یکی از جدی ترین مسائل در حوزه اجاره رابطه مالک و مستاجر و قانون تنظیم این روابط است. معمولا اجاره خانه یا محل کسب و کار که در قانون روابط مالک و مستاجر بطور مفصل به آن اشاره کرده است از روابط اساسی انسان ها محسوب می شود. اجاره یک قرارداد خصوصی بین دو نفر است که با امضای قرارداد اجاره منعقد می شود. این قرارداد باید تابع توافق طرفین و قانون خود باشد. گاهی مشکلاتی در متن قرارداد یا در نحوه بهره برداری از مال الاجاره صورت می گیرد که هر دو طرف را به شکایت از دیگری وا می دارد. این بدان جهت است که در ایران معمولا آگاهی زیادی در زمینه قرارداد اجاره وجود ندارد. یکی از این مشکلات اجاره دادن عین مستاجره توسط مستاجر به شخص دیگری است. در این صورت باید به شرح و تفسیر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر بپردازیم تا بتوانیم این مشکل را درک و حل کنیم.
ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.
در این ماده به واگذاری محل کسب و پیشه به شخص دیگری اشاره شده است. با مطالعه دقیق ماده می توان پی برد که حق کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد می شود و مالک نمی تواند آن را نادیده بگیرد. پس در صورتی موجر می تواند درخواست تخلیه کند که حق کسب و پیشه مستاجر را بپردازد. مستاجر نیز می تواند محل اجاره را به دیگری اجاره دهد و حق کسب و پیشه را به دیگری طی سندی رسمی منتقل نماید.
حق کسب و پیشه چیست ؟
حق کسب و پیشه به معنی شهرت تجاری و قدرت جذب مشتری توسط یک مستاجر در ملک تجاری به مدت زمانی که درآن ساکن است. به عنوان مثال، در صورتی که مستاجری یک مغازه خالی و بدون فعالیت تجاری را مدت دو تا سه سال اجاره کند و در این مدت با تبدیل این مغازه به یک اغذیه فروشی معروف یا یک فروشگاه برند، باعث شود تا ارزش افزوده ویژه‌ای به آن مغازه اضافه شود، حق کسب و پیشه به آن تعلق می گیرد. در این شرایط شاید بتوان تصور کرد مستاجر این حق را دارد تا پس از چند سال فعالیت تجاری در یک مکان خاص و ایجاد ارزش افزوده تجاری برای آن مکان، حقی را به عنوان حق کسب و پیشه در محل، از مالک مطالبه کند. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق مستقلی را به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت می شناسد. این قانون سبب شده است تا مستاجرین بتوانند حق کسب و پیشه خود را از صاحب ملک تقاضا کنند.
گفتنی است حق کسب و پیشه البته میزان مشخصی ندارد؛ با این حال اگر در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به دیگری به مستاجر داده شده باشد، مستاجر می تواند به موجب سند رسمی، مکان تجاری را به مستاجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند، اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، در این صورت، در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت نماید. حق کسب و پیشه قابل معامله می باشد.
فلسفه حق کسب و پیشه و زمینه های ایجاد آن
یکی از عنوان هایی که بسیار در اجاره به کار می رود و گاها با حق کسب و پیشه اشتباه می شود ، سرقفلی است. سر قفلی یک تفاوت عمده با حق کسب و پیشه دارد و آن منشا عرفی آن است. برخی از حقوقدانان معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه می‌باشد و درنتیجه، هیچ تفاوتی میان این دو قائل نبودند و تعریف واحدی از آنها ارائه می‌دادند؛ اما گروهی دیگر این دو را کاملاً جدا از هم می‌دانستند. به نظر می‌رسد نظریه اخیر صحیح بوده و سرقفلی جدا از حق کسب و پیشه است؛ زیرا صرف‌نظر از این که فلسفهِ تشکیل و ایجاد این دو حق کاملاً متفاوت است، نهادی که حق کسب و پیشه را شناسایی و به مردم معرفی کرده، قانونگذار بوده و مقنن به‌صراحت این حق را متعلق به مستأجر دانسته است.
این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار تجاری و کسب مشتری در یک مکان تجاری خاص، برای مستاجر یا همان کاسب ایجاد می‌شد. در واقع، حق کسب و پیشه اینطور نبود که به واسطه اجاره ملک تجاری، خود به خود برای مستاجر ایجاد شود، بلکه در صورت تلاش مستاجر برای کسب شهرت تجاری و جذب مشتری، در طول زمان و به مرور، ایجاد می‌شود. تلاش مستاجر و زمان هر دو در حق کسب و پیشه تاثیر دارند.
