یکی از موضوعاتی که بسیار در مورد آن شنیده‌ایم و شاید سبب درگیری و ایجاد اختلاف بین ساکنین یک ساختمان شده باشد مسئله مربوط به مشاعات ساختمانی است. در برخی مواردی ممکن است یکی از ساکنین از قسمت های مشاع به صورت شخصی استفاده کند که موجب اعتراض بقیه‌ی اعضای ساختمان شود. در این مقاله ما قصد داریم بیان کنیم که مشاعات دقیقا چیست، چه بخش هایی از ساختمان را شامل می شود، اگر شخصی به صورت شخصی از مشاعات استفاده کند قانون در مورد او به چه صورت است. پس تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
مشاعات ساختمان به چه معناست؟
بر اساس قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت واحد های آپارتمانی به دو صورت است:
الف) مالکیت شخصی
ب) مالکیت مشترک یا مشاع
در ماده دو از قانون تملک آپارتمان ها آمده است که هر قسمت از آپارتمان که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان نامیده می شود که شامل قسمت‌های زیر است:
- زیر زمین ساختمان
- تاسیسات قسمت های مشترک مانند چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار
- آسانسور، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری)
- اسکلت ساختمان
- درها، پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، که خارج از قسمت های اختصاصی قرار دارند.
- تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن ، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی
- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا در آن جا قرار دارد.
- نمای خارجی ساختمان
- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک ها که جنبه استفاده ی عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
در مقابل قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن‌ها به طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده باشد، جز قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود.قسمت های اختصاصی ساختمان شامل اتاق خواب، هال و پذیرایی، آشپزخانه، بالکن، سرویس‌ها وانباری و پارکینگ (درصورتی که در سند ذکر شده باشد) می باشد که به طور کامل در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحد‌ها حق استفاده از آن را ندارند.حال که با مفهوم مشاعات ساختمانی و قسمت های اختصاصی آشنا شدیم به سراغ مواردی می رویم که به توضیح تصرف در مشاعات ساختمانی می پردازد.
تصرف در مشاعات آپارتمان چیست و شامل چه مواردی است؟
تصرف در مشاعات آپارتمان که به آن تصرف عدوانی هم می گویند بر اساس مواردی که در قانون تملک آپارتمان ها آمده است قسمت های بسیاری را شامل می شود که از جمله آن ها می‌توان به :
۱.تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان
۲.جلوگیری از حق مشاعات آپارتمان برای سایر ساکنین و ایجاد مزاحمت در مشاعات آپارتمان اشاره کرد.
در حالت کلی، تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان به این صورت است که یک یا چند نفر از ساکنین آپارتمان به صورت شخصی از مشاعات استفاده می کنند و اجازه استفاده را به سایر اعضا نمی دهند یا اینکه حق سایر ساکنین در استفاده از آن را ضایع می کنند. برای مثال، یکی از ساکنین ساختمان وسایل خود را در حیاط یا راهروی آپارتمان نگهداری می کند و سایر ساکنین نتوانند از آن قسمت استفاده کنند یا رفت و آمد برای بقیه سخت می شود.در مورد نمونه های دیگر از تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان می توان به مواردی مانند نگهداری حیوانات خانگی در راهروها و حیاط آپارتمان ، قرار دادن وسایل شخصی مانند کمد، میز یا صندلی در محوطه عمومی آپارتمان اشاره کرد.
گاهی اوقات نیز ممکن است برخی از ساکنین ساختمان بدون آن که در استفاده سایر ساکنین از مشاعات آپارتمان مزاحمت ایجاد کنند یا اینکه قسمت های عمومی آپارتمان را تصرف نمایند، از تصرف ساکنین آپارتمان به صورت عمدی جلوگیری نمایند که این مورد نیز جز تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان محسوب می گردد و بایستی با آن شخص به صورت قانونی برخورد شود.
