با توجه به موقعیت های شغلی مناسبی که در شهر ها وجود دارد بیشتر جمعیت افراد جویای شغل از شهرستان ها و روستا ها به مراکز استانها و کلان شهر ها نقل مکان می کنند . با افزایش جمعیت شهر ها حالا باید به دنبال راهکاری بود که بتوان این جمعیت بزرگ را اسکان داد . بهترین راهکار برای پاسخگویی به نیاز این افراد ، ساختن آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی می باشد . مجتمع های مسکونی قادر هستند تا افراد زیادی را در درون خود اسکان دهند . زندگی آپارتمان نشینی دارای سبک مشخصی می باشد و این سبک خاص دارای قوانین و مقررات مختص به خود می باشد . یک مجتمع مسکونی دارای اساسنامه ای می باشد که در آن به بسیاری از مسائل موجود در آپارتمان پرداخته شده است . در اساسنامه وظایف و مسئولیت های افراد مشخص شده است .
در این مقاله به موارد موجود در یک نمونه اساسنامه آپارتمان نشینی می پردازیم تا به موضوعاتی که در آن گنجانیده شده است آشنایی پیدا کنیم .
اساسنامه ساختمان چیست ؟
در یک مجتمع مسکونی برای سامان دادن به امور و مشخص کردن وظایف هریک از ساکنین ، یک اساسنامه نوشته می شود . این اساسنامه توسط فردی حقوقی تهیه میگردد . یک اساسنامه آپارتمان شامل تمامی موارد است که مربوط به ساختمان می شود . در یک اساسنامه به مواردی مثل فرهنگ زندگی آپارتمان نشینی ، چگونگی انتخاب هیئت مدیره ، وظایف مالک و مستاجر ، وظایف مدیر ساختمان و … پرداخته شده است . در اصل ، اساسنامه آپارتمان همانند یک نوع قراردادی می باشد که برای تنظیم روال کاری یک جمعیت در نظر گرفته شده است .
تعاریف و اصطلاحات موجود در اساسنامه
مدیر مجتمع کیست ؟ هیئت مدیره ساختمان وظیفه دارند تا فردی را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب نمایند مدیر ساختمان نیز وظیفه دارد تا امور جاریه و مدیریتی ساختمان را بر عهده بگیرد و به نظرات ساکنین ساختمان گوش دهد و در تصمیم گیری های مهم ، مشکلات ساکنین را در نظر داشته باشد . هیئت مدیره به چه کسانی اطلاق می شود ؟ مجمع عمومی ساختمان وظیفه ی تعیین افراد هیئت مدیره را بر عهده دارند . هیئت مدیره ساختمان نیز به افرادی گفته می شود که در امور مربوط به ساختمان نظیر امور مالی و اداری به مدیر ساختمان کمک می نمایند .
منظوراز قسمت های مشاع چیست ؟ قسمت هایی که به عنوان ملک خصوصی هیچ یک از مالکین شناخته نشده است و همگی حق استفاده از آنرا مطابق قانون دارند . قسمت های مشاع شامل پارکینگ ، راه پله ، درب ورودی ، زمین ساختمان ، شوفاژ خانه ، تاسیسات مشترک ، آسانسور ، حیاط و … می شود .
مجمع عمومی چیست ؟ به مجمعی گفته می شود که اعضای آن از مالکین یا بطور کلی از همه ی اعضای ساکن در ساختمان می باشد که هر چند ماه یکبار مطابق با برنامه ریزی تیم هیئت مدیره تشکیل می شود و این مجمع وظیفه دارد در مورد مسائل مختلف ساختمان ابراز نظر کنند و در رای گیری ها شرکت داشته باشند .
مجمع فوق العاده چیست ؟
مدیر ساختمان در مواقع اضطراری و ضروری که نیاز به اتخاذ تصمیم گیری های فوری باشد اقدام به تشکیل مجمع فوق العاده می نماید . مثلاً اگر مدیر ساختمان بخواهد استعفا بدهد باید مجمع فوق العاده تشکیل دهد و موضوع استعفای خود را مطرح کند . منظور از شارژ مالکین چیست ؟ هیئت مدیره ساختمان یا مجمع عمومی و فوق العاده تصمیم می گیرند تا اقدامات عمرانی نظیر نصب ایزوگام ، تعویض درب ورودی ساختمان ، نصب ریموت درب پارکینگ ، نصب دوربین و…را انجام بدهند و برای تامین هزینه های این موارد مبالغی را از مالکین دریافت می کنند .
