با وجود آن که چند دهه از زندگی آپارتمان نشینی در ایران می گذرد ولی هنوز خیلی ها به قوانین آن آشنا نیستند. در واقع برخی گمان می کنند که با خرید یک واحد آپارتمان مالک تمام و کمال ساختمان شده اند. از طرفی گاهی نسبت به هزینه های آن نیز بی توجه هستند. این مشکل در بسیاری از شهرها دیده می شود که باید بصورت تخصصی به آن پرداخته شود. البته در مورد زندگی آپارتمان نشینی قوانینی وجود دارد که با اجرای صحیح آن تا حد زیادی از این مشکلات کاهش پیدا می کند. برای نمونه قوانین عدم پرداخت شارژ ساختمان که می تواند تا حد زیادی از مشکلات بین ساکنین را کاهش دهد.
برای آن که بتوانیم از مشکلات بین ساکنین در مسائل مالی کاهش دهیم باید به شارژ ساختمان و عدالت در پرداخت آن توجه کنیم. حال آن که برخی از مالکان به این موضوع توجه نمی کنند و مدیر ساختمان باید با وی برخورد نماید.
برای درک بهتر موضوع شارژ و هزینه های ساختمان باید ابتدا بدانیم که شارژ ساختمان چیست و مدیر ساختمان چطور می تواند آن را وصول کند. منظور از شارژ ساختمان مبلغ پولی می باشد که هر واحد باید برای هزینه‌های عمومی و مشترک ساختمان پرداخت نماید. این مبلغ بسته به شرایط و امکانات ساختمان، صرف نظافت مشاعات، تعمیر و نگهداری آسانسور، حقوق و مزایای سرایدار یا نگهبان و باغبان و … می‌شود. در برخی از ساختمان‌ها که کنتور آب، برق و گاز بصورت مشترک است هزینه‌های قبض در این موارد نیز به مبلغ شارژ اضافه می‌شود و از ساکنین وصول می گردد. مقدار شارژ ساختمان با نظر ساکنین و اعضای هیئت مدیره ساختمان تعیین و توسط مدیر یا مدیران ساختمان اخذ می شود. این مبلغ بصورت ماهیانه باید پرداخت گردد.
با توجه به نوع ساختمان و تنوع متراژ ساختمان ممکن است مبلغ شارژ هر واحدی متفاوت باشد که بسته به نوع آن محاسبه می شود. این تنوع گاهی باعث اختلاف می گردد. گاهی نیز کل مبلغ شارژ مورد اختلاف است.
قرارداد خرید یا اجاره و شارژ ساختمان
اگر قصد خرید یا اجاره ملکی را دارید در موقع قرارداد باید به نکاتی توجه کنید. اولین چیزی که باید بدانید آن است که هزینه شارژ ساختمان و نحوه پرداخت آن چگونه است. در مورد خرید واحد مسکونی باید به مقدار شارژ نحوه پرداخت آن و همچنین قوانین شارژ آن ساختمان توجه شود زیرا که برخی مدیران مجتمع ها نوع خاصی از شارژ را مد نظر دارند که ممکن است شما آن را قبول نداشته باشید.
در مورد اجاره ساختمان نیز باید به این نکات توجه کنید و بدانید که کدام مبالغ از شارژ برعهده شما و کدام بر عهده مالک است. مطابق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، دفاتر رسمی در تنظیم قراردادهای خرید باید گواهی تسویه حساب خدمات مشترک را، که به تأیید هیئت مدیره رسیده باشد، از مالک درخواست کنند. این بدان جهت است تا هزینه ای بر عهده مالک جدید نباشد.
پرداخت شارژ به عهده کیست ؟
حال که دانستیم باید شارژ ساختمان قبل از تحویل به مالک جدید تسویه شود باید بدانیم در مورد قرارداد اجاره شارژ ساختمان به دوبخش تقسیم می شود. شارژ جزئی و کلی از دو قسم هزینه ساختمان است که اولی توسط مستاجر و دومی توسط مالک پرداخت می شود. دلیل این امر آن است که مالک صاحب ساختمان است و هزینه هایی که کلی می باشد را باید پرداخت کند. مثلا هزینه تعمیرات دیوار یا دکوراسیون منزل. در مقابل مستاجر نیز هزینه شارژ جزئی مثلا آب و برق مشاع ساختمان را می پردازد.
بهتر آن است که در هنگام قرارداد حتما متن اجاره نامه خوانده شود و در مورد مبلغ پرداخت اجاره توافق گردد. اگر قرارداد پرداخت شارژ به عهده مالک باشد و او از پرداخت مبلغ خودداری نماید، مستأجر می‌تواند شارژ را از محل مال‌الاجاره پرداخت کند که در این صورت مالک حق ندارد بابت مال الاجاره به مستاجر مراجعه کند.
اگر مستاجر از پرداخت شارژ امتناع کند مدیر می تواند هم به مالک رجوع کند. بهتر آن است که در قرارداد ذکر شود که پرداخت هزینه شارژ با چه کسی است.
عدم پرداخت شارژ
مشکل عدم پرداخت شارژ گاهی عمدی وگاهی سهوی است. اگر سهوی باشد به محض اطلاع فردی که باید شارژ ساختمان را بدهد آن را به مدیر پرداخت می کند. اما مشکل از جایی بوجود می آید که عمدا شارژ پرداخت نمی شود. مثلا مالک یا مستاجر به بهانه هایی همچون عدم استفاده از برخی بخش های مشاع مثل آسانسور ، عدم بودن در واحد مسکونی در مدت معین و … از پرداخت شارژ طفره می رود. در این صورت مدیر باید با توجه به قوانین مربوط به عدم پرداخت شارژ با خاطی برخورد کند. مدیر ساختمان با طی مراحلی، به صورت قانونی می تواند نسبت به دریافت شارژ اقدام کند. البته باید گفت قبل از مراحل قانونی به دلیل این که هر دوطرف ماجرا در یک ساختمان هستند بهتر آن است که با مصالحه یا جلسات هیئت مدیره و صحبت سایر ساکنین این موضوع حل شود.
