امروزه افراد زیادی در جامعه اجاره نشین هستند. بسیاری به اجبار و بسیاری به دلایل مختلف حتی با وجود اینکه خودشان صاحب خانه هستند باز تصمیم به اجاره نشینی گرفته اند، که ممکن است دلایل مختلفی برای این تصمیم داشته باشند. کوچک بودن خانه، قدیمی ساز بودن، محله‌ای که خانه در آن قرار گرفته است و… می تواند بخشی از این دلایل باشد.البته درشرایط فعلی جامعه، که قدرت خرید افراد برای خرید خانه کم شده است اجاره نشینی راه حل مناسبی است اما اجاره نشینی در کنار مزایایی که دارد معایبی نیز به دنبال دارد.
یکی از بزرگترین معایب اجاره نشینی این است که بعد تمام شدن مدت مشخصی که شخص خانه را اجاره کرده است و قرارداد به پایان رسیده، بایستی منزل را تخلیه نموده و به مالک تحویل دهد، اما یک راه حل برای این مشکل وجود دارد که در صورت رضایت مالک می توان به سادگی اجاره نامه را تمدید کرد.البته برای انجام این کار بایستی مراحلی را طی کرد که در این مقاله به طور کامل توضیح داده شده است پس تا انتها با ما همراه باشید.
اجاره نامه چیست؟
زمانی که مالک قصد دارد ملک مسکونی و یا تجاری خود را در اختیار فرد دیگری قرار می دهد تا با شرایط مشخص و در قبال هزینه ای که مستاجر بایستی آن را پرداخت کند، میان طرفین نوشته ای مکتوب و قانونی تنظیم می شود و تمامی اطلاعات فردی، مشخصات ملک، و نکات لازم در آن درج می شود که به این قرار داد، اجاره نامه می گوییم.
چه اطلاعاتی باید در اجاره نامه درج شود؟
برای استناد به قرارداد اجاره ضروری است که برخی اطلاعات به صورت کامل و دقیق در آن درج شود تا برای طرفین هیچ گونه شبه ای وجود نداشته باشد. که این اطلاعات شامل موارد زیر می باشد:
۱.مشخصات کامل طرفین قرارداد
منظور از طرفین قرارداد شخص مالک ملک و شخص مستاجر می باشد، همچنین اطلاعاتی که قرار است در اجاره نامه درج شود باید بر اساس کارت ملی و یا شناسنامه فرد باشد.
۲.مشخصات ملک مورد اجاره
برای این قسمت از اجاره نامه باید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را از سند استخراج کرده و اطلاعاتی مانند پلاک ثبتی را به طور کامل در قرارداد درج کرد. این اطلاعات کمک می کند تا به طور دقیق ملک مربوطه را در زمان لازم شناسایی کرد. علاوه بر این در زمان ثبت مشخصات ملک می توان فهمید که ملک مربوطه چه انشعبات مجزا یا مشترکی را داراست و در همین بخش است که پارکینگ و انباری نیز تعیین خواهد می شود تا بعدا اختلافی ایجاد نشود.
۳.مدت زمان اجاره
قرارداد اجاره بدون که در آن تعیین شود زمان دقیق برای پایان قرارداد چه زمانی است، از نظر قانونی دارای مشکل است و با توجه به اینکه قرارداد اجاره ملک نوعی عقد لازم است، باید مدت آن مشخص شده و به طور دقیق درج شود.
۴.اجاره بها و مبلغ ودیعه
همچنین در متن قرارداد اجاره نامه باید مبلغ اجاره و ودیعه به طور کامل مشخص و ذکر شود.
