مشاعات ساختمان یعنی چه؟
زندگی آپارتمانی علاوه بر تغییر نگرش ما نسبت به همسایگان و مراودات همسایگی، اصطاحاتی را برای ما در ساختمان بوجود آورده است. فرهنگ آپارتمان نشینی یکی از جدیدترین اصطلاحات است که در زندگی شهر نشینی ما جایگاه ویژه ای دارد. شاید برای شما هم این سوال پیش آمده باشد که مشاعات ساختمان یعنی چه ؟ که ما در این مقاله سعی داریم آن را بصورت کامل توضیح دهیم.
مشاعات ساختمان شامل موارد زیر است:
- زمین ساختمان
- پشت بام
- درب ورودی
- راهرو
- پنجره‌های راهرو
- آسانسور
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافی
- پله‌ها
- شوفاژخانه
- تاسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
- حیاط
- لابی
- باغچه
- هلی پد
- رایزر
- حیاط خلوت
مشاعات چیست؟
با گسترش سیستم آپارتمان نشینی در جامعه و بخصوص در شهرها ، شاهد آن هستیم که چندین خانواده به طور مشترک و همزمان در واحدهای مختلف یک ساختمان زندگی می کنند ، با این شیوه از سکونت افراد خواه ناخواه باید از برخی از فضاهای آپارتمان به صورت اشتراکی استفاده کنند . از جمله این موارد می توان به راهرو ها و آسانسورها اشاره نمود که مشترکا متعلق به تمامی ساکنانی که در ساختمان ساکن هستند می باشد و به صورت مشترک توسط همه آنها مورد استفاده قرار می گیرد . به این قسمت های ساختمان که کاملا بین ساکنان مشترک است ، مشاعات می گویند و استفاده از آن و مدیریتش دارای قوانین خاص خود می باشد که توسط مدیر ساختمان ( که توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شده ) با توجه به شرایط ساختمان تعین و به ساکنین ابلاغ می شود .
اشتراک ساکنین در قسمت های مشاع ساختمان به این صورت است که همهی ساکنین آپارتمان در استفاده از آن ها سهیم بوده و دارای حق و حقوقی می باشند . به طور کلی بخش های مشاع یک آپارتمان به گونه ای است که هیچ کدام از مالکین به طور کامل و اختصاصی حق مالکیت آن را نداشته و تحت اختیار تمامی افراد می باشد . به همین سبب هر گونه تصمیم گیری پیرامون قسمت های مشترک ساختمان که به آنها مشاعات گفته می شود ، منوط به رضایت همه مالکین بوده و هیچ کس به تنهایی نمی تواند برای این بخش ها اقدامی هر چند جزئی انجام دهد .
حیاط مشاع چیست و قواعد استفاده از آن چگونه است؟
یکی از بخش های بسیار مهم و اساسی در هر آپارتمانی حیاط آن آپارتمان می باشد . این بخش از ساختمان جز اصلی ترین بخش های مشاع ساختمان به شمار می رود . هیچ یک از ساکنین آپارتمان حق ندارد از حیاط ساختمان به طور اختصاصی استفاده نموده و در آن وسایل شخصی و ابزارهای خود را قرار داده و اینگونه موجب مزاحمت برای دیگر ساکنین مجتمع باشد . بر همین اساس قانونگذار در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اینگونه بیان نموده است که ؛ هر چیزی را که در حیاط مشاع ساخته شود ، می‌توان به صورت قانونی پیگیری و تخریب نمود . چنانچه یکی از ساکنین از حیاط مشاع به عنوان پارکینگ شخصی استفاده کند ، در آن انباری بزند ، سایبانی بگذارد و … امکان شکایت وجود دارد .
نوع ساخت برخی از ساختمان‌ها به گونه‌ای است که گاهی استفاده از حیاط را پیچیده می‌کند . در این مورد تفاوتی نمی کند که میزان مزاحمت چه اندازه باشد . هرگونه بهره برداری شخصی و مزاحمت برای سایر ساکنین به آنان امکان شکایت می دهد . این مزاحمت ها می تواند شامل ؛ برگزاری جشن و پارتی در حیاط ، قرار دادن زباله در حیاط ، نگهداری حیوان در حیاط ، استفاده زیاد و غیر متعارف از انشعابات آب ، برق و گاز حیاط ، شست و شوی خودرو در حیاط ، قرار دادن برخی وسایل از جمله ، گاری ، تانکر و … در حیاط که باعث آزار و اذیت سایر ساکنین ساختمان می شوند .