مراحل قضایی برای وصول شارژ ساختمان مستلزم وقت و انرژی زیادی است و از طرفی کسی که پایش به دادگاه کشیده شود چطور می خواهد با طرف دیگر در یک ساختمان روبرو شود. پس اولین قدم برای آن که بشود موضوع را حل کرد صحبت شفاهی و اطلاع دادن به مستاجر یا مالک برای پرداخت شارژ است. گاهی این موضوع با همین یک صحبت کوچک حل خواهد شد و نیاز به رفتن به مراحل بعد نیست.
در دومین قدم اگر مبلغ بدهی تا سقف 5 میلیون تومان باشد مدیر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم اظهارنامه ای به نام مالک یا مستأجر خاطی اقدام قانونی خود را انجام دهد. در این اظهارنامه به مبلغ بدهی شخص و مدتی که پرداخت آن به تعویق افتاده است اشاره شده و شورای حل اختلاف مطابق با آن به موضوع رسیدگی می کند. در مبالغ بیشتر باید مدیر برای شکایت به دادگاه مراجعه کند.
قطع خدمات مشترک یکی دیگر از راهکارهایی است که می توان برای دریافت شارژ معوقه به آن تکیه کرد. در چنین حالتی اگر واحد ذکر شده با گذشت ۱۰ روز از دریافت اظهارنامه، نسبت به پراخت شارژ اقدام نکند، مدیر ساختمان می‌تواند خدمات مشترک مانند آب گرم، گاز و … را برای آن واحد قطع کند. مدیر باید توجه داشته باشد که قطع خدمات اختصاصی واحد مذکور جرم محسوب می شود و وی فقط باید واحد خاطی را از خدمات مشترک محروم کند. در این موارد بهترین راهکار مراجعه به مراجعه قضایی برای دریافت حکم است.
صدور اجرائیه برای عدم پرداخت شارژ ساختمان
اگر پس از دریافت اظهارنامه و قطع خدمات مشترک واحد خاطی نسبت به پرداخت بدهی اقدام نکند، مدیر ساختمان با مراجعه به اداره ثبت منطقه اجرائیه دریافت می کند. فرد بدهکار پس از دریافت اجرائیه به مدت ده روز فرصت دارد تا بدهی خود را پرداخت نماید. دریافت اجرائیه روشی است که فرد خاطی را وادار به پرداخت بدهی شارژ معوقه، بدون نیاز به مراجعه به دادگاه می کندو
دادگاه رسیدگی به عدم پرداخت شارژ ساختمان
با طی مراحل بالا اگر مشکل حل نشد مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی ، دادخواستی با موضوع مذکور تنظیم نماید. این مورد در دادگاه بدون نوبت رسیدگی می شود. پس از بررسی دادگاه حکم به محروم شدن واحد مربوطه از خدمات دولتی و تعیین جریمه‌ای تا دو برابر مبلغ بدهی برای خاطی می نماید که باید به صندوق مالی ساختمان پرداخت شود.
پس از پرداخت بدهی شارژ چه باید کرد ؟
پس از پرداخت بدهی، مدیر ساختمان باید خدمات مشترک برای واحد خاطی وصل کند . اما این امر تا زمان پرداخت بدهی قابل انجام نیست. در صورتی که خدمات دولتی نیز قطع شده باشد برای وصل آن به حکم قضایی نیاز است.
نتیجه گیری
عدم پرداخت شارژ در واقع باعث بروز مشکلاتی نظیر عدم کفاف شارژ در پرداخت هزینه های ساختمان می گردد که دیگر ساکنین را نیز شامل می شود. بدین جهت باید به این نکته توجه کرد که عدم پرداخت این شارژ به دیگران نیز آسیب می زند. معمولا ساکنین ساختمان با مصالحه و صحبت می توانند این مشکلات را مرتفع کنند اما اگر چاره جز مراجعه به مراجع قضایی نباشد باید دانست که این مراجعه به محض دریافت دادخواست به آن رسیدگی می کنند.
گاها اعتراض به مبلغ شارژ نیز باعث عدم پرداخت آن می گردد که باید تعدادی از ساکنین آن را در هیئت مدیره مطرح کنند و پیگیری نمایند.
مطالب مرتبط:
برقراری عدالت بین ساکنین و کاهش تنش ها در پرداخت شارژ
با سلام،اشخاصی که نظرات کارشناسان را از نظر میگذرانند باید به ایشان حتما گوشزد شود که بعضی از گفتمان اشخاص را فقط نظر ابرازی ِآنان تلقی کنند وبسیار محتمل است قوانین قضایی با نظر ایشان مطابقت نداشته باشد مانند قطع خدمات رفاهی واحدی که از پرداخت شارژ استنکاف میکند،که قانون این عمل را مجرملنه میداند،،به هر حال باید دانست قانون وضع شده در دستگاه قضاء نیز حتی ممکن است بخاطر تعارض با موازین شرعی اعتبار خود را از دست بدهند،که نمونه آن موجود است! پس بهتر است که از احکام شرع نیز مطلع باشیم که مصدر واسناد بالادستی محسوب وهیچ کس ویا دستگاه حق مخالفت با آنرا نخواهد داشت،،سید مرتضی دیلمی آل علی