منظور از شارژ ساکنین چیست ؟ واحد های مسکونی موجود در یک مجتمع مسکونی در قبال دریافت خدماتی نظیر نظافت مجتمع ، سرویس و نگهداری آسانسور و … مبلغی را به عنوان شارژ پرداخت می کنند .
قسمت های اختصاصی شامل چه بخش هایی می شود ؟ قسمت هایی از ساختمان که جزء ملک شخصی فرد می باشد و در سند مالکیت وی نیز درج شده است و حق استفاده از آن قسمت فقط در انحصار مالک می باشد و دیگران حق استفاده از آن بخش را ندارند .
بازرس کیست ؟ به فرد یا افرادی اطلاق می شود که از جانب مجمع عمومی انتخاب می شوند و وظیفه دارند بر نحوه ی اجرای وظایف هیئت مدیره نظارت داشته باشند .
اساسنامه ساختمان شامل چه مواردی می باشد ؟
1- مشخصات مجتمع مسکونی که شامل نام کامل آن به همراه نشانی ، مساحت تقریبی ، مساحت تقریبی قسمت های اختصاصی و مشاع می شود .
2- هدف از تهیه اساسنامه باید مشخص گردد . در اساسنامه از حقوق و منافع مالک و مستاجرین حمایت می شود همچنین در اساسنامه تیم مدیریتی و خدماتی مجموعه را مجاب می کند تا اقدامات لازم برای نگهداری از بخش های مختلف ساختمان نظیر تاسیسات ، قسمت های مشاع و… را در دست بگیرند . در اساسنامه به موضوع تصمیم گیری در مورد هزینه ها و مخارج ساختمان نیز پرداخته شده است و به راه های تامین این هزینه ها که همانا دریافت شارژ ماهانه از ساکنین می باشد ، نیز اشاره شده است . در یک مجتمع مسکونی تعدادی از افراد به هدف خدمت رسانی به ساکنین مجتمع یکسری از کارهای خدماتی و مدیریتی را انجام می دهند و ماهیت فعالیت های آنها به نوعی غیرانتفاعی می باشد و وظیفه ی مهم آنها حفظ و نگهداری و مدیریت از قسمت های مختلف ساختمان می باشد در اساسنامه وظایف این افراد نیز مشخص گردیده است .
3- ارکان مجتمع شامل چند بخش می شود ؟ هر مجتمع مسکونی شامل سه رکن اصلی مجمع عمومی ، هیئت مدیره و بازرسان می باشد . که هریک از آنها مطابق با قوانین موجود و همچنین موارد ذکر شده در اساسنامه ملزم به اجرای وظایف خود می باشند .
به عنوان نتیجه گیری باید گفت که
در واقع اساسنامه ساختمان یکی از مهمترین بخش های مدیریتی در یک ساختمان به شمار می آید. نکته ای که در مورد آن وجود دارد این است که اساسنامه اصولا توسط مجمع عمومی تصویب می شود و مدیر ساختمان وظیفه اجرا کردن آن را بر عهده دارد. در یک مجتمع مسکونی برای سامان دادن به امور و مشخص کردن وظایف هریک از ساکنین ، یک اساسنامه نوشته می شود که افراد موظف به رعایت کردن آن هستند و نمی توانند از انجام دادن آن سر باز کنند.
در اساسنامه به مواردی همچون نیازها و اداب زندگی در ساختمان اشاره می شود و ارکان اساسنامه به عنوان مهمترین بخش های آن است.در کل باید توجه داشت که قوانین مربوط به اساسنامه و آیین نامه ساختمان نباید حاوی مواردی باشد که قوانین تملک آپارتمان را نقض کند. چرا که قانون تملک آپارتمان در تمامی جهات نسبت به اساسنامه ساختمان ارجعیت دارد.
