افرادی که به سمت خریداری ملک و زمین در شهرها و روستاها می روند با دو اصطلاح مبایعه نامه و قولنامه مواجه می شوند که ممکن است هیچ ایده‌ای از این دو اصطلاح نداشته و با چشمانی بسته قرارداد را امضا کنند. نکته‌ای که در مورد این دو سند قانونی وجود دارد این است که در خانه های جدید و شهری دیگر کاربردی ندارند و بیشتر برای برخی از ملک ها که سند شش دانگ رسمی صادر نشده به کار می روند. امروز در وبسایت هومتیک قصد داریم تمامی جوانب این دو سند رسمی را مورد ارزیابی قرار داده و تفاوت های آنها را بررسی نماییم
مبایعه نامه چیست؟
فارغ از اینکه قصد دارید خانه و یا مغازه ای را خریداری کنید بدون شک شما با قولنامه یا مبایعه نامه سر و کار خواهید داشت. قانونگذار مبایعه نامه رو به عنوان برگه ای که در آن خریدار و فروشنده در مورد یک ملک و یا وسیله ای به توافق میرسند تعریف می کند. در مبایعه نامه هم خریدار و هم فروشنده می توانند مواد و متمم هایی را ذکر کند که بر اساس آن شرایط خرید ملک یا وسیله ای عنوان می شود. تحت تاثیر کاربرد مبایعه نامه است که قانونگذار به جایای لغت ملک از لغت مال استفاده می‌کند و عنوان می‌کند هر مالی که بین خریدار و فروشنده جابجا می شود می توان برای ثبت قانونی فروش آن از مبایعه نامه استفاده کرد
تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی
از اصلی ترین سوالاتی که پیرامون مبایعه نامه وجود دارد این است که چه تفاوتی میان سند رسمی و برگ مبایعه نامه وجود دارد. اجازه دهید این مسئله را با یک مثال بسیار ساده توضیح دهیم. تصور کنید شما یک واحد از برجی را به صورت پیش فروش خریداری کرده‌اید از آنجایی که سند رسمی پس از اتمام پروژه صادر می شود به منظور اینکه حقوق هر دو طرف قرارداد حفظ شود مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده امضا می شود و بر اساس آن هر دو طرف نسبت به وظایف خود واقف می شوند. در صورت اینکه مشکلی بین هر دو طرف پیش بیاید مبایعه نامه سندی است که می توانند به آن رجوع کرده و مشکلات خود را برطرف نمایند. در اصل می توان استنباط کرد که مبایعه نامه سندی است که مابین خریدار و فروشنده امضا میشود و شرایط اخذ خرید را در آن ذکر می کنند.
نحوه تنظیم مبایعه نامه
در تنظیم مبایعه نامه مواردی وجود دارند که مابین خریدار و فروشنده توافق می شوند و تمامی آنها باید در داخل متن تحت عنوان مواد مبایعه نامه ذکر شوند پیش رو با شما نسبت به تعهداتی که مرتبط به دو طرفه قرارداد می باشد صحبت می کنیم
تعهدات مربوط به حق فروشنده در مبایعه نامه
دغدغه اصلی فروشنده مال دریافت پول خود به صورت اقساط یا یکجا می باشد. از این رو در تعهداتی که در حین عقد مبایعه نامه عنوان می شود باید دقیق مشخص شود خریدار به چه صورتی قصد دارد هزینه خرید مال را پرداخت کرده و در صورت نیاز مبلغی را برای صدور سند و کارهای پس از فروش مال کنار بگذارند. در صورت اینکه خریدار چک هایی را در هنگام صدور موبایل نامه صادر می کند باید به صورت دقیق رونوشتی از آنها برداشته شده و شماره چک را در داخل مبایعه نامه عنوان نمایند.
