برای جلوگیری از ایجاد هرج‌ومرج در هر جامعه‌ای، به قانون و مدیر احتیاج است. شهرک‌های مسکونی و تجاری نیز بخش کوچکی از جامعه را تشکیل می‌دهند. از این رو، در هر ساختمانی باید یک نفر به عنوان مدیر یا چند نفر تحت عنوان هیئت مدیره با رای و موافقت دیگر ساکنان آپارتمان انتخاب شوند. تعیین وظایف مدیر و محدوده اختیارات وی در قوانین تملک آپارتمان به‌طور کامل ذکر شده است، اما بسیاری از ساکنان آپارتمان‌ها و حتی هیئت مدیره آشنایی کاملی از این قوانین ندارند. از این رو قصد داریم در این مطلب به بیان وظایف مدیر شهرک مسکونی بپردازیم، پس تا انتهای مطلب همراه هومتیک باشید.
شرح وظایف مدیر مجتمع مسکونی
در این بخش از مطلب قصد داریم به بیان وظایف مدیر مجتمع‌های مسکونی و محدوده اختیارات وی بپردازیم.
اجرای تصمیم‌های مجمع عمومی
مجمع عمومی ساختمان متشکل از مالکان تمام واحدها است که همگی حق رای دارند. مستاجرها عضو رسمی این مجمع نیستند، اما از نظرات آن‌ها برای مدیریت هر چه بهتر ساختمان استفاده می‌شود. در واقع یکی از اصلی‌ترین وظایف مدیر شهرک مسکونی، حفظ و اداره شهرک به بهترین شکل ممکن است تا هیچ نوع مشکل و آسیبی محیط را تهدید نکند. مجمع عمومی در واقع، اصلی‌ترین گروه در ساختمان است که قوانین خاصی را تعیین می‌کند و مدیر موظف است از تصمیم‌های مجمع تبعیت کند.
عدم واگذاری مدیریت به اشخاص دیگر
مدیر یا هیئت مدیره به واسطه رای تمام اعضای شهرک مسکونی انتخاب شده است و از آن جایی که به‌نوعی امانت‌دار ساختمان است، نمی‌تواند شخصی را به جای خود برای انجام کارها در نظر بگیرد. وقتی مجمع، شخص خاصی را برای مدیریت انتخاب می‌کنند، بدون شک از توانایی‌های وی اطلاع داشته‌اند، بنابراین مدیر موظف است وظایف خود را به‌درستی انجام دهد. البته در صورتی که به‌دلیل سفر یا هر مورد دیگری، مدیر بیشتر از سه روز در شهرک نیست، می‌تواند با یکی دیگر از ساکنان هماهنگ کند تا وظایف او را در این مدت انجام دهد.
وظایف مدیر ساختمان در قبال آسانسور
مدیر ساختمان باید برای سرویس آسانسور از شرکت‌های مجاز برای پیگیری کار اقدام کند، در غیر این صورت رخداد مشکل ناگهانی، جبران تمام خسارت‌ها برعهده مدیر ساختمان است.
وظایف مدیر ساختمان در قبال شارژ
مدیر شهرک مسکونی موظف است برای هر واحد شارژ تعیین کند و در زمان مقرر نسبت به اخذ آن، اقدامات لازم را انجام دهد. تعیین شارژ نیز به روش‌های مختلفی مانند شارژ بر اساس متراژ، نفرات، ترکیبی و غیره انجام می‌گیرد. در واقع مدیر یا هیئت مدیره تعیین می‌کند که شارژ طبق کدام روش محاسبه شود.
رسیدگی به اعتراض واحدها
در صورتی که هر کدام از ساکنان آپارتمان برای شارژ واحدها، نحوه مدیریت، وضعیت ساختمان و دیگر مواردی که در حوزه مدیریت می‌گنجد، اعتراض دارد، باید به مدیریت مراجعه کند و مدیر موظف است به شکایت‌ها رسیدگی کند. برای مثال، طبق قوانین مالکان واحدهای خالی در شهرک‌های مسکونی ملزم هستند که هر ماه حق شارژ را بپردازند. با این قانون، شاید یکی از مالک‌ها اعتراض داشته باشد و پرداخت حق شارژ ماهانه مانند دیگر مالکان را خیلی درست نداند. مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند شرایط وی را بررسی کند و در صورت صلاح‌دید تنها حق شارژ برای خدمات عمومی ساختمان را از او بگیرند.
بیمه شهرک مسکونی در برابر آتش‌سوزی
از دیگر وظایف اصلی مدیر شهرک مسکونی می‌توان به بیمه کردن شهرک در برابر آتش‌سوزی اشاره کرد. همان‌طور که می‌دانید آتش‌سوزی از جمله مواردی است که امکان دارد هر لحظه اتفاق بیفتد، از این رو بیمه ساختمان امری لازم و واجب است. همچنین مدیر وظیفه دارد، سهم هر واحد را متناسب با متراژ قابل استفاده برای هر واحد تعیین کند و با گرفتن سهم هر کدام از مالکان برای بیمه کل شهرک مسکونی اقدامات لازم را انجام دهد. در صورتی که مدیر برای انجام بیمه ساختمان اقدام نکند و مشکلی رخ دهد، جبران خسارت مالکان برعهده مدیر یا هیئت مدیره است.
بررسی وکالت‌نامه نماینده مالکان
برخی از مالکان واحدها برای پیگیری جلسات ساختمان، نماینده‌ای را از طرف خود می‌فرستند و نماینده بایستی از طرف مالک وکالت‌نامه داشته باشد. مدیر موظف است قبل از شروع جلسه مجمع، به وکالت‌نامه نماینده نگاهی بیاندازد و صحت آن را تایید کند.