تمدید قرار داد اجاره خانه به چه صورت است؟
ممکن است سوالاتی در مورد نحوه تمدید اجاره نامه در ذهن شما نقش بسته باشد از جمله این که:
۱.آیا برای تمدید اجاره نامه مراجعه به مشاور املاک ضروری است؟
۲. آیا می‌توان قولنامه دستی اجاره منزل را خودمان بنویسیم؟ برای این کار باید به چه نکاتی توجه کرد؟
۳. عرف و هزینه تمدید قرداد اجاره خانه چقدر است؟
۴.مسئله تمدید اجاره نامه در کرونا چگونه است؟
و بسیاری از سوالات دیگر که عمده زیادی از مستاجرین در زمان تمدید اجاره نامه با آن روبه رو می شوند که در زیر به تمامی این سوالات پاسخ داده شده است
زمانی که مدت قرار داد اجاره تمام می شود، طرفین می توانند قرارداد مربوطه را پایان داده و یا آن را تمدید کنند. تمدید قرارداد اجاره به چند روش انجام می شود:
- تمدید قرارداد اجاره نامه به صورت دستی
- تمدید قرارداد اجاره نامه با مراجعه به بنگاه
- تمدید قرارداد اجاره نامه به صورت پشت نویسی
- تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی
الف)تمدید اجاره نامه به صورت دستی
برای تمدید اجاره نامه آپارتمان ضرورتی وجود ندارد که حتما به بنگاه مراجعه کنید فقط لازم است که برخی از نکات حقوقی را رعایت کنید تا بتوانید اجاره نامه را بدون مشکل حقوقی خاصی تمدید کنید:
نکته اول:
اگرتصمیم دارید که متن تمدید اجاره نامه آپارتمان را روی برگه‌ی جدید بنویسید، حتما باید شماره قرارداد اجاره نامه ذکر شود چرا که در این برگه قصد نداریم تمام مفاد و موارد توافق شده را دوباره بنویسیم بنابراین در بسیاری از موارد به اجاره نامه قبلی مراجعه می‌کنیم.
نکته دوم:
حتما باید مدت زمان اجاره خانه مشخص شود. یعنی باید زمان شروع قرارداد و همینطور زمان پایان در متن اجاره نامه ذکر شود.
نکته سوم:
باید مبلغ قرارداد به وضوح مشخص شود، یعنی حتی اگر مبلغ کرایه نسبت به قرارداد قبلی افزایش نیافته این موضوع باید در اجاره نامه کاملا مشخص باشد. در صورتی که مبلغ اجاره یا حتی ودیعه تغییر کرده، باید در متن تمدید اجاره نامه آپارتمان لحاظ شود.
ب) تمدید اجاره نامه با مراجعه به املاک
اگر قصد دارید خیال خود را از بابت مسائل حقوقی راحت کنند و نگرانی بابت این موضوع نداشته باشید، بهتر است که برای تمدید اجاره نامه به مشاور املاک مراجعه کنید.
هر چند از نظر قانونی انجام این کار ضروری نیست، اما مراجعه به مشاور املاک برای تمدید اجاره نامه توصیه می‌شود. مخصوصا زمانی که شرایط قرارداد تغییر کرده یا موجر و مستاجر می‌خواهند موارد جدیدی به قرارداد اضافه شود.
عرف تمدید اجاره نامه توسط مشاور املاک چگونه است؟
مشاور املاک برای تمدید اجاره نامه نباید مجددا از موجر و مستاجر کمیسیون دریافت کند. چرا که نظر قانون و فقه در خصوص دریافت حق کمیسیون این است که صرفا زمانی حق دریافت کمیسیون برای مشاور املاک ایجاد می‌شود که امضای قرارداد به واسطه هدایت یا تلاش مشاور املاک انجام شده باشد.
بنابراین در صورتی که برای تمدید اجاره نامه آپارتمان به مشاور املاک مراجعه کردید، صرفا باید مبلغی را فقط به عنوان حق التحریر به مشاور املاک بپردازید.
ج)تمدید اجاره نامه به صورت پشت نویسی
یک راه حل دیگر برای تمدید اجاره نامه این است که از پشت اجاره نامه‌ی موجود نیز استفاده کنید که به پشت نویسی معروف است. در صورتی که بخواهید تمدید اجاره نامه را با پشت نویسی انجام دهید، نیازی به اشاره به شماره اجاره نامه نیست.