تعهدات مربوط به حق خریدار در مبایعه نامه
برخلاف فروشنده خریدار نیز زمان عقد مبایعه نامه به دنبال تعهداتی است که تضمین می‌کند در قبال پولی که پرداخت کرده است مالی را نیز دریافت می کند. تحت تاثیر همین مسئله در تعهدات مرتبط با خریدار فروشنده موظف میشود در یک بازه زمانی مال تعریف شده را در اختیار خریدار قرار داده و در صورت به عقب افتادن این مسئله هزینه ای را تحت عنوان جریمه دیرکرد پرداخت کند. علاوه بر این در صورتی که در طی فرآیند آماده سازی مال مشخص شود مال فروخته شده متعلق به فروشنده نبوده و یا به فرد دیگری نیز فروخته شده است تمامی مبالغ پرداخت شده همراه با جریمه به خریدار پرداخت شده و قرارداد نیز به صورت خود به خود فسخ می شود
اعتبار مبایعه نامه بعد از انتقال سند
بسیاری تصور می کنند پس از اینکه زمان مبایعه نامه به اتمام رسیده و سند رسمی صادر شد تمامی تعهدات ما بین خریدار و فروشنده نیز از بین رفته و دیگر سندیت تاریخی ندارد با این وجود باید به شما بگوییم قانونگذار عنوان می‌کند حتی پس از صدور سند مبایعه نامه باز هم قانونی بوده و در صورت بروز مشکلی هر دو طرف می توانند بر اساس آن اقدام قانونی انجام دهند
شرایط ابطال مبایعه نامه
در تمامی قراردادها خیاراتی وجود دارند که مشخص میکنند در صورت بروز مشکلی، حق فسخ قرارداد بر عهده چه کسی می باشد و در چه شرایطی می توان قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ نمود. هنگامی که صحبت از حقوق فسخ قرارداد توسط فروشنده صحبت به عمل می آید اولین مسئله ای که به ذهن تمامی افراد می رسد عدم پرداخت مسائل مالی توسط خریدار می باشد. در صورت این که خریدار نتواند تعهدات خود مبنی بر پرداخت قسط های مال را عملی کند فروشنده می تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کرده و پس از دریافت ضرر و زیان های خود مبلغ باقیمانده را به خریدار بازگرداند. قانون عنوان می کند پیش از ثبت سند خریدار موظف از سه چهارم مبلغ قرارداد را پرداخت نماید در صورت اینکه این مسئله عملی نشود فروشنده میتواند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ نماید.
در صورت اینکه خریدار بخواهد قرارداد خود را به صورت یک طرفه فسخ کند باید یکی از موارد خیارات را در نظر گرفته و سپس بر اساس مفاد ذکر شده قرارداد فسخ کند. اصلی ترین دلیلی که خریدار می تواند با اتکا به آن قرارداد خود را به صورت یک طرفه فسخ کند، فروش مال به غیر می باشد. قانون به صراحت اعلام می کند مال در صورت اینکه به صورت رسمی و سندی در اختیار یک فرد نباشد او نمی تواند آن را بفروشد در این صورت اگر فردی مال متعلق به فرد دیگر را بفروشد طرف خریدار می تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ نموده و با دریافت جرایم پول اصلی خود را دریافت نماید.
قولنامه چیست؟
یکی دیگر از سند های خرید و فروش که کاربردی متفاوت نسبت به مبایعه نامه دارد قولنامه می باشد. قولنامه در صورتی استفاده می شود که خریدار مبلغ مد نظر را به صورت کامل در دست ندارد و می‌خواهد در یک زمان مشخص و معینی هزینه را پرداخت کند ولی از طرفی نیز دوست ندارد ملک یا مال مدنظر از دست و خارج شود. در این صورت با نوشتن یک قولنامه و پرداخت یک مبلغ ناچیز به صورت ودیعه سندی را امضا می‌کند که از آن در قانون به عنوان قولنامه یاد میشود. در واقع قولنامه کتبی کردن موارد کلامی یک معامله به حساب می آید
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
بسیاری از حقوقدان ها بر این باور هستند از آنجایی که قولنامه مرکب از قول به معنی کلام و نامه می باشد در بحث حقوقی آنچنان قابل ارجاع نبوده و نمی توان بر اساس آن اقدام قانونی انجام داد. ولی از آنجایی که در مبایعه نامه کلمه بیع به معنی خرید و فروش مال وجود دارد می‌توان آن را سند قطعی انجام یک معامله تلقی کرد و هر دو طرف معامله نسبت به آن تعهدات قانونی دارند.
آیا قولنامه دستی اعتبار دارد؟
قانونگذار به صراحت اعلام می‌کند در صورت اینکه قولنامه همراه با امضای شهود بوده و عاری از هرگونه جعل و تغییر مواد توافق باشد مشمول ماده 10 قرار می گیرد و می توان به آن در دادگاه استناد کرد.
مطالب مرتبط پیشنهادی:
مدارک لازم برای انتقال سند ملک ،تنظیم سند ابتدا تا انتها
همه چیز در مورد استعلام سند ملک
مراحل انتقال سند آپارتمان از ابتدا تا انتها