ساکنین آن دسته از ساختمان هایی که در ورودی شان به حیاط ساختمان باز می شود ، معمولا دچار اختلافات کمتری می شوند و همگی به صورت مسالمت آمیز از آن استفاده های مشترک می کنند . ولی برخی از ساختمان ها به گونه ای احداث شده اند که حیاط شان در پشت ساختمان واقع شده و ورودی حیاط تنها با گذر از واحد اول آن ساختمان امکان پذیر است . در این صورت معمولا ساکنین دچار اختلاف می گردند و سایر ساکنین توان استفاده از حیاط را ندارند و تنها می توانند از جلوه ظاهری آن لذت ببرند . البته به این نکته نیز باید توجه داشت که ؛ چنانچه در سند اینگونه ساختمان ها ، حیاط آن را مشاع ذکر کرده باشند ، واحد استفاده کننده حق هیچ گونه تغییر ظاهری در آن را نداشته و همچنین اجازه ندارد با وسایل شخصی خود فضای حیاط را اشغال کند .
قواعد استفاده از پشت بام مشاع
پشت بام نیز یکی از نقاط بسیار مهم هر خانه و آپارتمانی می باشد .هیچ شخصی حق آن را ندارد که از آپارتمان ساختمان مسکونی که دارای چندین واحد و ساکنین مجزا می باشد ، استفاده های شخصی نماید . پشت بام آپارتمان ها نیز به مانند دیگر نقاط مشاع ، مشترکا در اختیار تمامی ساکنان آپارتمان می باشد ، طوری که استفاده از آن دارای قواعدی متعارف می باشد . اگر شما نیز در آپارتمان سکونت دارید ، سعی کنید از انجام این امور در پشت بام آپارتمان خودداری کنید . شستن فرش در پشت بام آپارتمان ، برگزاری جشن و مراسم در پشت بام ، اگر چنانچه ساکن طبقه اول یا دوم هستید نباید نسبت به پرداخت هزینه های شارژ و نگهداری مربوط به پشت بام آپارتمانتان بی تفاوت باشید و برخی موارد دیگر
مجازات تصرف مشاعات ساختمان
چنانچه یکی از مالکین بدون رضایت و اجازه سایر مالکین اقدام به تصرف و یا تغییر قسمت های مشاع ساختمان نماید ، در اصطلاح قانونی مرتکب تصرف عدوانی شده است . حال چنانچه یکی از ساکنین دست به تصرف عدوانی زده و اینگونه موجب نارضایتی و آزار سایر ساکنین شود ، می توان با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نموده و موضوع را آنجا مطرح نمود ، این شورا معمولا طرفین دعوی را به صلح و سازش و رفع مشکل به وجود آمده دعوت می کند .
اگر چنانچه اختلاف طرفین پس از مراجعه به شورای حل اختلاف رفع نشده و مشکل همچنان پابرجا باشد ، طرفین می توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی و یا کیفری (در صورتی که مدعی تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان ، مالک باشد ) ، دادخواستی را تنظیم و آن را تسلیم مراجع مذکور نماید . شخص در طی این دادخواست باید به روشنی موضوع را شرح داده و خواهان رفع تصرف عدوانی از مشاعات آپارتمان مذکور گردد . اگر به جهت تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان توسط شخص و دخل و تصرف او ، خساراتی به آن قسمت های مشاع وارد شده باشد ، می توان از باب تسبیب و تقصیر شخص متخلف ، جبران خسارت و ضرر و زیان وارده را درخواست نمود . در صورت تصرف عدوانی از جانب هر یک از شرکا، بین یک ماه الی یک سال برای او حبس صادر می شود. در اینگونه موارد باید به این نکته نیز توجه نمود که ؛ اگر چنانچه شخص شاکی که خود نیز یکی از ساکنین است سند مالکیت نداشته باشد ، تنها می تواند از طریق دادگاه حقوقی اقدام نموده و دعوای خود را در آنجا مطرح و پیگیری نماید . مجازات اینگونه تصرفات ( تصرف عدوانی ملک مشاع ) نیز در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بیان شده است .
