نحوه تنظیم اجاره نامه منزل مسکونی| نکات مهم و مواد قانونی عقد اجاره نامه
(نمونه اجاره نامه pdf در انتهای مقاله قرار داده شده است)
اولین قدم برای آن که بتوانید در خانه ای سکونت کنید خرید یا اجاره آن است. برای این کار باید به بنگاه های املاک مراجعه کنید و خانه مورد نظر خود را بخرید یا اجاره کنید. اجاره خانه به شما این امکان را می دهد که در مدت معینی در خانه معینی سکونت داشته باشید. این سکونت شرایط خاصی دارد که باید رعایت شود. تمامی این شرایط و جهات قانونی سکونت شما در سندی با عنوان اجاره نامه قید می شود که در بنگاه های املاک تنظیم می گردد. نحوه تنظیم اجاره نامه منزل یا خانه ای که در نظر دارید بسیار مهم می باشد زیرا که هم وجهه قانونی دارد و دو طرف معامله را ملزم به اجرا می کند و هم سندیت عقدی ست که دو طرف بر آن توافق می کنند.
اجاره نامه چیست ؟
سند قرارداد اجاره را در اصطلاح اجاره‌نامه می گویند. این قرارداد مابین اجاره کننده یا مستاجر و صاحب ملک یا موجر بسته می شود و وجه قانونی دارد. اگر یکی از طرفین از این قرارداد عدول کند یا خلاف آن عملی انجام دهد با این سند می توان او را به انجام تعهدات ملزم کرد.
اجاره منزل و ماده قانونی آن در قانون مدنی
در فصل چهارم قانون مدنی ، قانون گذار به عقد اجاره مواردی را اختصاص داده است که در زیر مهمترین آنها را ذکر می کنیم. قبل از آن که به متن سند اجاره نامه بپردازیم ابتدا باید قوانین حاکم بر آن را بدانیم.
ماده 466
اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره میشود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند .
ماده 467
مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد .
مبحث اول – در اجاره اشیا
ماده 468
در اجاره ی اشیا، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است .
ماده 469
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره، ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است .
ماده 470
در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است .
ماده 471
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد .
ماده 472
عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است .
ماده 473
لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد ولی بایدمالک منافع آن باشد .
ماده 474
مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد .
ماده 475
اجاره ی مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک .
ماده 476
موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع ، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد .
ماده 477
موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده ی مطلوبه را بکند .
ماده 478
هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد .
ماده 479
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد .
ماده 480
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیهی مدت، خیار ثابت است .
ماده 481
هر گاه عین مستأجره به واسطه ی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود .
ماده 482
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستأجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت .
ماده 483
اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه ی حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الاجاره نماید .
ماده 484
موجر نمیتواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد .
ماده 485
اگر در مدت اجاره، در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت .
ماده 486
تعمیرات و کلیهی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده ی مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم میباشد .
ماده 487
هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد .
ماده 488
اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه ی اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند .
ماده 489
اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حق نسبت به عین مستأجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستأجر آن تزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر هر دو .
ماده 490
مستأجر باید :
اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند .
ثانیاً- عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید .
ثالثاً– مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد .
همچنین مواد 491- 505 سایر قوانین مربوط به اجاره را در بر می گیرد.
موارد لازم برای تنظیم قرارداد اجاره خانه
مواردی که لازم است تا در یک قرارداد اجاره خانه یا منزل به آن اشاره شود به شرح زیر است.
– مشخصات صاحب ملک یا موجر و اجاره کننده ملک یا مستاجر
موجر : کسی است که ملک مال اوست و می خواهد آن را به مستاجر اجاره بدهد
مستاجر : کسی است که می خواهد ملک را اجاره کند.
– مشخصات مورد اجاره یا مال مستجره
مال مستجره یا مورد اجاره خانه یا اشیائی است که توسط موجر به مستاجر اجاره داده می شود.
– مدت زمان اجاره
منظور از زمان اجاره ، مدتی است که مال مستجره در اجاره مستاجر است.
– مبلغ یا ثمن قرارداد و روش پرداخت آن
مبلغ قرارداد پولی است که مستاجر در ازای اجاره عین مستجره به موجر باید پرداخت کند. روش پرداخت آن نیز به توافق طرفین بستگی دارد.