حفظ صورت جلسات مجمع عمومی شهرک
همان‌طور که بیان کردیم، مجمع عمومی مهم‌ترین نهادی است که تصمیم‌گیری در مورد کارهای ساختمان را برعهده دارد. حال تمام تصمیم‌های اخذ شده در مجمع باید در صورت جلسه قید شود. مدیر یا هیئت مدیره نیز وظیفه دارد، تمام صورت جلسات را نزد خود نگهداری کند. همچنین تمام اعضای حاضر در جلسه باید صورت جلسه را امضا کنند. بهتر است بدانید، صورت جلسه جزو اسناد معتبر به‌حساب می‌آید، به‌طوری که حتی در مراجع قضایی نیز قابل پیگیری است.
اطلاع‌رسانی تصمیم‌های اخذ شده در مجمع به افراد غایب
به‌طور کلی یک هفته قبل از جلسه مجمع عمومی، دعوتنامه برای تمام مالکان ارسال می‌شود، اما امکان دارد به هر دلیلی برخی از مالکان نتوانند در جلسه حاضر شوند. همچنین از آن جایی که تمام مالکان باید از تصمیمات به تصویب رسیده در جلسه مجمع عمومی مطلع باشند، وظیفه اطلاع‌رسانی برعهده مدیر است. این تصمیم‌ها باید تا حداکثر بعد از ده روز از تاریخ جلسه به اطلاع افراد غایب برسد.
گواهی تسویه حساب مربوط به هزینه‌های ساختمان
دفترهای اسناد رسمی هنگام تنظیم سندهای رهن، اجاره، انتقال و غیره باید گواهی تسویه حساب مربوط به هزینه‌های ساختمان را مشاهده کنند. مدیر شهرک مسکونی باید گواهی را تایید و امضا کند.
فرستادن اظهارنامه برای مالکان بدهکار
اگر مالک یا مستاجر به هر دلیلی حق شارژ را پرداخت نکند، مدیر موظف است، با فرستادن اظهارنامه برای مالک، بدهی‌ها را به اطلاع او برساند. بد نیست بدانید که اطلاع بدهی‌های از طریق برگه ساده، تماس تلفنی و حتی نصب برگه اطلاعیه به تابلوی اعلانات اصلا قانونی نیست، از این رو امکان استناد آن از طریق مراجع قضایی نیز وجود ندارد.
قطع خدمات‌رسانی به مالکان بدهکار
در صورتی که بعد از گذشت ده روز از ارسال اظهارنامه، مالک بدهکار نسبت به پرداخت بدهی اقدامات لازم را انجام نداد، مدیر می‌تواند با صلاح‌دید خود دسترسی مالک را به مواردی مانند آب گرم، تهویه، شوفاژ و غیره قطع کند.
درخواست اجرائیه برای رسیدن به مطالبات
اگر مالک بدهکار نسبت به پرداخت بدهی خود هیچ اقدامی نکند، مدیر می‌تواند از طریق مراجع قضایی مشکل را پیگیری کند.
در دفاتر اسناد رسمی نیز متناسب با میزان بدهی، اموال مالک بدهکار به فروش می‌رسد و مبلغ آن صرف پرداخت بدهی خواهد شد.
درخواست کارشناس از وزات مسکن
امکان دارد مالکان بر سر بازسازی شهرک به اتفاق نظر واحد نرسند. از همین رو، مدیر ساختمان می‌تواند سه نفر کارشناس از وزات مسکن درخواست کند تا نظر نهایی را اعلام کنند.
بازسازی شهرک بعد از تصویب نظر در مجمع
بعد از به تصویب رسیدن برای بازسازی شهرک مسکونی، مدیر یا هیئت مدیره وظیفه مدیریت روند بازسازی را برعهد دارد.
درخواست برای تخلیه واحدها
درست است که بازسازی با تصویب نظر مجمع عمومی انجام می‌گیرد، اما ممکن است برخی از مالکان رضایت نداشته باشند و ملک خود را تخلیه نکنند. در این مورد، مدیر شهرک وظیفه داد از دادگاه دستور تخلیه را درخواست کند، البته باید از قبل دیگر مالک‌ها برای این شخص، مکان مناسبی برای اقامت در نظر بگیرند.
سخن نهایی
همان‌طور که گفتیم، مجمع عمومی شهرک مسکونی وظیفه انتخاب مدیر یا هیئت مدیره را برعهده دارد. تشکیل این مجمع سالانه حداقل یک بار لازم است و در جلسه باید مدیر سال بعدی انتخاب شود. مدیر نیز باید با حفظ و مدیریت شهرک، بیمه شهرک در برابر آتش‌سوزی، رسیدگی به اعتراض ساکنان، تعیین حق شارژ و غیره مسئولیت خود را به بهترین شکل ممکن انجام دهد. با وجود اپلیکیشن رایگان مدیریت ساختمان هومتیک، دیگر مدیران به‌راحتی می‌توانند برای پیگیری کارهای مالی ساختمان، بازسازی‌های دوره‌ای و هماهنگی جلسات، از طریق این پلتفرم هوشمند اقدام کنند.
دانلود نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان | مدیریت شارژ | پرداخت قبوض
سوالات متداول
بهترین روش مدیریت شهرک های مسکونی چیست؟
به راحتی با اپلیکیشن هومتیک می توانید شهرک های کوچک و بزرگ را مدیریت کنید.
هزینه های شهرک مسکونی به چه صورت محاسبه می شود؟
تمامی هزینه های شهرک را می توان بوسیله اپلیکیشن هومتیک انجام داد.
مطالب بیشتر
همه آنچه که برای مدیریت ساختمان لازم دارید، باید ها و نباید ها
مدیریت ساختمان | بهترین روش مدیریت ساختمان چیست؟