قانون تغییر در مشاعات ساختمان
شاید آپارتمان نشینی و آمیختگی با فرهنگ و قوانین آن پس از گذشت سالها ، هنوز به طور کامل در جامعه جا نیفتاده است . شیوه ای که در آن افراد در قسمت هایی از ملک با شریک بوده و تمامی تصمیم گیری ها در مورد آن قسمت ها بسته به نظر شخصی هیچ یک از مالکین نبوده و مجمع عمومی آنها به طور مشترکا می توانند در مورد آن تصمیم گیری نمایند . به طور کلی هنگامی که نام مشاعات می آید و صحبت از آن می شود ، بدین مفهوم است که ؛ هیچ شخصی نمی‌تواند به طور مستقل تصمیم بگیرد و طبق آن عمل کند
به عنوان مثال ؛ بخشی از مشاعات ساختمان را بر طبق سلیقه یا نیاز شخصی خود تغییر دهد . در حقیقت برای ایجاد کوچک‌ترین تغییری در قسمت‌های مشترک یک ساختمان مثل تغییر در نمای ساختمان همهی سکنه‌ی آن باید به نقطه نظر مشترکی برسند ؛ به این مفهوم که در طی جلساتی که مابین اهالی ساختمان برگزار می‌شود اکثریت آنها به تفاهم رسیده و مخالفتی برای این تغییر از جانب هیچ‌کدام از ساکنین وجود نداشته باشد .
برای به حداقل رساندن اختلافات و نارضایتی های آینده ، مالکین ( برای ایجاد تغییر در این بخش ها ) باید ابتدا توافق نموده و آن را به امضا برسانند . به بیانی دیگر ، موافقت تمامی اعضای یک ساختمان بر سر تغییر بخشی از مشاعات آن مثلا ؛ تغییر در نمای ساختمان ، یا پارکینگ یا … نه تنها یک قرار لفظی برای پیشگیری از مشکلات و مخالفت‌های بعدی ، که قانونی مدنی و مصوب می باشد .
فروش مشاعات آپارتمان
همانطور که از مفهوم فروش پیداست ، هنگامی که چیزی به فروش می رود از مالکیت شخص فروشنده خارج و به مالکیت شخص خریدار در می آید ، پس در همین ابتدای امر ، شرط مالکیت اصلی ترین شرط انجام معامله ی فروش می باشد . ولی همانطور که در قسمت های قبلی بیان کردیم ، قسمت های مشاع آپارتمان دارای مالک واحدی نمی باشد و تمامی مالکین در آن سهم دارند . موضوع اصلی ما در اینجا درضمینه ی مالکیت است . مالکیت افراد در ساختمان را همواره به دو دسته خصوصی و مشاع تقسیم می کنند . قسمت هایی به صورت خصوصی و تماما در اختیار و تحت مالکیت خریدار است و همچنین بخش هایی نیز به صورت مشاع در دسترس تمامی خریداران قرار می گیرد . به عنوان مثال راه پله و راهرو و … ، همانطور که پیش تر اشاره شد یک مکان عمومی و مشاع است و همه ساکنین به یک اندازه در استفاده از آن دارای حق و حقوق می باشند و حق اجاره و یا استفاده شخصی از آن را ندارند .
با توجه به این توضیحات و بررسی قوانین درمی یابیم ؛ خرید و فروش مشاعات ساختمان امری غیر قانونی و باطل است ، زیرا این بخش ها مخصوص ، شخص و تحت مالکیت یک فرد نیستند و برای استفاده همه اعضای ساختمان در نظر گرفته شده اند و قانونگذار نیز فروش این قسمت ها را به رسمیت نمی شناسد.
شکایت بابت مشاعات ساختمان
یکی از مواردی که در بخث مشاعات پیش می آید بحث شکایت نسبت به مشکلات مشاعات می باشد. در صورتی که شما نتوانید مشکلات خود را از طریق مدیر ساختمان و هیات مدیره برطرف کنید تنها شانسی که برای حل مسائل در پیش دارید شکایت از مجاری قانونی می باشد. به منظور این مهم در صورت جدی بودن مسئله شما بدون نوبت می توانید از طریق شورای حل اختلاف اقدام نموده و موارد را با قضات این مرجع قانونی در میان گذاشته و نسبت به حل آن اقدام مقتضی را انجام دهید.