– شرایط عقد و آثار قرارداد
شرایط عقد ، شرایطی است که دو طرف بر اساس آن توافق نموده و عقد اجاره صورت می گیرد. اثر این قرارداد بر دو طرف عقد بار می شود و آنان را ملزم به تعهداتی می کند که قبول کرده اند.
– خیارات
خیارات به اختیاراتی گفته می شود که دو طرف قرارداد در متن عقد برای خود می گنجانند تا در حین اجاره بتوانند با این خیارات ، قرارداد را فسخ کنند.
– تعداد نسخه‌های اجاره نامه
تعداد نسخه های که از متن قرارداد اجاره نوشته شده و در اختیار موجر ، مستاجر و تنظیم کننده سند (بنگاه) قرار می گیرد. گاها برخی اسناد دارای چندین نسخه می باشند.
نکات لازم در نوشتن متن قرارداد اجاره نامه منزل
– مشخصات طرفین
بصورت زیر مشخصات کامل طرفین و سمت آن ها دقیق باید قید شود:
نام و نام خانوادگی
کد ملی
شماره شناسنامه
نشانی
تلفن
آدرس ایمیل
– مشخصات مورد اجاره در زمان نوشتن قرارداد اجاره
ملک مسکونی یا تجاری یا اداری
نشانی دقیق
شماره اشتراک برق
شماره پرونده آب
شماره گاز شهری
شماره تلفن
منصوبات و متعلقات ملک
– مدت قرارداد
مدت قرارداد
شرایط تمدید اجاره نامه
– مبلغ قرارداد اجاره
مبلغ اجاره بها
نحوه پرداخت اجاره بها
– شرایط و آثار قرارداد اجاره
– خیارات
اختیاراتی است که با کمک آن، موجر یا مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهند داشت. معمولاً در زمان نوشتن قرارداد اجاره ، تمام خیارات از طرفین سلب میشود و فقط یک یا دو مورد از اختیارات مهم مانند تدلیس باقی می‌ماند. یعنی مستاجر تنها زمانی، حق انجام فسخ خواهد داشت که موجر تقلب کرده باشد.
متن رسمی اجاره نامه
قولنامه اجاره خانه
ماده ۱: طرفین قرارداد
تمامی مشخصات شناسنامه‌ای طرفین قرارداد مانند اسم، فامیل، شماره شناسنامه و … باید به طور دقیق در قرارداد معاملات ذکر شود و اگر یکی از طرفین قصد دارد به صورت وکالتی اقدام به عقد قرارداد اجاره کند، لازم است که هم مشخصات وکیل و هم موکل به طور کامل در فرم اجاره ذکر شود.
نکته: در وارد کردن اطلاعات مربوط به موجر و مستأجر در قولنامه اجاره خانه دقت کافی داشته باشید. از صحت مدارکی که طرف مقابل شما ارائه می‌دهد، اطمینان حاصل کنید.
ماده ۲: موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
این ماده شامل مشخصات مورد اجاره اعم از آدرس، مشخصات ظاهری، امکانات، کد پستی و مشخصات سند مالکیت است که به طور صحیح باید در قولنامه اجاره خانه یا اجاره نامه ذکر شود.
نکته: در هنگام عقد قرارداد اجاره ملک حتماً مدارک مالک را به طور دقیق بررسی کنید تا از مالکیت او مطمئن شوید.
ماده ۳: مدت اجاره
در این بند مدت زمان اجاره، تاریخ تحویل و تاریخ پایان قولنامه اجاره خانه آورده میشود.
نکته ۱: در صورتی که تاریخ عقد قرارداد و پایان قولنامه اجاره خانه در متن آن ذکر نشده باشد، قرارداد فاقد اعتبار بوده و فسخ شده تلقی میشود.
نکته ۲: اگر مالک واحد مسکونی مورد اجاره را دیرتر تحویل مستأجر بدهد یا مبلغ ودیعه را دیرتر از موعد تعیین شده به او برگرداند باید به ازای هر روز، مبلغ خسارت عنوان شده در قرارداد را پرداخت نماید.
نکته ۳: مستأجر تا یک هفته بعد از مدت زمان تعیین شده در قولنامه اجاره خانه، زمان دارد تا ملک را تخلیه کند. اگر دیرتر از موعد، ملک را به مالک باز گرداند، باید در ازای هر روز مبلغ خسارت عنوان شده در قولنامه اجاره خانه را پرداخت نماید. حتی مالک این اجازه را دارد که مبلغ خسارت روزانه را از ودیعه کم و مابقی را به مستأجر برگرداند.