قانون مشاعات ساختمان در مورد پشت بام به چه صورت است؟
در مواردی با این قضیه روبه رو شده ایم که صاحبان طبقه‌ی آخر نسبت به پشت‌بام ساختمان احساس مالکیت دارند، اما باید گفت که این قسمت از ساختمان نیز همانند سایر مشاعات مشترک بوده و هیچ یک از ساکنین حق تصرف آن بخش را ندارد. بنابراین طبق قانون، هیچ‌یک از اعضای ساختمان حق شستن فرش، استفاده از نواحی خالی و اضافی و انبار کردن وسایل در پشت بام ساختمان را ندارد.هزینه‌های مربوط به پشت بام نیز به این صورت محاسبه می شود که بین تمامی ساکنین مشترک است و ساکنین طبقات اول و دوم نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت بام بی‌تفاوت باشند. زیرا تأمین هزینه‌های فضاهای مشاع و مشترک بر عهدۀ همۀ ساکنان آپارتمان است.
قانون مشاعات ساختمان در مورد پارکینگ به چه صورت است؟
معمولا در تمامی آپارتمان‌های امروزی بخشی به عنوان پارکینگ وجود دارد، که تمامی ساکنین حق استفاده از آن را دارند. با اینکه هر ساختمانی قوانین مخصوص به خود را دارد اما در خصوص پارکینگ در قانون مشاعات ساخامان حتما باید به موارد زیر توجه کرد:
۱.در هنگام نوشتن اجاره نامه یا در هنگام خرید حتماً سهم خود را از پارکینگ مشخص کنید و درصورتی که پارکینگ به شما تعلق پیدا می‌کند، حتماً آن را در سند یا اجاره نامه قید کنید.
۲.شما نمی‌توانید بدون اجازه از پارکینگی که متعلق به شخص یا واحد دیگری است استفاده کنید. در صورتی که یکی از واحدهای آپارتمان، برای مدتی خالی باشد و همسایگان از پارکینگ آن بدون اجازه استفاده کنند، پس از اینکه مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند.
۳.اگر پارکینگ خالی در ساختمان شما موجود باشد، می‌توانید آن را با آگاهی کامل مالک اجاره کرده و استفاده کنید.
۴.اگر فردی در پارکینگ آپارتمان فرد دیگری خودرو پارک کند و تمایل به برداشتن آن نداشته باشد، بر اساس قانون آپارتمان نشینی جرم محسوب شده و جریمه و حبس به عنوان مجازات برای او در نظر گرفته می‌شود.
۵.طبق قانون نمی‌توان بدون جلب رضایت تمام اعضای ساختمان در پارکینگ مراسم برگزار کرد. قرار دادن وسایلی مانند میز و صندلی در پارکینگ برای استفاده شخصی ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.
قانون مشاعات ساختمان در مورد حیاط به چه صورت است؟
حیاط به صورت یک فضای باز و مشاع است و تمامی ساکنین ساختمان به صورت یکسان حق استفاده از این قسمت را دارند ، اما مطابقبا قوانین هیچ یک از آن ها اجازه ندارند وسایل شخصی مورد استفاده خود را در این حیاط قرار بدهند، مگر اینکه چنین کاری با اجازه سایر ساکنین انجام گیرد. همچنین، حق این که بتوانند در حیاط مشاع خودرو پارک کنند وجود ندارد مگر این که از سایر ساکنین اجازه لازم را کسب کرده باشند.
اگر یکی از ساکنین تصمیم داشته باشد که حیاط مشاع را مسقف نماید، باید از تمامی ساکنین ساختمان اجازه بگیرد، در غیر این صورت، کار او خلاف قوانین مشاع محسوب می شود. اصولا به محوطه بیرونی و پشتی از یک ساختمان حیاط خلوت گفته می‌شود که معمولاً بدون سقف یا دارای سقف نورگیر است. همان‌طور که اغلب ساکنین طبقه‌های آخر نسبت به پشت‌بام حس مالکیت دارند و جز بخش های اختصاصی خود می دانند ، ساکنین طبقه‌های اول نیز نسبت به حیاط خلوت همین احساس را دارند. اگرچه قسمست حیاط خلوت ساختمان عموما در اختیار ساکنین طبقه اول است، اما ایجاد هرگونه تغییر در این حیاط از جانب این ساکنین ممنوع می باشد.
تا زمانی که استفاده‌ی ساکنین طبقه‌ی اول از حیاط خلوت برای سایرین آزاردهنده نباشند، این افراد می‌توانند از آن استفاده کنند. از همین رو، اگر ساکنین طبقه اول آپارتمان قصد داشته باشند که حیاط خلوت را مسقف کنند، باید از سایر ساکنین ساختمان اجازه بگیرند، در غیر این صورت، اهالی و مدیر ساختمان می توانند علیه او شکایت کنند.