مجازات استفاده شخصی از مشاعات ساختمان
پس از اینکه شما نسبت به تصرف بخشی از مشاعات شکایت کردید زمان آن نیز فرار رسیده که نسبت به مجازان این تخلف نیز آشنا شوید. در معمول ترین حال قانونی از فرد خاطی می خواهد که اقدام خود را از میان ببرد ولی در صورتی که این مسئله ادامه دار بوده و باعث مشکلات متعددی شود قاضی می تواند جریمه مالی و در برخی از موارد اقدامات جدی ترین را نیز در نظر بگیرد.
آیا امکان دارد تصرف عدوانی در مشاعات ساختمان قانونی باشد ؟
همانطور که گفته شد ، اگر چنانچه یکی از ساکنین آپارتمان بخشی از مشاعات آپارتمان را تصرف کند و یا در آن تغییری ایجاد کند مرتکب جرم شده و متخلف به شمار می رود ، ولی اگر این اقدام شخص با حکم کتبی قانونی باشد ، دیگر نمی توان مانع از انجام آن شد . و در این صورت ساکنین ناراضی باید از طریق مراجع قضایی حکم قانونی صادر شده را پیگیری و در جهت ابطال آن اقدام و تلاش نمایند .
البته در برخی از موارد نیز شاهد آن هستیم که یک یا برخی از ساکنین آپارتمان سهم خود از هزینه های جاری و مشخص شده ی بخش های مشاع ساختمان را پرداخت نمی کنند و به گونه ای از زیر بار آن شانه خالی می کنند . در این حالت ، ابتدا می بایست یک اخطاریه از طرف هیئت مدیره ساختمان برای آن ها ارسال شود و پس از آن اگر این فرد متخلف ، ظرف مدت زمان ۱۰ روز بدهی خود را پرداخت نکند ، می توان تحت تصمیمات هیأت مدیره ساختمان برای ظرف مدت زمان مشخصی ( تا زمان پرداخت بدهی ) فرد را از استفاده از مشاعات آپارتمان محروم نمود . این مورد جزو تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان محسوب نمی شود و می توان آن را قانونی به شمار آورد .
آیا پارکینگ جزء مشاعات به حساب می آید؟
یکی از اصلی ترین بخش های مناقشه در مورد مشاعات ساختمان بحث پارکینگ است که بسیاری بر این باور هستند تحت تاثیر اینکه این بخش در سند ذکر شده است به عنوان بخش خصوصی باید در نظر گرفته شود و افراد می توانند وسایل جانبی و بدون استفاده خود را در آن بخش قرار دهند. ولی باید به شما اعلام کنیم پارکینگ حتی اگر در سند خانه ذکر شده باشد ولی تحت تاثیر اینکه بخشی از خانه نمی باشد به عنوان مشاعات در نظر گرفته شده و افراد نمی توانند در آن دخل و تصرف کنند. قوانین آپارتمان نشینی به صراحت اعلام کرده است که پارکینگ تنها برای پارک خودرو می باشد و مهندسین شهرداری نیز ضوابط آن را بر همین اساس مشخص کرده اند.
آیا هلی پد به عنوان مشاعات قابل استفاده می باشد؟
هلی پد یا محل فرود هلی کوپتر که امروزه در برخی از برج های تهران دیده می شود از بخش هایی می باشد که افراد نسبت به مشاع بودن آن مطمئن نبوده و نمی دانند چه ضوابطی را باید نسبت به آن اتخاذ نمایند. باید به شما بگوییم این بخش نیز همانند پارکینگ تنها کاربردی که دارد برای فرود هلی کوپتر است و افراد نمی توانند از آن برای بخش های دیگر استفاده کنند. در اصل ضوابط شهرداری و امنیتی سختی نسبت به این بخش وجود دارد و هر گونه تغییر در آن باعث بروز مشکلات متعددی خواهد شد.
مطالب پیشنهادی:
قوانین نصب دوربین مدار بسته در مشاعات آپارتمان
قوانین استفاده از تراس آپارتمان ، تراس مشاع
