از اواسط دهه ۸۰ بود که اصطلاحی در ساخت و ساز ایران رایج شد که بر اساس آن سرمایه‌گذاران با مالکین شریک شده و در ازای ساخت خانه آنها، برخی از واحدهای ساخته شده را برای خود برمی‌داشتند. این سبک همکاری که برای هر دو طرف، بسیار سودآور است، مشارکت نامیده می شود و بر اساس یک فرمول خاص محاسبه می‌گردد. اگر شما صاحب ملک یا سرمایه‌گذار هستید، پیش از اینکه بخواهید مشارکت در ساخت داشته باشید، پیشنهاد می‌کنیم این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.
مزایای مشارکت در ساخت چیست؟
مانند هر فعالیت تجاری مشارکت در ساخت نیز همراه با چالش‌ها و مزیت‌های متعدد می‌باشد که ما در این بخش قصد داریم برای شما اصلی‌ترین مزیت استفاده از این روش سرمایه‌گذاری را معرفی کنیم.
- بهبود شرایط ساخت و ساز با ورود سرمایه جدید
- عدم نیاز به دریافت مجوز توسط مالک
- عدم نیاز به خرید کل ملک و رکود سرمایه برای سازنده
- امکان بهره گیری از بهترین مصالح در طی ساخت
خطرات مشارکت در ساخت
پیش از این گفتیم مشارکت در ساخت مانند تمامی فعالیت های تجاری خالی از چالش نیست و ممکن است مشکلات بسیار زیادی را برای مالکین در بر داشته باشد. به عنوان مثال زمینی در ستارخان تهران وجود داشت که قرارداد مشارکت آن بین مالکین با سازنده منعقد شد. بر اساس این قرارداد، 4 مالک به خانه های استیجاری رفته و سازنده نیز باید در 18 ماه ساخت خانه را تکمیل می کرد. پس از مدتی سازنده با مشکل مواجه می شود و پس از تخریب نیمی از خانه، دیگر امکان ساخت برای او فراهم نبو و تصمیم می گیرد از پروژه کنار بکشد. به دلیل مشکلات حقوقی این مسئله، مالکین به مدت 5 سال در خانه های اجاره ای زندگی کردند و همین مسئله نیز تبعات بسیاری را برای آن ها در بر داشت. داستانی که گفتیم یکی از مشکلات رایج در بخش مشارکت است ولی موارد دیگری نیز وجود دارد که برای شما به صورت کلی آن ها را عنوان می کنیم؛
- کلاهبرداری از طریق پروژه مشارکت
- عقد قرارداد و دریافت وام بدون انجام پروژه
- عقد قرارداد با زمینی که در رهن بانک هست
- معرفی زمینی که مشکلات شهرداری و سندی دارد
- عدم اتمام پروژه در زمان مشخص
- رعایت نکردن جزئیات قرارداد و کیفیت ساخت
- پیش فروش تمامی واحدها و عدم تکمیل پروژه
تاخیر در انجام تعهدات
یکی از اصلی‌ترین مواردی که می‌تواند فرایند مشارکت را با مشکل مواجه کند، بحث عدم تحویل به موقع ساختمان است. این مورد که می‌تواند هزینه‌های زیادی را برای مالکین در بر داشته باشد، زمانی اتفاق می‌افتد که سازنده پول کافی برای تزریق کردن به پروژه نداشته باشد و نسبت به تعهدات خود بدقولی کند. این مورد که در بسیاری از موارد نیز مشاهده می‌شود، در بحث گرفتن سند نهایی و تفکیک خانه‌ها می‌تواند مشکلات زیادی را ایجاد کند.
قوانین مشارکت در ساخت
پیش از اینکه مشارکتی را در ساخت و ساز شروع کنید، باید برخی از موارد را در این فرایند در نظر بگیرید. اولین نکته این است که هر دو طرف قرارداد باید نسبت به تمامی مفاد قرارداد متعهد باشند و شما باید تمامی موارد را به صورت مکتوب ذکر کنید. علاوه بر این، برخی تعهدات هستند که باید به صورت کلی توسط سازنده رعایت شوند که بدین صورت می باشند:
- مالک متعهد می شود نسبت به انجام تمامی فرایندها به سازنده یا وکیل قانونی او وکالت دهد.
- سازنده باید نسبت به اجاره خانه ای نزدیک به ملک اقدام کند و تا انتهای قرارداد هزینه های مالک را پرداخت کند.
- سازنده باید نسبت به بیمه تمامی کارکنان و ملک اقدام مقتضی را انجام دهد
- سازنده موظف است نسبت به پرداخت هزینه خسارت ها اقدام کند
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت، بیشتر تحت تاثیر قیمت زمین می‌باشد و اگر شما بر روی زمین‌هایی سرمایه‌گذاری کنید که ارزش ساخت از خود زمین کمتر باشد، باید سهم بیشتری را در اختیار مالک قرار دهید. عرف کلی اعلام می‌کند که شما باید سهم مالک و خود را ۵۰ درصد در نظر گرفته و سپس نسبت به ساخت اقدام کنید. ولی با گران شدن ارزش زمین در کشور امروزه معمولاً مالک ۶۰ درصد و سازنده درصد را به دست می‌آورد. در بازار جدید به دلیل تغییر قیمت ها برخی از مشارکت ها با درصد 70 / 30 به نفع مالک بسته می شوند که این مسئله تنها در برخی از مناطق تهران دیده می شود. نحوه نقسیم طبقات و واحدها نیز یکی از مسائل کاملا توافقی هست. به عنوان مثال در برخی از موارد مالک، واحدهای فرد و سازنده نیز واحدهای زوج را انتخاب می کند که این مسئله باید از ابتدا در قرارداد ذکر شود.
مبلغ بلاعوض در ساخت چیست؟
هنگامی که شما مشارکت در ساخت و ساز را آغاز می کنید، همانگونه که پیش از این نیز گفتیم سازنده وظیفه دارد نسبت به تامین اسکان مالک و یا مالکین اقدام کند. به این بخش از تعهد مالک، مبلغ بلاعوض گفته می شود که حتی پس از اتمام قرارداد، سازنده مبلغ را دریافت نخواهد کرد. نحوه محاسبه این مبلغ بر اساس یک فرمول خاص صورت می گیرند که بدین شکل محاسبه می شود.
R = A% × D – G% × M
برای فرمول بالا نمادها به شرح زیر می باشد؛
کل ارزش ملک = M
قدرالسهم سازنده = G
کل هزینه ساخت = D
قدرالسهم مالک = A
مقداربلاعوض = R
اجازه دهید این مورد را همراه با یک مثال برای شما بهتر شرح دهیم؛ تصور کنید ارزش یک زمین را کارشناسان داد گستری و یا املاک 10 میلیارد برآورد کرده اند. بر اساس قیمت روز، ساخت و ساز کلی ملک نیز 8 میلیارد تخمین زده می شود. که بر همین اساس سهم مالک 60 و سازنده نیز 40 در قرارداد ذکر می شود. بر این اساس ما با استفاده از فرمول بالا میزان مبلغ بلاعوض را این چنین حساب می کنیم؛
10000000000× 40% – 800000000 × ۶۰% = 2400000000
مطلب های دیگر:
زیربنای ساختمان و آپارتمان چه طور محاسبه می شود؟
نکات مهم درباره حسابداری ساختمان | دانلود رایگان نرم افزار مدیریت ساختمان
صفر تا صد گرفتن پروانه ساخت ساختمان