در این حالت صرفا نیاز است توافقات جدید شامل مدت زمان اجاره خانه، تاریخ شروع و تاریخ پایان اجاره نامه و مبلغ جدید توافق شده را در پشت قرارداد قید کنید
نکته مهم ) به یاد داشته باشید که به هر روشی که می‌خواهید اجاره نامه را تمدید کنید موجر و مستاجر هر دو باید پای متن تمدید اجاره نامه آپارتمان را امضا کنند و موارد زیر را حتما رعایت کنند
- موقع نوشتن متن تمدید اجاره نامه، از کاربن استفاده کنید تا بتوانید دو نسخه از آن داشته باشید. یک نسخه برای موجر و یک نسخه برای مستاجر
- حتما دو نفر شاهد (عاقل، بالغ و مرد) پای قرارداد را امضا کنند.
د) تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی
یکی از کارهای اشتباه عده ای از مالکان و مستاجران انجام می دهند این است که به منظور تمدید اجاره نامه به ورت شفاهی این کار را انجام می دهند.
در این حالت در صورتی کـه دوطرف توافق های جدید را در قولنامه منظور نکنند و فقط بـهصورت شفاهی آن را بیان کنند ممکن اسـت بعد ها هر کدام از دوطرف ادعایی نسبت بـه ملک داشته باشند و طرف مقابل نتواند خلاف ادعا را ثابت کند، مثلا مالک پس از مدتی ادعا کند کـه مستاجر بدون اجازه او ملکش را تصرف کرده و با مراجعه بـه دادگاه درخواست اجرت المثل ایام تصرف را مطرح کند، در این شرایط اگر هنگام تمدید قرارداد اجاره خانه توافق را در قولنامه مینوشتند؛ دیگر مالک نمیتوانست چنین ادعایی مطرح کند.
شرایط تمدید اجاره نامه در دوران کرونا به چه صورت است؟
۱.اجاره نامه‌هایی که سررسید آن‌ها فرارسیده، در دوران کرونا به صورت خودکار تمدید می‌شوند.
۲.شوراهای حل اختلاف حکم تخلیه برای منازل را در این دوران صادر نمی‌کند.
۳.سقف افزایش اجاره بها در تهران در حدود ۲۵ درصد بوده است ، در کلانشهرهایی با جمعیت بیش از ۱ میلیون نفر ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد است.
البته این قانون در صورتی اجرایی است که شرایط زیر رعایت شده باشد:
۱.مستاجر در دوره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد.
۲.مستاجر خسارتی به ملک وارد نکرده باشد و موجب ضرر و زیان مالک نشده باشد.
۳.اگر مالک قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد. مستاجر موظف است ظرف مدت ۲ ماه ملک را تخلیه کند.
در چه صورت قرار داد اجاره به طور کلی تمدید نمی شود؟
تحت شرایطی مالکان می‌توانند قرارداد مستاجران خود را تمدید نکنند:
۱.اگر مستأجر وظایفش را طبق قرارداد انجام نداده باشد.
۲.بعد از تمدید قرارداد در صورتی که اجاره افزایش داشته باشد، مبلغ کامل را پرداخت نکند.
۳.مالک خانه را به شخص دیگری فروخته باشد.
۴.اگر مالک پروانه احداث گرفت است و می‌خواهد ملک خود را تعمیر کند و یا تعمیرات اساسی انجام دهد.
۵.اگر مستأجر به شیوه‌ای ضرر و زیان به مالک وارد کرده باشد و شرایط متعارف را در آن ملک رعایت نکرده باشد.
۶.موجب شکایت افراد ساکن در آن ساختمان باشد.
نتیجه گیری: با توجه به موارد گفته شده حتما در نظر داشته باشید چنانچه قصد تمدید اجاره نامه دارید حتما این نکات را در نظر داشته باشید را که بسیار ضروری و مهم هستند و رعایت نکردن آن ها ممکن است به ضرر خودتان تمام شود.
بیشتر بخوانید :
همه چیز درباره ی گرفتن حکم تخلیه و قوانین مربوط به آن
قوانین مالک و مستاجر آپارتمان از عقد قرارداد تا تخلیه
قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا ،اجاره در دوران کرونا