میزان حق کسب و پیشه چطور محاسبه می شود ؟
همانطور که گفته شد حق کسب و پیشه و تجارت بواسطه تلاش فرد ثابت می شود . مثلا فردی زمینی را آباد کرده است و به بهره برداری رسانده است. حال با فعالیت هایی که در آنجا انجام داده است قیمت آن چندین برابر شده است. یا مکانی که در جهت کسب اجاره شده و اکنون مشتریهای دائمی و ثابتی دارد. چنین فعالیتی که سبب رشد اقتصادی مکانی شده را قانون نادیده نگرفته است. حق کسب و پیشه البته مقدار مشخصی ندارد اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری به مستاجر داده شده باشد، در این صورت مستاجر میتواند به موجب سند رسمی، مکان تجاری را به مستاجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند، اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، در این صورت، در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت کند.
مطمئنا در این راستا عنصر زمان نقش کلیدی خواهد داشت اما بسته به فعالیت حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت است. در زمینه تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت که در قانون روابط موجر و مستاجر و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد و برای تعیین آن باید به آیین نامه های مربوط مراجعه کرد. در مواردی که کار به دادگاه می کشد ، قاضی از کارشناسان دادگستری برای تعیین میزان حق کسب و پیشه استفاده می کنند.
تفاوت واگذاری با انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟
در مواد ۱۰ و ۱۴ (بند۲) و تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون قانون روابط موجر و مستاجر چنین آمده است که مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستاجرین بنماید.
درصورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستاجرین نیز می توانند در صورت فسخ یا انقضاء مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنماید». ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ مشعر است بر اینکه «در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
آنچه در موارد بالا بدان اشاره شده است تفاوت در کلمه واگذاری و انتقال می باشد. اگر دقت کنید چنین ذکر شده که بین انتقال و واگذار واژه ” یا ” ذکر شده است. ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و تبصره ۱ آن می گوید «هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
پس مالک نمی تواند با اتکا به این که مستاجر حق اجاره ملک به غیر را ندارد وی را از ملک بیرون کند با این حال اگر توافق کتبی در قرارداد قید شده باشد حکم بر مبنای توافق صادر می شود. همچنین تبصره ۱ ـ در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراخواهد شد. در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت که اشاره دارد به حق کسب و پیشه ای که در زمان اجاره برای مستاجر ایجاد شده است. حال اگر بخواهیم تفاوت انتقال و واگذاری را ذکر کنیم باید این طور بگوییم که مقصود از انتقال زمانی است که مستاجر حین مدت قراراد معامله کند و ملک را به دیگری انتقال دهد اما زمانی که مدت در بین نباشد و معامله کند قانونگذار آن را واگذاری می نامد.
نتیجه گیری
با توجه به موارد بالا، ماده 19 قانون روابط مالک و مستاجر در حیطه حق کسب و پیشه و انتقال مکان اجاره ای به دیگری صحبت نموده است. این مکان می تواند توسط مستاجر به دیگری واگذار شود. اما اگر توافقی کتبی این عمل را از مستاجر سلب کند باید همان اجرا شود. آنچه که معمولا مورد بحث است تلاشی است که مستاجر ملک تجاری در زمان فعالیت خود در ملک مورد اجاره انجام می دهد و سبب رشد قیمتی و جایگاهی آن می گردد. در چنین زمانی حق کسب و پیشه برای وی ایجاد می شود و باید مالک بدان توجه کرده و مبلغی را به این عنوان برای مستاجر در نظر بگیرد.
مطالب پیشنهادی:
خسارت مستاجر به ملک و قوانین آن
قانون موجر و مستاجر تخلیه پیش از موعد
قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا ،اجاره در دوران کرونا
سلام، میخواستم بدونم چرا برای آزمون های حقوقی باید قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را بخونیم مگر این قانون بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ منتقضی نشده؟
برای قراردادهای جدید منقضی شده اما در قراردادهای قبل همچنان نافذ است و بنابراین در صورت اختلاف بین مالک و مستاجر، ابتدا باید مبدا قرارداد و اینکه کدام قانون بر این قرارداد حکومت می‌کند را دریافت.