در چه صورت تصرف ساکنین در قسمت های مشاعات قانونی خواهد بود؟
گاهی اوقات ممکن است ساکنین آپارتمان مشاعات آپارتمان را تصرف کنند، اما برای این کار اجازه قانونی داشته باشند که در صورت چنین شرایطی، نمی‌توان از تصرف آن ها ممانعت به عمل آورد.گاهی اوقات نیز ممکن است برخی از ساکنان آپارتمان هزینه های مشترک مشاعات آپارتمان را پرداخت نکنند که در این صورت، یک اخطاریه از طرف هیئت مدیره ساختمان برای آن ها ارسال می‌شود و اگر ظرف مدت زمان ۱۰ روز بدهی خود را پرداخت نکنند، ممکن است طبق تصمیمات هیأت مدیره برای ظرف مدت زمان مشخصی از استفاده از مشاعات آپارتمان محروم گردند. مصادیق فوق، جزو تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان محسوب نمی شوند.
چطور می توان تصرف در مشاعات ساختمان را رفع کرد؟
در صورت تصرف عدوانی از جانب یکی از ساکنین و عدم امکان رفع تصرف عدوانی او، می توان با مراجعه به شورای حل اختلاف، در صورتی که طرفین دعوی برای ارجاع اختلاف به داوری به جهت ایجاد صلح و سازش، با یکدیگر تراضی نمایند.در غیر این صورت با مراجعه به دادگاه حقوقی و یا کیفری و تقدیم دادخواست به مراجع مذکور، رفع تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان را، توسط شخصی که تصرف نموده است، درخواست کرد.
نتیجه‌گیری
مشاعات در ساختمان به قسمت‌هایی از آن گفته می‌شود که متعلق به اکثریت ساکنین ساختمان است و هیچ‌کسی حق انحصاری در خصوص مالکیت آن‌ها را ندارد. قانون مشاعات بر این موضوع تاکید دارد که استفاده‌ی شخصی از ملک عمومی جایز نیست، مگر با رضایت عموم. یعنی اگر یک شخص نتواند رضایت کل ساکنین را جلب کند، باطبع نخواهد توانست از امکانات مشترک ساختمان بهره‌ی شخصی بگیرد.
بنابراین، اگر ساختمان شما دارای پشت‌بام، حیاط خلوت و پارکینگ بود، باید قوانین مطرح شده برای هر یک از این بخش‌ها را بدانید و بدون جلب رضایت ساکنین برای هیچ کاری اقدام نکنید. متأسفانه بیشتر اختلافات ساکنان هم بر سر همین مشاعات آپارتمان یا قسمت‌های مشترک ساختمان است. پس باید قوانین و مقررات آن‌ها مشخص شوند. در نهایت هم بهتر است سعی کنیم با احترام به حقوق همسایگان و رعایت قوانین مربوط به مشاعات آپارتمان خود، از بروز هرگونه دلخوری یا درگیری جلوگیری کنیم.
مطالب بیشتر :
مشاعات ساختمان شامل چیست؟ قانون هزینه های مشاعات
راهنمای تقسیم و نحوه پرداخت هزینه های مشاعات ساختمان
تعریف حیاط خلوت در ساختمان ، مشاع یا شخصی؟
کشیدن سیگار در مشاعات ساختمان ، دغدغه مهم ساکنین
ززبا سلام و ادب
همسایه ای داریم که پشت بام و بالکن ها و حیاط منزل خویش را به زباله دانی و محل اجتماع موش کرده است
بفرمایید با کدام از بندهای قانون و مرجع رسیدگی به این امر. با کیست؟
سپاسگزارم
بسیار عالی و جامع بود
سلام،در مقابل مصرف شخصی از برق عمومی ساختمان تو سط مدیر ساختمان بصورت مخفیانه چه کاری میتوانیم بکنیم؟
باسلام من مالک یک طبقه از اپارتمان پنج طبقه هستم مالک طبقه پنجم بدون اجازه وبدون اطلاع از بقیه مالکین صحن قسمتی از پشت بام که بطور صحن حیاط در اختیار خویش بود و قسمتی از ان بطور نور گیر بقیه طبقات بود وجزیی از قولنامه ان نبوده یک اتاق خواب برای واحد خود کرده وبعدازتکمیل شدنش بقیه مطلع شدن و حال بنده ومالکین باید چکار کنیم و از چه طریق به حق وحقوق خود برسیم