجر می تواند با استناد به شرط تخلف از وصف قرارداد را یک طرفه فسخ نماید.
نکته: خیار به هر گونه حق فسخ قرارداد در معامله یا قراردادها حقوقی گفته می شود.
کمیسیون فسخ قرارداد اجاره
در صورتی که مستاجر به خانه جدید نقل مکان نکرده باشد و بخواهد به صورت توافقی با مالک و یا داشتن یکی از شروط فسخ ذکر شده قرارداد خود را با مالک خانه فسخ کند ، در این صورت حق کمسیون پرداخت شده به املاک در حین عقد قرارداد را نمی تواند باز پس بگیرد و آن پول در اختیار مشاور باقی می ماند. ولی در صورتی که بدون دلیل و دارا بودن یکی از شرایط فسخ بخواهد این مهم را عملی کند باید حق کمیسیون پرداختی مالک را نیز بر عهده بگیرد و سپس بعد از پرداخت ضرر و زیان مالک و همچنین پرداخت حق کمیسیون وی می تواند نسبت به فسخ قرارداد خود اقدام لازم را انجام دهد.
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
معمولا میزان هزینه ضرر و زیان فسخ قرارداد در حین نوشتن قرارداد در کنار مشاور املاک ذکر می شود ولی در صورتی که این مسئله تحت عنوان یک ماده ذکر نشود این مسئله باید در حین فسخ و در کنار مشاور املاکی که قرارداد را تنظیم نموده است به صورت توافقی مشخص گردد. از آنجایی که در خیار اختیارات معمولا مبلغ مشخصی نیز عنوان هزینه فسخ ذکر می شود قانون در این مسئله هیچ میزانی را به عنوان معیاری برای محاسبه فسخ مشخص نکرده است.
شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری
بر اساس مواد قانونی که در قانون مدنی جمهوری اسلامی ذکر شده است تفاوتی بین ملک مسکونی و تجاری در زمان فسخ قرارداد وجود ندارد و در صورتی که مستاجر بخواهد قرارداد خود را با موجر فسخ کند باید یکی از شرایط ذکر شده را دارا بوده و سپس بر اساس آن نسبت به فسخ قرارداد اقدام لازم را انجام دهد. تنها تفاوتی که ما بین فسخ قرارداد اجاره واحد مسکونی و تجاری وجود دارد بحث سر قفلی می باشد که خود یک بحث مجزا می باشد و امکان توضیح آن در این مقاله وجود ندارد.
نمونه فسخ قرارداد اجاره
همانگونه که مطلع هستید متون قضایی و حقوقی دارای اصطلاحاتی هستند که هر یک از آنها الزامات و وظایف خاصی را ایجاد می کند در این صورت به منظور تنظیم یک متن حقوقی بهتر است شما از نقطه نظرات افرادی حقوقی بهره مند باشید. در این بخش ما تلاش کردیم برای شما عزیزان یک متن را با مشورت افراد حقوقی تنظیم نماییم.
مطالب بیشتر
سوالاتی که باید قبل از قرارداد اجاره خانه بپرسیم
آیا مستاجر می تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
همه چیز در مورد مطالبه اجاره معوقه