نکته ۴: در صورتی که در قولنامه اجاره خانه توافقی مبنی بر تخلیۀ پیش از موعد ذکر شده باشد، بنا بر توافق طرفین این امر صورت می‌گیرد و اگر هر یک از طرفین از زیر این توافق شانه خالی نماید، طرف دیگر میتواند برای تنظیم دادخواست شکایت به دادگاه مراجعه نماید.
ماده ۴: اجاره بها و نحوۀ پرداخت
در تعیین اجاره بها مواردی مانند امکانات ملک، دسترسی‌های شهری آن، وجود آسانسور (در ساختمان‌ها)، سن بنا، سطح فرهنگی و اجتماعی محله، منطقه و ناحیه، دسترسی به لوازم حمل و نقل عمومی مانند مترو و اتوبوس و … مؤثر هستند و هر چه این امکانات بیشتر باشد، مبلغ اجاره‌بها بیشتر میشود.
نکته ۱: به امکانات ملک توجه کنید و دقت کنید تا پولی اضافه در برابر چیزی که وجود ندارد، از شما گرفته نشود.
نکته ۲: مستأجر موظف است تا مبلغ اجاره را در موعد توافق شده پرداخت کند و در صورتی که از این امر امتناع کند مالک میتواند هنگام پایان قرارداد میزان اجاره‌های پرداخت نشده را از مبلغ ودیعه کسر نماید و مابقی را به او بازگرداند.
نکته ۳: صورت پرداخت منظم اجاره توسط مستأجر و عدم ذکر هرگونه توافقی مبنی بر تخلیۀ پیش از موعد در قولنامه اجاره خانه، مالک به هیچ وجه نمیتواند مستأجر را به تخلیۀ پیش از موعد وادار کند.
ماده ۵: شرایط تسلیم عین مستأجر
این بند شامل تاریخی است که باید موجر ملک مورد اجاره را به‌صورت سالم و کامل تحویل مستأجر نماید و بلعکس.
نکته: در صورت وارد کردن هر گونه خسارتی به ملک از طرف مستأجر، او موظف به پرداخت خسارت بر طبق قرارداد نوشته شده در مشاور املاک خواهد بود.
ماده ۶: آثار قرارداد
۱- مستأجر حق اجاره دادن مورد اجاره (مسکونی یا مغازه) را به غیر ندارد.
۲- در مدت اجاره، ملک به طور کامل تحویل مستأجر بوده و مالک حق هیچ گونه دخالتی ندارد.
۳- در مدت قرارداد، تمامی هزینه‌های جزئی، مانند هزینه تعویض پوشال، پرداخت هزینه آب و برق و گاز و تلفن و فاضلاب شهری، هزینه عوارض پسماند سالیانه و سرویس دوره‌ای آسانسور، بر عهدۀ مستأجر است؛ اما هزینه‌های اساسی و کلی تر مانند ترکیدگی لوله‌ها، نصب دوربین مداربسته، ریموت کردن در پارکینگ، گل‌کاری باغچه‌ها، کف سابی پارکینگ و خرابی سیستم گرمایش و سرمایش بر عهده مالک است.
۴- قولنامه اجاره خانه بدون کد رهگیری و مهر و امضاء مشاور املاک دارای جواز کسب، فاقد اعتبار قانونی است.
۵- از قولنامه اجاره خانه دو نسخه توسط مشاورین املاک تهیه میشود که یک نسخه نزد مستأجر و نسخۀ دیگر در نزد مالک می‌ماند.
نتیجه گیری
با توجه به موارد بالا، در هنگام عقد قرارداد اجاره باید به این نکات توجه کنید و حتما متن قرارداد را مطالعه نمایید. در ضمن اگر می توانید یک فرد آگاه را که با متون حقوقی آشنایی داشته باشد همراه خود به بنگاه ملک ببرید. سعی کنید حتما با حقوقدانان مشورت کنید تا بعدا در ملک مورد اجاره خود دچار مشکل نشوید.
مطالب پیشنهادی:
قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا ،اجاره در دوران کرونا
قانون موجر و مستاجر تخلیه پیش از موعد
